Gillett v Holt [2000] es un caso de derecho inmobiliario inglés relacionado con la preclusión de la propiedad y una disputa entre empresas agrícolas. El caso se centraba en un agricultor de una cartera de empresas agrícolas sin herederos obvios que hizo muchas promesas y garantías de herencia a dos administradores parciales de la finca que eran vecinos o arrendatarios suyos, uno de los cuales había trabajado como agricultor durante 38 años, el otro había trabajado como co-agricultor durante los últimos 5 años de esos 38 años.
En 1956, a los 12 años, Geoffrey Gillett conoció al Sr. Holt, un granjero de 38 años en el club de golf Woodhall Spa que tenía empleados a un capataz, un pequeño número de trabajadores y una ama de llaves. Se convirtió en su caddie y amigo. En 1956, comenzó a trabajar en la granja de Holt y continuó con este trabajo durante 38 años. En 1971, Holt (o su empresa) ayudó en varias adquisiciones que dieron lugar a los activos relevantes que se indican a continuación. Holt había hecho siete representaciones separadas a Gillett, desde 1964 hasta 1989, sobre su eventual herencia de la granja, como "todo esto será tuyo" después de que Gillett trajo su primera cosecha en 1964 y en el bautizo de su primer hijo en 1971, y "todo iba a ser tuyo de todos modos" en 1975. El hermano de la esposa de Gillett dio fe de una conversación en la casa de sus padres, en la que el Sr. Holt dijo "algo así como que iba a cuidar de Geoffrey y [mi hermana, su esposa] Sally y que tendrían un futuro asegurado". Holt había confirmado esto en su testamento de la época, pidió la adopción de Gillett cuando era joven, y más tarde trató de agregarlo en su lugar al arrendamiento agrícola de Merton College; pronto también le dio una participación del 20% de su principal empresa agrícola tal como estaba originalmente a Gillett y su esposa. [1]
En 1995, Holt intentó despedir a Gillett y sacarlo a él y a su esposa de The Beeches y eliminarlo como su beneficiario en caso de muerte en favor de otro granjero vecino, Wood, que había comenzado a administrar parte de la tierra. Holt lo conoció por primera vez en 1992. Gillett alegó un derecho de propiedad para permanecer en posesión de la tierra que había trabajado y recibir tierras/compensación en la granja principal. En 1997, Holt o sus empresas tenían suficiente dinero para comprar la tierra agrícola principal directamente al Merton College, Oxford (por £ 1,251,000) y así lo hicieron. [1]
Holt transfirió la propiedad a Wood como propietario legal y beneficiario con posesión vacante. Una complicación menor (pero importante desde el punto de vista de los Gillett) es que en parte de las 19 acres quedaron invernaderos prefabricados de polietileno (polietileno) en los que Gillett comenzó a sembrar árboles y arbustos para su empresa Countryside Companions. Otra audiencia judicial decidió que Countryside Companions no tenía un contrato de arrendamiento agrícola de estas estructuras y la tierra que ocupaban. [1]
Wood es el propietario legal y beneficiario desde 1996. Sus tierras, en su poder, fueron cultivadas bajo un contrato por Aubourn Farming Ltd (Aubourn). [1]
KAHL era el propietario legítimo y beneficiario. KAHL debía 1 millón de libras a Edgescan Ltd (Edgescan), su accionista mayoritario, sin garantías. La tierra estaba en manos de Aubourn y era cultivada por él. [1]
"Esta tierra tiene el patrón más complicado de propiedad y ocupación. La propiedad absoluta pertenece a KAHL, como lo ha sido desde 1971, sujeta a una hipoteca bancaria. La casa de campo está ocupada por el Sr. y la Sra. Gillett bajo un contrato de arrendamiento al Sr. Gillett que tiene protección limitada bajo la Ley de Alquiler (Agricultura) de 1976. El alquiler es de £70 por semana. El área central de la tierra y una pequeña área en el extremo este (en total alrededor de 39 acres) son [utilizadas por el negocio de Gillett] Countryside Companions bajo un contrato de arrendamiento protegido por la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1986. El resto de la tierra está en manos y es cultivada por Aubourn; la cosecha de este año es trigo". [1]
Una empresa de la que Edgescan Ltd es propietaria en un 80 por ciento, el Sr. Gillett en un 10 por ciento y la Sra. Gillett en un 10 por ciento. Tenía una deuda no garantizada de 1 millón de libras con Edgescan Ltd y un pasivo adicional (garantizado por The Beeches) por un importe desconocido con el banco. No se informó al tribunal sobre ningún otro activo que posea ni sobre los términos precisos de su contrato de agricultura con Aubourn. [1]
Una nueva empresa de la década de 1990, propiedad en un 70% de Holt y en un 30% de Wood.
El juez de audiencias del Tribunal Superior falló en contra de Gillett, aplicando la persuasiva decisión no vinculante del Tribunal Superior, Dickens v Taylor [1998] 1 FLR 806, 821, sosteniendo que una promesa de dejar una propiedad en un testamento no podía dar lugar a un impedimento patrimonial porque los testamentos son inherentemente revocables. Consideró que las otras promesas y los planes de sucesión frustrados por terceros (es decir, la política de Merton College en cuanto a que los agricultores permanecieran activos y transfirieran sus arrendamientos y la negativa del padre de Gillett a la adopción propuesta por Holt de Gillett cuando era adolescente) no eran lo suficientemente fuertes; y consideró inadecuado el perjuicio que sufrió Gillett durante el tiempo de la promesa hasta su supuesto incumplimiento. [1]
La decisión fue revocada por el Tribunal de Apelación, rechazando el enfoque de la "promesa irrevocable" y en estas circunstancias sostuvo que el tribunal impondrá una visión más liberal del requisito de perjuicio. [1]
Robert Walker LJ sostuvo que el Sr. Gillett tenía derecho a una parte de la propiedad y no podía ser simplemente expulsado:
"El principio fundamental de que la equidad tiene por objeto evitar conductas abusivas impregna todos los elementos de la doctrina. Al final, el tribunal debe analizar el asunto en su conjunto..."
"Las garantías de 1975 estaban destinadas a ser consideradas confiables, y de hecho se consideró que lo eran". [1]
En fuentes de derecho persuasivas y no vinculantes, señaló la estimada crítica académica legal de Dickens v Taylor . El profesor Swadling comentó que la decisión es "claramente errónea" porque el punto es que se prometen "sin respaldo de una contraprestación, son inicialmente revocables" pero se vuelven vinculantes por la confianza perjudicial, y luego no hay posibilidad de que el promitente cambie de opinión. Existe una necesidad de detrimento y señaló que el juez se centró en el hecho de que el Sr. Gillett estaba mal pagado. El tribunal, en cambio, aplicó la decisión judicial vinculante de Wayling v Jones . [1]
"La abrumadora mayoría de la jurisprudencia demuestra que se requiere que haya un perjuicio, pero también demuestra que no se trata de un concepto estrecho o técnico. El perjuicio no tiene por qué consistir en el gasto de dinero u otro perjuicio financiero cuantificable, siempre que sea algo sustancial... Debe haber un vínculo causal suficiente entre la garantía en la que se confía y el perjuicio alegado... Para comprobar si el perjuicio es suficientemente sustancial, se debe comprobar si sería injusto o inequitativo permitir que se desestime la garantía, que es, una vez más, la prueba esencial de la inadmisibilidad. El perjuicio alegado debe alegarse y probarse..." [1]
Aparte de estar mal pagado, Gillett dijo que no buscó otro empleo, que dedicaba más tiempo que un empleado normal, que gastó dinero en mejorar The Beeches, que apenas era habitable cuando lo compró en 1971, que compró nuevos accesorios y materiales, que trabajó él mismo y que no tomó ninguna medida para asegurar su futuro, por ejemplo, mediante la obtención de una pensión. El juez no examinó el asunto en su conjunto y que el caso de Gillett sobre el perjuicio "era inusualmente convincente". Lo que importa es que habría un perjuicio si no hubiera habido una demanda de preclusión por propiedad, citando al Juez Dixon en Grundt v Great Boulder Pty Gold Mines Ltd (1938) 59 CLR 641, 674-5. Se ordenó la transferencia de la propiedad absoluta de la granja The Beeches y de los 103 acres (0,42 km2 ) de tierra, y se pagaron 100.000 libras a Gillett por la exclusión del resto de los negocios agrícolas. [1]