La verticalización es un fenómeno que se observa típicamente en las grandes ciudades, donde hay un aumento general de la población de edificios residenciales de gran altura. [1] A partir de 2024, no existe una definición acordada de verticalización.
En varios artículos de investigación, la verticalización o “gentrificación vertical” se ha vinculado con la densificación y la supergentrificación de áreas urbanas, ya que generalmente ocurre en barrios que estaban en proceso de gentrificación o que ya habían sido gentrificados. [2] La densificación se refiere al aumento de la población a través de empleos o viviendas; [3] la supergentrificación se refiere a la reurbanización de barrios previamente gentrificados. [4]
Los edificios residenciales de gran altura y los apartamentos de lujo son los principales contribuyentes a la verticalización de las áreas urbanas. La verticalización de los barrios con edificios de lujo atrae a un grupo demográfico de habitantes que alquilan por elección y no por necesidad, a los que Yardi Matrix califica de inquilinos “discrecionales”. [5]
Un artículo de investigación de 2020 que investiga los efectos de la COVID-19 en los mercados de lujo definió los bienes raíces de lujo en Boston como propiedades cuyo alquiler es de 4,50 dólares por pie cuadrado o más o propiedades que se venden a 1200 dólares por pie cuadrado o más. [6] John Lauermann define la vivienda de lujo como una propiedad que alcanza el umbral mínimo para el “impuesto a las mansiones” en su investigación sobre la gentrificación vertical en la ciudad de Nueva York. [2]
Los efectos de la verticalización son similares a los de la gentrificación, incluido un mayor valor económico del barrio, un cambio demográfico residencial y el desplazamiento de los residentes actuales.
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El término vertical proviene de la palabra latina tardía “verticalis”, que significa “arriba” y del latín “vértice”, que significa “punto más alto”. [7] Verticalización se usa indistintamente con manhattanización , urbanización vertical o urbanismos y gentrificación vertical en muchos estudios de investigación.
Una de las principales consideraciones de un potencial comprador es la ubicación del edificio. Si piensa en la ubicación en un plano tridimensional, la calle en la que se encuentra el edificio es la coordenada bidimensional y la altura está en la tercera dimensión; el piso en el que se encuentra una unidad de gran altura puede estar lo suficientemente alejado de las calles transitadas como para que la ubicación del edificio no influya. La verticalización aprovecha el espacio tridimensional en el mismo terreno bidimensional. [8]
Los edificios de lujo de gran altura son anteriores a la Segunda Guerra Mundial, cuando fueron diseñados para facilitar la transición desde una sociedad dependiente de los sirvientes a una vivienda pública masiva. [9] En teoría, los edificios de gran altura actuaban como una solución económicamente lógica en las áreas urbanas que maximizaba el número de unidades dentro de un complejo de edificios una vez que superaba los siete pisos; dado que el desarrollador ya había invertido en los requisitos para un edificio de gran altura, los costos se dividirían entre más unidades, lo que podría reducir el costo por unidad y crear la oportunidad de viviendas más asequibles. [10]
Desde mediados de la década de 1990, el número de edificios de gran altura en ciudades de todo el mundo ha aumentado drásticamente de 20 construidos en 1992 a 331 en 2019, si se definen como edificios de gran altura aquellos que superan los 150 metros de altura. [11] El proceso de verticalización también está relacionado con la cultura del consumo y los símbolos de poder . [12]
Los edificios de gran altura ofrecían a sus habitantes más comodidades debido al espacio aparentemente ilimitado que aprovechaban. Las comodidades adicionales disponibles, como gimnasios, piscinas, espacios de descanso al aire libre, estacionamiento, locales comerciales y más, en este nuevo espacio vertical obtenido pasaron a encabezar la lista de deseos de muchos inquilinos y posibles compradores de viviendas.
En 2020, una encuesta sobre las preferencias de los inquilinos realizada por el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar y la consultora Kingsley Associates mostró que el 44 % de los residentes considera que las comodidades son un factor importante al elegir dónde vivir. [13] Algunas de las características de los edificios que no se consideran directamente comodidades pero que sí aumentan la comercialización de un edificio de gran altura son una mayor seguridad, una mejor calidad del aire, una mejor accesibilidad y una ubicación más deseable. [14]
A medida que aumenta la lista de beneficios de vivir en edificios altos, el precio de cada unidad comienza a reflejar lo que atrae a una clase social más adinerada. En todo el contenido disponible, existe una zona gris entre lo que la gente considera edificios altos y edificios altos de lujo, lo que implica que una gran cantidad de edificios altos se construyen intencionalmente como viviendas de lujo.
Entre los años 1930 y 1970, los modernistas creían que elevar físicamente a las clases sociales más bajas a edificios más altos mejoraría su moral, sus normas sociales y su estatus monetario; también creían que protegería a los residentes urbanos de los ataques con gas y los bombardeos. [10] Aunque esta última afirmación ya no es una motivación principal para la construcción de edificios de gran altura, los efectos de la clase social siguen prevaleciendo hoy en día.
Los bienes raíces son una oportunidad de inversión habitual para la clase alta. [15] A medida que se construyen más edificios de lujo en zonas densamente pobladas y muy solicitadas, más miembros de la clase alta se interesan en comprar. La distribución de las viviendas comenzó a desviarse a medida que los desarrolladores construían para los ricos en lugar de para el público en general.
Los edificios de gran altura pasaron de ser una solución para la vivienda asequible a convertirse en condominios de lujo. Como algunas ciudades dependían de las inversiones de capital de estos edificios de gran altura, se pasó por alto el objetivo de proporcionar más viviendas asequibles. [16]
Junto con esta intensificación de los barrios se produjo un aumento de las brechas de clase social. A medida que pasaban los años, la clase elitista siguió gravitando hacia edificios de gran altura que proporcionaban una altura física por encima de las propiedades bajas circundantes, lo que casualmente representaba la brecha de clase social; la exclusividad de estas unidades perpetuaba un estilo de vida más privado, prestigioso y poderoso. [17]
Un artículo de investigación examina la relación teórica entre el poder y la altura a través de la lente de la urbanización vertical; [18] profundizan en cómo la altura vertical era inversamente proporcional a la riqueza a finales del siglo XVIII y principios del XIX.
Las características exclusivas de un edificio de lujo de gran altura, como las vistas panorámicas exclusivas, se convirtieron en sinónimo de habitantes adinerados y se repitieron hasta que rara vez estuvieron al alcance de las clases sociales medias y bajas. Si bien esto es cierto en muchas ciudades estadounidenses, una excepción a la regla es el uso de edificios de gran altura por parte de la Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB) en Indonesia para proporcionar viviendas asequibles y soluciones sostenibles. [19]
Después de la pandemia de Covid-19 , los tipos de comodidades deseadas en un espacio habitable cambiaron para estar más orientados a la higiene y ser integrales. Según Dubuque, las guerras de comodidades se pusieron en pausa durante el peor momento de la pandemia; [20] Las guerras de comodidades representan la batalla dentro del mercado de viviendas disponibles sobre qué comodidades ofrece su edificio y cómo se alinean con estilos de vida específicos. Sin embargo, desde el final de la pandemia, los compradores e inquilinos regresaron de los suburbios y las áreas rurales a las ciudades y pueblos de cercanías. [21]
Aunque muchos de estos rascacielos de lujo se construyen intencionalmente para mejorar el estilo de vida de sus residentes después del coronavirus, la mala construcción y los espacios reducidos representan un riesgo para la salud en sí mismos. [22]
Uno de los riesgos que implica vivir en un edificio de gran altura incluye un aumento en la transmisión viral a través del sistema de alcantarillado y espacios compartidos como escaleras y ascensores. [23] Las consecuencias de una mala construcción como filtraciones, equipos defectuosos y negligencia en el mantenimiento de los espacios comunes hacen que las comodidades asociadas con los edificios de gran altura queden fuera de servicio. [22]
En 2018, doce de los condominios de lujo más caros costaban 50 veces más que el ingreso familiar promedio de Boston . [15] Más de la mitad de los propietarios de estos condominios no solicitan la exención residencial, lo que significa que esta no es su residencia principal. [15] Entre 2020 y 2022, el 89% de las nuevas unidades construidas en Boston fueron departamentos de lujo. [24]
Los defensores de la vivienda creen que construir más viviendas para la clase elite creará un efecto dominó que dejará vacantes las unidades existentes para los grupos de ingresos más bajos. [25] Por el contrario, los activistas de la vivienda creen que desarrollar más viviendas para ingresos mixtos proporcionará viviendas más asequibles y evitará cualquier aumento del valor del terreno debido a nuevos inmuebles de lujo. [25]
Roxbury Crossing vio un aumento del 70% en los precios de sus viviendas entre 2010 y 2015. [26] Algunos desarrolladores ofrecen reservar unidades a tarifas con descuento para los residentes a quienes se les solicitó mudarse, pero estas siguen siendo demasiado altas.
Sin embargo, la ciudad de Boston ha hecho esfuerzos para combatir la gentrificación en los barrios de Boston; en 2022, el alcalde Wu creó el Comité Asesor de Estabilización de Alquileres y asignó $40 millones en fondos para 700 unidades con restricciones de ingresos. [27] Además, la Política de Desarrollo Inclusivo (IDP) requiere que las viviendas a precio de mercado apoyen el mercado de viviendas con restricciones de ingresos dedicando una parte de su edificio como vivienda asequible, creando viviendas asequibles cerca de su edificio o contribuyendo al fondo IDP. [28]