Un distrito histórico superpuesto es una capa de regulación de planificación local en los Estados Unidos que incorpora las restricciones de la zonificación subyacente para un área geográfica determinada, con el objetivo principal de preservar el carácter histórico del vecindario.
Desde su creación a mediados del siglo XX, los distritos históricos superpuestos se han utilizado cada vez más como una herramienta más flexible para la regulación histórica municipal. Los tribunales de los 50 estados han confirmado en general los poderes de los gobiernos municipales para regular la propiedad mediante el uso de distritos superpuestos, y los tribunales de muchos estados, así como la Corte Suprema de los Estados Unidos , han confirmado el uso de distritos históricos superpuestos específicamente. [1]
El objetivo declarado de la mayoría de los distritos históricos superpuestos es preservar la atmósfera y la apariencia histórica general de un vecindario en su conjunto, en lugar de simplemente destacar edificios específicos en toda un área histórica general. [2]
La creación de distritos históricos varía de un estado a otro. Sin embargo, por lo general, la creación de distritos comienza con una comisión municipal de zonificación o un comité de preservación histórica. Se dan los avisos habituales de reuniones públicas y se suele escuchar la aceptación de los comentarios de los ciudadanos afectados, pero al final, el órgano de gobierno municipal tiene la última palabra en cuanto a la creación de un distrito histórico superpuesto. Muchos distritos van acompañados de la creación de una Comisión de Distrito Histórico, para supervisar la creación de regulaciones específicas y las apelaciones de dichas regulaciones por parte de los propietarios de tierras. [3]
En los estados que exigen que el gobierno municipal cumpla estrictamente con las concesiones de autoridad establecidas por la ley, debe existir una ley habilitante que permita expresamente la creación de distritos históricos superpuestos por parte de pueblos, ciudades y condados. Carolina del Norte , por ejemplo, es un estado con una ley habilitante que permite a sus gobiernos municipales debidamente creados crear dichos distritos. [4]
Al igual que la mayoría de las ordenanzas de zonificación, los distritos históricos superpuestos y las decisiones de las comisiones locales de distritos históricos son frecuentemente impugnados por propietarios individuales que buscan excepciones o permiso para emprender nuevas construcciones. Sin embargo, como los órganos de gobierno municipales en la mayoría de los estados reciben mucha deferencia, las impugnaciones directas a dichos distritos generalmente no tienen éxito. [3]
Los propietarios de tierras pueden tener más éxito en la búsqueda de excepciones o permisos para emprender nuevas construcciones si demuestran que un organismo municipal cometió un error en su aplicación de la ordenanza de zonificación o que el edificio en cuestión en realidad encaja bien con el carácter histórico general del distrito. [5]