Las Settled Land Acts fueron una serie de promulgaciones de leyes de tierras inglesas relativas a los límites de la creación de un asentamiento, un dispositivo de transferencia utilizado por el propietario que quiere garantizar esa provisión para las generaciones futuras de su familia.
Al utilizar el dispositivo del acuerdo estricto, la propiedad de la propiedad se dividió a lo largo del tiempo mediante el uso de propiedades limitadas .
El ejemplo más común de acuerdo estricto ocurre cuando un terrateniente establece en su testamento que la tierra pasará a su hijo mayor de por vida y luego el resto pasará al hijo mayor de su hijo en pago de honorarios.
El acuerdo a menudo preveía el pago de una anualidad a la viuda (conjunción). Se podrían tomar medidas para proteger a los hijos menores del propietario dándoles un capital al alcanzar una determinada edad o al casarse (porciones). Se trataba de sumas de capital destinadas a garantizar su vida. Fueron asegurados cargándolos en tierra.
El acuerdo estricto significó que la tierra era efectivamente inalienable.
El objetivo principal de las Leyes de tierras colonizadas de 1882 a 1890 era, como afirmó Lord Halsbury en Bruce v. Ailesbury , [1] "liberar la tierra de las cadenas del asentamiento, convertirla en un artículo comercializable a pesar del acuerdo".
La legislación logró esto otorgando al inquilino poderes legales vitalicios para tratar con la tierra que excedían con creces los poderes que tenía anteriormente bajo el derecho consuetudinario. El más importante de estos poderes era el poder del inquilino vitalicio de vender el interés simple sobre la tierra y no simplemente un patrimonio vitalicio pur autre vie .
El segundo objetivo de la legislación era proteger los intereses de los beneficiarios del acuerdo. Sus intereses fueron superados, es decir, se separaron de la tierra y se apegaron al producto de la venta, sus intereses se desplazaron hacia el dinero, es decir, el acuerdo ahora se aplicó al producto de la venta.
Las leyes se aplican siempre que haya un acuerdo.
Un acuerdo se define en el artículo 2 (1) de la ley de 1882 como "cualquier terreno o cualquier propiedad o interés en un terreno, que por el momento se limita o está en fideicomiso para cualquier persona a modo de sucesión".
Básicamente, siempre que un documento crea una sucesión de intereses sobre la tierra, se aplicarán las Leyes de Tierras Asentadas .
Generalmente debe haber un elemento de sucesión. El artículo 59 crea una situación de tierra colonizada en la que no existe ningún elemento de sucesión: cuando un niño tiene derecho a la posesión de la tierra, se considera tierra colonizada aunque no pueda estar limitada por vía de sucesión, es decir, podría tener derecho a una tierra colonizada. tarifa simple. Esto tenía como objetivo garantizar la comercialización de la tierra propiedad de un menor, ya que un comprador sería reacio a firmar un contrato con él dado que era anulable una vez que el menor alcanzara la mayoría de edad.
Generalmente es el arrendatario vitalicio quien ejerce las facultades creadas por los actos
Las leyes garantizan que los poderes creados estén disponibles siempre que haya un acuerdo, designando en todos los casos posibles a una persona como inquilino vitalicio.
La sección 25 de la ley de 1882 define al inquilino vitalicio como "la persona que por el momento, en virtud de un acuerdo, tiene derecho beneficioso a la posesión de la tierra colonizada, durante su vida ..."; generalmente, la persona con derecho al patrimonio vitalicio en posesión. o con derecho a la cuota cola en posesión.
Las Leyes de tierras colonizadas de 1882 a 1890 son el título colectivo de las siguientes leyes: [2]
Existen dos supuestos en los que el arrendatario vitalicio no ejerce las facultades que le confiere la Ley.
Según el artículo 50 (1), los poderes del inquilino vitalicio no pueden asignarse a otro y el artículo 50 (2) anula cualquier contrato en virtud del cual el inquilino vitalicio se compromete a no ejercer sus poderes legales. Además, el fideicomitente no puede, mediante las disposiciones del acuerdo, restringir directa o indirectamente los poderes del inquilino de por vida conforme a las Leyes. Cualquier disposición que intente hacerlo será nula según el artículo 51 de la Ley de 1882.
Un ejemplo de un intento indirecto de restringir el ejercicio de los poderes se encuentra en re Fitzgerald 1902 IR 162
El artículo 56(1) establece que cuando exista un conflicto entre las disposiciones de un acuerdo y las disposiciones de la Ley en relación con sus poderes, cuando el acuerdo sea más restrictivo, prevalecerán las disposiciones de la Ley.
La nota s.57 establece que nada en las Leyes impide que un fideicomitente confiera al inquilino de por vida poderes adicionales a los conferidos por la ley.
Se incorporaron a la legislación tres controles para impedir de por vida que el inquilino abuse de sus facultades:
Como 53, el inquilino vitalicio debe "tener en cuenta los intereses de todas las partes con derecho en virtud del acuerdo". Se le exige que tenga en cuenta los intereses de los beneficiarios, pero no es el mismo que el fideicomisario habitual, ya que siempre es uno de los beneficiarios. En Re Earl of Stamford and Warrington (1916), 1 Ch Younger J describió al inquilino vitalicio como un administrador "muy interesado".
"Puede ejercer legítimamente sus poderes con cierta consideración, aunque no exclusiva, por sus propios intereses personales", según Vaisey J en Re Boston's Will Trusts 1956 Ch 395.
Tiene derecho a cierta discreción, Wheelwright v. Walker [1883] 23 Cap. 752 y Wheelwright contra Walker [1883] Weekly Reporter 912.
Según el artículo 37 de la Ley de 1882, el inquilino vitalicio tiene el poder de vender reliquias familiares siempre que obtenga una orden judicial - Re Earl of Radnor's Will Trusts 1890 45 Ch D402.
Cuando se trata de tierras, el tribunal sólo intervendrá si el ejercicio del poder afectaría financieramente a los beneficiarios, por ejemplo, Re Earl Somers 1895 11 TLR 567.
Sin embargo, cuando la pérdida financiera es sólo especulativa, el tribunal no intervendrá como en Thomas v. Williams 1883 24 Ch D 558.
Otra situación en la que intervendrán los tribunales es cuando la transacción no es de buena fe o parece implicar un elemento de fraude, Middlemas v. Stevens (1901) 1 Ch.
Éste es el papel que desempeñan los fideicomisarios del acuerdo.
Las facultades no equivalen a las facultades de un propietario absoluto. La legislación les impone límites y restricciones.
Según el artículo 3 de la ley de 1882, el inquilino vitalicio tiene el poder de vender o intercambiar tierras o cualquier parte de ellas o cualquier derecho de interés o privilegio de cualquier tipo sobre ellas o en relación con ellas. El artículo 4 impone una restricción que establece que al vender "debe obtener el mejor precio que pueda obtenerse razonablemente".
También se deben seguir ciertos procedimientos. Una vez que se siguen estos procedimientos, en una venta por parte del inquilino de por vida, el comprador recibe el dominio absoluto absoluto sobre el terreno, libre de todos los intereses que le corresponden en virtud del acuerdo. Los intereses previstos en el acuerdo se sobrepasan, es decir, se trasladan al producto de la venta.
Según el artículo 45 (3), el comprador, si trata de buena fe con el inquilino de por vida, no está obligado a asegurarse de que se ha dado la notificación requerida a los fideicomisarios. La extralimitación seguirá aplicándose siempre que el comprador actúe de buena fe, incluso si no se sigue este requisito procesal. En Hughes v. Fanagan (1891) 30 LR IR, el tribunal sostuvo que cuando un arrendatario bajo un contrato de arrendamiento de 35 años otorgado por el inquilino de por vida sabía que no había fideicomisarios del acuerdo, no se le concedía la protección de S45(3) . Otro de los requisitos procesales es que el producto de la venta o el dinero del capital deben pagarse a los fideicomisarios de los acuerdos o ante los tribunales (artículo 22 de la Ley de 1882).
Según el artículo 54, en una venta, permuta, arrendamiento o hipoteca, se considerará de manera concluyente, frente a los beneficiarios del acuerdo, que un comprador/arrendatario/acreedor hipotecario de buena fe, si trata de buena fe con el inquilino de por vida, ha pagado el mejor precio que razonablemente podría obtenerse y haber cumplido con todos los requisitos establecidos en las leyes.
Véanse los comentarios obituario hechos por Black J en Gilmore v. The O'Conor Don 1947 IR 462
La Sección 6 permite a un inquilino vitalicio arrendar el terreno o cualquier parte del mismo. El contrato de arrendamiento tendrá una duración completa incluso si el inquilino vitalicio fallece antes de su terminación.
Hay ciertas condiciones y restricciones –
La regla general establecida en Re Wix 1916 1Ch es que la renta reservada en los contratos de arrendamiento debe considerarse parte de los ingresos que el arrendatario obtiene del terreno. Nunca se capitaliza, es decir, se reserva para los demás beneficiarios.
La ley de 1882 hace una excepción en el caso de los arrendamientos mineros, ya que el valor de capital de la tierra se verá disminuido por la minería; el artículo 11 establece que, a menos que se exprese una intención contraria en el acuerdo, parte de la renta se reservará como capital. dinero y el resto va al inquilino como ingreso. Si el inquilino vitalicio es impugnable por despilfarro se capitalizan ¾ de la renta si es inimpugnable se capitaliza ¼ de la renta.
Las Leyes de Tierras Colonizadas no cambiaron radicalmente el poder vitalicio del inquilino para hipotecar.
Según el artículo 18, puede hipotecar la tierra si se necesita dinero para la igualdad de intercambio, para comprar la renta del terreno o para recaudar dinero para cancelar cargas de naturaleza permanente. Cualquier dinero recaudado mediante la hipoteca se trata como dinero de capital y, según el artículo 22, debe pagarse a los fideicomisarios o ante los tribunales. Incluso en estos casos sigue siendo aplicable el artículo 53.
Véase: Hampden contra el conde de Buckinghamshire 1893 CH 53.
Las mejoras son gastos adicionales a los gastos diarios, por ejemplo, reparaciones que debe pagar él mismo. Véase el artículo 25 de la Ley de 1882 y el artículo 13 de la Ley de 1890.
Las mejoras sólo pueden realizarse con dinero de capital y no pueden convertirse en un cargo en el acuerdo – Standing v. Gray 1903 1 IR 49.
Otros poderes diversos conferidos al inquilino son más restrictivos, por ejemplo, según el artículo 10 (2) de la Ley de 1890, el inquilino no puede vender, intercambiar ni alquilar la mansión principal y sus terrenos de por vida sin el consentimiento de los fideicomisarios del acuerdo. o una orden del tribunal. Según el artículo 37 de la Ley de 1882, las reliquias familiares, como fotografías familiares, y las antigüedades no se pueden vender sin una orden judicial.
El papel de los fideicomisarios es principalmente de supervisión. Por lo general, no tienen poderes para negociar activamente con la tierra, ya que estos poderes pertenecen al inquilino de por vida. Los fideicomisarios del acuerdo tienen un papel más activo en dos escenarios:
La sección 2 (8) de la Ley de 1882, complementada por la sección 16 de la Ley de 1890, identifica cinco categorías de personas que califican como fideicomisarios del acuerdo:
Categorías proporcionadas por el artículo 16 de la ley de 1890:
El papel de los fideicomisarios del acuerdo se creó para garantizar que el inquilino vitalicio en el ejercicio de sus poderes legales no perjudique los intereses de los demás beneficiarios del acuerdo. Hughes contra Fanagan 1891 30 LR IR: el objetivo principal de los fideicomisarios del acuerdo es proteger los intereses de los titulares del resto.
Para permitirles lograr este objetivo, la legislación impuso tres requisitos legales: deben recibir el dinero del capital, deben recibir notificación y dar su consentimiento.
Consentimientos – algunas transacciones como la venta de la mansión principal requerirán el consentimiento de los fideicomisarios – venta de la mansión s.10(2). Esto se puede dar de manera informal sin necesidad de escribir según Gilbey v. Rush 1 Ch 11.
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