Jesse Clyde "JC" Nichols (23 de agosto de 1880 - 16 de febrero de 1950) fue un urbanista y desarrollador inmobiliario comercial y residencial estadounidense en Kansas City, Missouri .
Nacido en Olathe, Kansas , y estudiante de la Universidad de Kansas y la Universidad de Harvard , sus proyectos más notables son el Country Club District y el Country Club Plaza en Kansas City, que influyeron en los desarrollos suburbanos de otras partes de los Estados Unidos. Ocupó puestos de liderazgo en organizaciones inmobiliarias locales y nacionales. A través de estas organizaciones, sus ideas sobre bienes raíces y planificación ayudaron a dar forma a los métodos para los convenios restrictivos y la zonificación racistas y antisemitas. Su legado ha sido objeto de un escrutinio cada vez mayor por estos convenios, que prohibían a los negros, judíos y otras minorías vivir en estos barrios.
Jesse Clyde Nichols nació en 1880, hijo de granjeros que vivían cerca de Olathe, Kansas. Trabajó en varios empleos mientras asistía a la escuela secundaria y trabajó durante un año después de graduarse vendiendo carne al por mayor. [1] Mientras se matriculó en la Universidad de Kansas , dirigió el equipo de fútbol universitario, reportó para un periódico y se desempeñó como presidente de la clase. [1] Se graduó como el mejor de su clase con una licenciatura en Artes en 1902, aceptó una beca de un año en la Universidad de Harvard y obtuvo una segunda licenciatura en Artes allí en 1903. Nichols regresó a Kansas City y se unió a algunos amigos de la universidad para establecer Reed, Nichols & Company, operando como desarrolladores inmobiliarios. En 1905, se casó con Jessie Miller, una mujer de Olathe, Kansas. [2]
Nichols denominó su método para establecer subdivisiones residenciales como "planificación para la permanencia", ya que su objetivo era "desarrollar barrios residenciales completos que atrajeran a un grupo de personas que deseaban una mejor forma de vida, un lugar más agradable para vivir y que estuvieran dispuestas a trabajar para mantenerlo mejor". Su filosofía sobre la planificación de subdivisiones influyó enormemente en otros desarrollos en los Estados Unidos, incluidos los barrios de Beverly Hills y Westwood en Los Ángeles, el barrio de Highland Park en Dallas y el barrio de River Oaks en Houston, Texas. [3]
Nichols defendía la conservación de los árboles y los contornos naturales, al tiempo que prohibía las redes de calles en cuadrícula . [4] Su Country Club District en Kansas City impuso muchas restricciones al uso de la propiedad dentro de la subdivisión, lo que, según creía Nichols, hacía que los lotes fueran más valiosos para los potenciales propietarios. Sus anuncios promovían la permanencia. [5] Todos los propietarios debían pertenecer a la asociación de propietarios del Country Club District, que supervisaba el mantenimiento del césped de los propietarios, pero también proporcionaba servicios como la recogida de basura y la limpieza de las calles. Los constructores debían respetar tamaños mínimos de lotes grandes y grandes retranqueos desde la calle. Nichols también impuso convenios basados en la raza en todas las propiedades del Country Club District. [4]
El Country Club District , la comunidad planificada por Nichols en Kansas City, Missouri, inspiró River Oaks en Houston, Texas . Will Hogg, su hermano Mike y Hugh Potter visitaron la zona y buscaron el consejo de Nichols mientras planificaban River Oaks. Nichols tenía una lista corta de comunidades ejemplares e instó a Potter a visitarlas. Estas incluían Forest Hill Gardens en Queens, Nueva York; Palos Verdes Estates en el condado de Los Ángeles; Roland Park en Baltimore, Maryland; y Shaker Heights en Cleveland, Ohio. Potter finalmente fue nombrado presidente de River Oaks Corporation y continuó buscando el consejo de Nichols durante su mandato. [3]
Nichols fue el creador del contrato de arrendamiento porcentual, en el que los alquileres se basan en los ingresos brutos de los inquilinos. [6] El contrato de arrendamiento porcentual es ahora una práctica estándar en el arrendamiento comercial en los Estados Unidos. Los modernos centros comerciales al aire libre, ahora comunes en los Estados Unidos, comparten un antepasado común en el Country Club Plaza, que abrió en Kansas City en 1923. El Premio JC Nichols para Visionarios en Desarrollo Urbano del Urban Land Institute lleva su nombre en su honor. [7]
Nichols fue un destacado promotor cívico en Kansas City, y participó en la creación del Liberty Memorial , el Museo de Arte Nelson-Atkins , MRIGlobal , así como en el desarrollo de la Universidad de Kansas City , ahora la Universidad de Missouri-Kansas City . [8] [ cita requerida ]
Nichols ocupó puestos de liderazgo en organizaciones inmobiliarias y de planificación locales y nacionales. Fue miembro del Comité General de la Conferencia Nacional de Planificación Urbana. [9] Dirigió la Junta de Bienes Raíces de Kansas City y la Conferencia Nacional de Subdivisores. [10] Fue fundador del Urban Land Institute [11] y presidió su Consejo de Constructores Comunitarios . [12] Presidió la División de Constructores y Subdivisores de Viviendas de la Asociación Nacional de Juntas Inmobiliarias (NAREB), [13] presidió la Junta de Servicio de Guerra de la NAREB, [14] y se desempeñó como director de la NAREB. [15]
JC Nichols se basó en convenios restrictivos para controlar los usos de las tierras en los barrios que desarrolló. La mayoría de los convenios restringían las tierras a usos residenciales y contenían otras características como requisitos de retroceso y espacio libre. Sin embargo, las casas en el Country Club District estaban restringidas con convenios que prohibían que los negros y los judíos fueran propietarios u ocupantes de las casas. [16] [17] y lo mismo en sus desarrollos del condado de Johnson, Kansas . Nichols no inventó la práctica, pero la utilizó para prohibir eficazmente que las minorías étnicas vivieran en sus propiedades durante la primera mitad del siglo. Su modelo de convenio restrictivo fue adoptado más tarde por el gobierno federal para ayudar a implementar políticas similares en otras regiones de los Estados Unidos. En última instancia, la decisión de la Corte Suprema de 1948 Shelley v. Kraemer hizo que tales convenios fueran inaplicables. Sin embargo, el lenguaje que hace referencia a estos convenios permaneció en la multitud de documentos de escritura durante décadas después de la decisión de la Corte Suprema porque la relativa dificultad de revisarlos uno por uno podía usarse de manera encubierta para continuar la existencia de los convenios. [5] Las restricciones de escrituras en la mayoría de los barrios se renuevan automáticamente cada veinte o veinticinco años, a menos que una mayoría de los propietarios acuerden cambiarlas mediante votos notariados, hecho que se evita con asiduidad. En 2005, Missouri aprobó una ley que permite (pero no exige) que los órganos rectores de las asociaciones de propietarios eliminen los convenios restrictivos de las restricciones de escrituras sin el voto de los miembros. El Country Club District es predominantemente blanco y se encuentra entre los barrios más ricos y más solicitados de los Estados Unidos. [18]
Las políticas inmobiliarias de Nichols crearon una división racial y económica que dividió Kansas City en dos a lo largo de Troost Avenue por tiempo indefinido. Esto terminó por desplomar los valores de las viviendas en el lado este, donde se permitía la presencia de negros y judíos. Cuando en los años 1960 se promulgaron leyes de integración racial a nivel nacional, esta división total frustró su implementación por parte del sistema de educación pública de Kansas City y aseguró que la población racial de KCPS seguiría siendo mayoritariamente no blanca. [17]
En un resentimiento masivo por este legado, intensificado en 2020 por las protestas de George Floyd , Kansas City eliminó su nombre de la fuente histórica y la calle frente al Country Club Plaza . [17] [19]
En 1970, miembros del grupo Estudiantes por una Sociedad Democrática (SDS) fueron acusados de colocar bombas en lugares de Kansas City, incluida la casa de su hijo Miller Nichols, entonces presidente de la empresa JC Nichols. [20] Tres miembros del SDS fueron condenados. [21]
Nichols murió de cáncer el 16 de febrero de 1950, en su casa en 1214 West 55th Street. Fue enterrado en el cementerio Forest Hill Calvary en Kansas City. [22] [23] Su casa está en Ward Parkway en Kansas City.
