La tasa de propiedad de vivienda en los Estados Unidos [1] [2] es el porcentaje de viviendas que son propiedad de sus ocupantes. [3] En 2009, se mantuvo similar a la de otras naciones postindustriales [4], con un 67,4% de todas las unidades de vivienda ocupadas ocupadas por el propietario de la unidad. Las tasas de propiedad de vivienda varían según las características demográficas de los hogares, como la etnia, la raza, el tipo de hogar, así como la ubicación y el tipo de asentamiento. En 2018, la propiedad de vivienda cayó a una tasa más baja que en 1994, con una tasa del 64,2%. [5]
Desde 1960, la tasa de propietarios de viviendas en los Estados Unidos se ha mantenido relativamente estable. Ha disminuido un 1,0% desde 1960, cuando el 65,2% de los hogares estadounidenses eran propietarios de su propia vivienda. Además, el valor líquido de los propietarios de viviendas ha caído de manera constante desde la Segunda Guerra Mundial y ahora es menos del 50% del valor de las viviendas en promedio. [6] La propiedad de viviendas era más común en las áreas rurales y suburbios, con tres cuartas partes de los hogares suburbanos siendo propietarios de viviendas. Entre las regiones del país, el Medio Oeste de los Estados Unidos tuvo la tasa de propietarios de viviendas más alta y el Oeste de los Estados Unidos tuvo la más baja. [2] Una investigación reciente ha examinado la disminución de las tasas de propietarios de viviendas entre los hogares con "cabezas" de 25 a 44 años. Las tasas cayeron sustancialmente entre 1980 y 2000, y se recuperaron solo parcialmente durante la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos de principios de la década de 2000. Esta investigación indica que una tendencia a casarse más tarde y el aumento del riesgo de ingresos familiares que ocurrió después de 1980 explican en gran medida la disminución de la propiedad de vivienda entre los jóvenes. [7]
En general, los propietarios de viviendas en los Estados Unidos también tienden a tener ingresos más altos . Los hogares que residen en su propia casa tenían más probabilidades de ser familias (en lugar de individuos) que sus contrapartes que eran inquilinos. [8] Entre los grupos demográficos raciales, los estadounidenses blancos tenían la tasa de propiedad de vivienda más alta del país, mientras que los afroamericanos tenían la tasa de propiedad de vivienda más baja. Un estudio muestra que las tasas de propiedad de vivienda parecen correlacionarse con un mayor nivel educativo. [9]
El nombre "tasa de propietarios de vivienda" puede ser engañoso. Según la definición de la Oficina del Censo de los EE. UU ., es el porcentaje de viviendas que están ocupadas por el propietario. No es el porcentaje de adultos que son propietarios de su propia vivienda. Este último porcentaje será significativamente menor que la tasa de propietarios de vivienda. Muchos hogares que están ocupados por sus propietarios contienen parientes adultos (a menudo adultos jóvenes , descendientes del propietario) que no son propietarios de su propia vivienda. Las unidades de alquiler de varios dormitorios en un solo edificio pueden contener más de un adulto, todos los cuales no son propietarios de una vivienda.
El término "tasa de propiedad de vivienda" también puede ser engañoso porque incluye a los hogares que deben una hipoteca , lo que significa que no son dueños de todo el valor de la vivienda que se dice que "poseen". Según ATTOM Data Research, solo "el 34 por ciento de todos los propietarios de viviendas estadounidenses tienen el 100 por ciento del valor de sus propiedades; o bien han pagado toda su deuda hipotecaria o nunca han tenido una hipoteca". [10]
Según la CNBC , el precio de venta medio de una vivienda en Estados Unidos en 2017 fue de 199.200 dólares estadounidenses. [11] En febrero de 2023, el precio de venta medio aumentó a 392.000 dólares estadounidenses según Statista . [12] La creciente escasez de viviendas en Estados Unidos es un factor importante en el rápido aumento de los precios de las viviendas. [13] [14]
En Estados Unidos, la tasa de propiedad de vivienda se calcula a través de la Encuesta de Viviendas Vacantes de la Oficina del Censo de Estados Unidos. Se calcula dividiendo las unidades ocupadas por sus propietarios por el número total de unidades ocupadas. Este es un punto importante para entender los cambios en la tasa de propiedad de vivienda a lo largo del tiempo. El estallido de la burbuja inmobiliaria provocó que muchas casas fueran objeto de ejecución hipotecaria. Sin embargo, la disminución de la tasa de propiedad de vivienda entre el tercer y cuarto trimestre de 2007 se debió principalmente a un aumento de la población de inquilinos y, en menor medida, a una disminución de la población de propietarios.
La propiedad de la vivienda se ha promovido como política gubernamental utilizando varios medios que involucran la deuda hipotecaria y las entidades patrocinadas por el gobierno Freddie Mac , Fannie Mae y los Bancos Federales de Préstamos para la Vivienda , que financian o garantizan $6,5 billones de activos con el propósito de promover directa o indirectamente la propiedad de la vivienda. La propiedad de la vivienda se ha promovido aún más a través de la política fiscal que permite una deducción fiscal para los pagos de intereses hipotecarios sobre una residencia principal . La Ley de Reinversión Comunitaria también fomenta la propiedad de la vivienda para las personas de bajos ingresos. La promoción de la propiedad de la vivienda por parte del gobierno al alentar los préstamos y los préstamos hipotecarios ha dado lugar a debates sobre las políticas gubernamentales y la crisis de las hipotecas de alto riesgo .
La tasa de propietarios de vivienda, así como su cambio a lo largo del tiempo, ha variado significativamente según la raza. [16] Si bien los propietarios de vivienda constituyen la mayoría de los hogares blancos , asiáticos y nativos americanos , las tasas de propietarios de vivienda para los afroamericanos y los latinos generalmente no han alcanzado el umbral del cincuenta por ciento. Los blancos han tenido la tasa de propietarios de vivienda más alta, seguidos por los asiáticos y los nativos americanos . [16]
Aunque un fallo histórico [17] de la Corte Suprema de los Estados Unidos Shelley v. Kraemer 334 U.S. 1 (1948), [a] declaró inválidos los pactos raciales excluyentes , que casi siempre prohibían a los ciudadanos negros poseer una vivienda pero a menudo se extendían a los judíos estadounidenses , los asiático-americanos, los mexicano-americanos y los no ciudadanos y otros grupos étnicos y podían ser utilizados por los propietarios de bienes raíces blancos para imponer o introducir la segregación racial , las amenazas de acciones legales permitieron que siguieran vigentes durante algún tiempo después. [18] Las prácticas de dirección racial más tarde también afectaron los patrones de propiedad de viviendas entre los no blancos [19] y los efectos acumulativos de los pactos excluyentes, la dirección racial y otras medidas de segregación han resultado en valores de propiedad más bajos, menor acumulación de capital , menores ingresos fiscales municipales y desinversión en las comunidades negras. [20] A pesar de que la decisión Shelley v. Kraemer encontró que los pactos de exclusión eran inconstitucionales bajo la Cláusula de Igual Protección de la Decimocuarta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos hace 76 años, y por lo tanto inaplicables, las cláusulas todavía están presentes en muchos actos jurídicos hasta bien entrado el siglo XXI. [18]
Los hispanos tuvieron la tasa de propietarios de vivienda más baja del país en todos los años, excepto en 2002, hasta 2005. Durante la segunda mitad de la década de 2000, la tasa de propietarios de vivienda entre los hispanos superó a la de los afroamericanos . Las fluctuaciones temporales fueron leves para todas las razas, y las tasas no cambiaron más de dos puntos porcentuales por año. [16]
El mayor aumento en el porcentaje de propietarios de viviendas en la primera mitad de la década de 2000 se produjo entre las minorías no blancas. La tasa de propietarios de viviendas de las minorías se acercó al sesenta por ciento en 2006, lo que fue un cambio significativo porque menos de la mitad de todos los hogares pertenecientes a minorías eran propietarios de viviendas en fecha tan reciente como 1994. La tasa de propietarios de viviendas de las minorías aumentó un 25,6%, del 47,7% en 1993 al 59,9% en 2006. Esta tasa descendió después del pico de 2006, en consonancia con las tasas generales de propietarios de viviendas. [16]
El aumento entre los estadounidenses blancos fue menos sustancial. En 2005, el 75,8% de los estadounidenses blancos eran propietarios de su propia vivienda, en comparación con el 70% en 1993, y la tasa disminuyó durante la segunda mitad de la década de 2000, ligeramente más lentamente que para el resto de la población. Por lo tanto, se puede concluir que, a pesar de que aún persiste una gran discrepancia entre las tasas de propiedad de vivienda entre los diferentes grupos raciales, la brecha se había ido cerrando hasta el pico, con tasas de propiedad que aumentaron más sustancialmente para las minorías que para los blancos, pero luego comenzaron a ampliarse ligeramente. [16]
FUENTE: Oficina del Censo de los Estados Unidos, 2016 [16]
Los datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos muestran que los estadounidenses negros tienen la tasa más baja de propiedad de vivienda en los EE. UU. [21] Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios , los estadounidenses negros e hispanos enfrentan tasas hipotecarias más altas que sus contrapartes blancas y asiáticas, y una mayor discriminación ilegal en las transacciones inmobiliarias. La Ley de Vivienda Justa es una ley establecida para ayudar a detener la discriminación ilegal contra posibles propietarios de viviendas minoritarios en los EE. UU. La ley es aplicada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos . [22] Además, los hogares negros e hispanos generalmente enfrentan más desafíos personales, como la probabilidad de una mayor deuda personal, ingresos más bajos, puntajes crediticios más bajos o ahorros más bajos que el comprador promedio para la compra de una casa. [23]
Existe una fuerte correlación entre el tipo y la edad de la estructura familiar de un hogar y la propiedad de una vivienda. [24] En 2006, las familias de parejas casadas, que también tienen el ingreso medio más alto de todos los tipos de hogares, eran las que tenían más probabilidades de poseer una vivienda. La edad también jugó un papel importante, ya que la propiedad de una vivienda aumentaba con la edad del jefe de familia hasta los 65 años, cuando se hace visible una ligera disminución. Mientras que solo el 43% de los hogares con un jefe de familia menor de treinta y cinco años poseía una vivienda, el 81,6% de aquellos con un jefe de familia entre 55 y 64 años la poseía. [24] Según el análisis de datos de Zillow, la edad media de los inquilinos que son cabezas de familia es de 41 años, frente a los 37 años de 2000. [25]
Esto significa que los hogares con un jefe de familia de mediana edad tenían casi el doble de probabilidades de ser propietarios de una vivienda que aquellos con un jefe de familia joven. En general, las familias de parejas casadas con un jefe de familia de entre 70 y 74 años tenían la tasa más alta de propietarios de vivienda, con un 93,3% de propietarios de vivienda. La tasa más baja de propietarios de vivienda se registró entre las mujeres solteras menores de veinticinco años, de las cuales solo el 13,6% eran propietarias de vivienda. Sin embargo, las mujeres solteras tenían una tasa general de propietarios de vivienda más alta que los hombres solteros y las madres solteras. [24]
Existen correlaciones considerables entre los ingresos , la tasa de propiedad de vivienda y las características de la vivienda. Como los ingresos están estrechamente relacionados con el estatus social , el sociólogo Leonard Beeghley ha formulado la hipótesis de que "cuanto más baja es la clase social, menos comodidades se incorporan a la vivienda". Según datos de 2002 de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, las características de la vivienda varían considerablemente con los ingresos. Para los propietarios de viviendas con ingresos familiares de rango medio, que van desde $40.000 a $60.000, el valor medio de la vivienda era de $112.000, mientras que el tamaño medio era de 1.700 pies cuadrados (160 m 2 ) y el año medio de construcción era 1970. Una ligera mayoría, el 54% de las viviendas ocupadas por propietarios de este grupo tenían dos o más baños. [26]
Según un informe de 2004, entre los propietarios de viviendas con ingresos familiares en el 10% superior, aquellos que ganan más de $120,000 al año, los valores de las viviendas eran considerablemente más altos, mientras que las casas eran más grandes y más nuevas. El valor medio de las viviendas en este grupo demográfico era de $256,000, mientras que la superficie media en pies cuadrados era de 2,500 y el año medio de construcción era 1977. La gran mayoría, el 80%, tenía dos o más baños. En general, las casas de aquellos con ingresos más altos eran más grandes, más nuevas, más caras y con más comodidades. [26]
Los precios de las viviendas en Estados Unidos están aumentando significativamente más rápido que los ingresos. Después de tener en cuenta la inflación, los precios de las viviendas aumentaron un 118% entre 1965 y 2021, mientras que los ingresos solo habían aumentado un 15%. [27] La alta demanda y la baja oferta en la mayoría de las ciudades probablemente seguirán haciendo que los precios de las viviendas superen los aumentos de los ingresos. [28] Según un análisis de Realtor.com, había un déficit de alrededor de 2,3 millones de viviendas a fines de 2022, en comparación con un aumento de alrededor de 500.000 desde 2012. [29]
La propiedad de una vivienda es el principal activo que la mayoría de los estadounidenses utilizan para generar riqueza. Para la mayoría de los propietarios de viviendas en Estados Unidos, el valor líquido de su vivienda representa entre el 50 y el 70 % de su riqueza neta. [30] En el primer trimestre de 2023, el estadounidense promedio con una hipoteca activa tenía un valor líquido de su vivienda cercano a los 275 000 dólares estadounidenses. [31]
La propiedad de una vivienda influye en la participación política de las personas, ya que los propietarios de viviendas tienen más probabilidades de participar en las elecciones locales . [32] Ser propietario de una vivienda aumenta la probabilidad de participar en las primarias locales en un 35%. La probabilidad de participación electoral aumenta con el valor de la vivienda. Ser propietario de una vivienda influye en la perspectiva política de una persona, ya que es más probable que vote de maneras que percibe como protectoras de su inversión. Ser propietario de una vivienda aumenta la probabilidad de participación política en un 75% cuando se deciden cuestiones de zonificación . En el caso de las elecciones nacionales, los propietarios de viviendas tienen más probabilidades que los inquilinos de participar en las primarias y las elecciones generales; su participación es unos 10 puntos superior a la de los inquilinos en las elecciones generales. [33]
En el caso de quienes recurren a hipotecas privadas para financiar su compra de vivienda, su afiliación partidaria se polariza hacia uno de los dos partidos políticos principales. Las personas que compran viviendas a través de hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda tienen muchas más probabilidades de convertirse en demócratas. [33]
Obras relacionadas con Shelley v. Kraemer en Wikisource; el texto de Shelley v. Kraemer , 334 U.S. 1 (1948) está disponible en: CourtListener Justia Library of Congress Oyez (audio de argumentos orales) WorldLII