El 1 de abril de 2004, el Tribunal Supremo de Apelaciones decidió el caso Ikea Trading und Design AG contra BOE Bank Ltd , un caso importante en el derecho inmobiliario sudafricano . Se refería al significado del artículo 1(1) de la Ley de garantía de bienes muebles de 1993, que especificaba los requisitos para el registro de una fianza notarial especial sobre bienes muebles . En una sentencia escrita por la jueza de apelación Carole Lewis , el tribunal sostuvo por unanimidad que el artículo 1(1) exigía que la fianza especificara y describiera la propiedad en cuestión de tal manera que la propiedad fuera "fácilmente reconocible" a partir de esa descripción únicamente, sin referencia a pruebas extrínsecas .
El BOE Bank tenía una fianza notarial general de cobertura , emitida a su favor por Woodlam CC sobre los activos de esta última. Cuando Woodlam fue puesta en liquidación final en octubre de 1999, debía al BOE Bank 2,4 millones de rands . El BOE Bank solicitó al Tribunal Superior de Sudáfrica una orden que declarara que la cuenta de liquidación y distribución con respecto a Woodlam tenía que ser reestructurada para reflejar su preferencia en virtud de la fianza notarial. La solicitud fue rechazada por los liquidadores de Woodlam y por Ikea Trading and Decision, que en 1998 había registrado a su favor una fianza especial sobre ciertos activos de Woodlam; la cuenta de liquidación y distribución vigente reflejaba la suma adeudada por Woodlam a Ikea como 2,6 millones de rands.
En el Tribunal Superior, BOE Bank impugnó la validez del bono especial de Ikea sobre la base de que, aunque supuestamente estaba registrado de conformidad con el artículo 1(1) de la Ley de garantía de bienes muebles de 1993, no cumplía con los requisitos de dicho artículo al especificar y describir los activos a los que se hacía referencia en el bono de una manera que hiciera que los activos fueran "fácilmente reconocibles". Por lo tanto, BOE Bank sostuvo que el bono no confería a Ikea una garantía real sobre los artículos enumerados. Si bien Ikea afirmó que era suficiente que la propiedad enumerada en el bono especial pudiera identificarse con la ayuda de pruebas extrínsecas , Ikea sostuvo que la propiedad debe ser identificable a partir del bono mismo, sin la ayuda de pruebas extrínsecas.
La División del Cabo Oriental del Tribunal Superior falló a favor del BOE Bank, declarando que el bono de Ikea no hacía que los activos pertinentes fueran "fácilmente reconocibles". Ordenó a los liquidadores que volvieran a disponer de la cuenta de liquidación y distribución de Woodlam y declaró que la reclamación del BOE Bank tenía prioridad sobre la de Ikea. Ikea apeló ante el Tribunal Supremo de Apelaciones , que escuchó el asunto el 18 de marzo.
El tribunal entendió claramente que, sin recurrir a pruebas extrínsecas (como facturas, otros documentos o la intervención de un testigo), no era posible identificar los elementos pertinentes como los enumerados en la fianza de Ikea. [1] El tribunal sostuvo que la fianza debía especificar y describir la propiedad de modo que fuera fácilmente reconocible. No se podía añadir nada a un instrumento que tuviera el efecto de crear un derecho real válido frente a terceros. El tercero tenía que poder identificar los elementos con referencia únicamente al documento, relacionando las descripciones contenidas en él con la propiedad que se ajustaba a dichas descripciones. [2]
El tribunal sostuvo además que, en el caso presente, los elementos enumerados en la fianza no habían sido especificados ni descritos de la manera requerida por la Ley de Garantía por Medio de Bienes Muebles. [3] No era posible para terceros, ni siquiera para los liquidadores, tomar la fianza y correlacionar las descripciones con los activos en el local. En estas circunstancias, la fianza no había logrado crear una prenda presunta sobre la propiedad de Woodham, con el resultado de que el apelante no era un acreedor garantizado . [4] Por lo tanto, se desestimó la apelación y se confirmó la orden del Tribunal Superior.