La burbuja inmobiliaria libanesa se refiere a una burbuja económica que afecta a casi todo el sector inmobiliario libanés, en la que los precios de las propiedades han aumentado exponencialmente desde 2005 (un aumento promedio de cinco veces a febrero de 2010), mientras que el PIB ha aumentado sólo alrededor del 52% durante ese mismo período. [1]
El PIB per cápita libanés es de unos 13.000 dólares (después de impuestos), mientras que los libaneses que trabajan en el extranjero ganan de media unos 30.000 dólares al año (después de impuestos). Una vivienda digna lejos de Beirut puede costar unos 150.000 dólares, una vivienda digna en los suburbios de Beirut puede costar fácilmente cuatro veces esa cantidad, mientras que una vivienda digna en el Distrito Central de Beirut puede costar millones. Como los precios de las viviendas suben constantemente, muchos libaneses y otros inversores compran (mediante hipotecas) casas para revenderlas más tarde (a otros posibles inversores) a precios inflados. Esta estrategia, así como otras estrategias engañosas de los agentes inmobiliarios, han dejado a muchos libaneses, tanto dentro como fuera del Líbano, sin poder comprar propiedades en el Líbano. Además, los precios inflados de las viviendas están provocando un aumento de los precios de alquiler, lo que aumenta aún más la inflación y reduce los ingresos reales de los libaneses que viven en el Líbano. Otros libaneses que son compradores finales (por ejemplo, que no piensan en revender su casa) se comprometen a aceptar préstamos a largo plazo y riesgosos para poder pagar su hipoteca. Dado que los bancos sólo dan el 60% del precio de la casa, [2]
A pesar de la desaceleración de la demanda local, los altos precios inmobiliarios se mantienen por varias razones. En primer lugar, el sector inmobiliario del Líbano enfrenta actualmente una demanda real y no mucha demanda especulativa. De hecho, los residentes libaneses representan la mayor parte de la demanda de propiedades. Por lo tanto, el sector inmobiliario del Líbano no implica el alto riesgo asociado con la presión especulativa que se ha observado en otros países durante la crisis financiera mundial. Esto explica la rigidez de los precios inmobiliarios, que no se ajustaron a la baja, dado el impulso continuo de la demanda por parte de los usuarios finales a pesar de la desaceleración general del mercado inmobiliario. En segundo lugar, la escasez de terrenos y la creciente construcción de residencias de lujo ejercen una presión al alza sobre los precios inmobiliarios. En tercer lugar, el aumento de la demanda inmobiliaria por parte de los nacionales sirios desplazados está desempeñando un papel importante en la compensación de la menor demanda local, lo que contribuye a una mayor rigidez de los precios inmobiliarios.
Una burbuja especulativa refleja una situación en la que los precios de los activos se negocian sistemáticamente a valores considerablemente más altos que sus valores intrínsecos. Por lo tanto, la determinación de la existencia de una burbuja especulativa depende de la disponibilidad de datos fiables sobre los precios y de un modelo para determinar los valores intrínsecos.
En el Líbano no existen estadísticas oficiales y fiables que permitan hacer una determinación objetiva de ese tipo. Si bien las cifras del PIB están ampliamente disponibles [3] -13.200 dólares (estimación de 2009)-, no existe un índice fiable de precios inmobiliarios. Tampoco existe una encuesta actual sobre la calidad de la vivienda en el Líbano que pueda utilizarse para determinar los valores intrínsecos de las casas. La falta de datos fiables se pone de manifiesto en los debates sobre los precios de la vivienda en la prensa libanesa, donde en el mismo artículo se citan diferentes aumentos de precios. [4]
Así, el debate sobre la "burbuja inmobiliaria libanesa" se basa en evaluaciones subjetivas de la evolución de los precios inmobiliarios observados en relación con sus valores intrínsecos.
Además, no existen datos fiables para estimar el ingreso medio de los libaneses que trabajan en el extranjero, lo que complica el análisis de las posibles razones de una posible burbuja inmobiliaria.