Frank Lyon Company v. United States , 435 US 561 (1978), fue un caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el que la Corte sostuvo que el propietario del título que adquirió bienes raíces depreciables como si el propietario fuera un mero conducto o agente era de hecho el propietario y, para efectos del impuesto a la renta federal , tenía el derecho legal de tomar deducciones fiscales asociadas con la depreciación del edificio.
Según el texto del programa que precede al dictamen del Tribunal:
El banco era Worthen Bank en Little Rock y la Frank Lyon Corporation se dedicaba a la distribución de artículos para el hogar, principalmente productos eléctricos Whirlpool y RCA. El banco compró el terreno y comenzó la construcción del edificio en cuestión antes de encontrar un comprador. La Frank Lyon Company ganó la licitación para comprar el edificio al banco al proporcionar $500,000 del precio de compra de $7.6 millones. El resto del dinero provino de New York Life. Los pagos del préstamo hipotecario al prestamista y los pagos del alquiler fueron diseñados para ser exactamente iguales. El propietario del título, Frank Lyon, en realidad nunca recibió los pagos del alquiler del Worthen Bank porque el acuerdo entre tres partes requería específicamente que Worthen pagara directamente a New York Life. El contrato de arrendamiento era triple neto (es decir, cualquier aumento en los gastos no lo paga el propietario, sino el inquilino).
Otro hecho que lleva a una persona razonable a concluir que Worthen Bank era la parte real en un acuerdo entre dos partes y que la empresa Frank Lyon era un mero agente es que el inquilino, Worthen Bank, tenía un contrato de arrendamiento de 25 años con opciones para comprar el edificio o extender el contrato por 65 años, cuando aún podía comprar el edificio. El precio de ejercicio de la opción se fijó de manera que Frank Lyon recibiera exactamente sus 500.000 dólares más un interés del 6%.
Se esperaría que los propietarios económicos de un activo asumieran los beneficios y las cargas de cualquier cambio en el valor de mercado del bien en cuestión. En este caso, Worthen Bank, el inquilino, asumió los beneficios y las cargas, en lugar del propietario del título. La transacción fue una clásica venta con arrendamiento posterior .
El tribunal sostuvo que el Gobierno debe respetar la asignación de derechos y obligaciones efectuada por las partes cuando existe una transacción genuina entre múltiples partes con sustancia económica que está obligada o alentada por realidades comerciales o regulatorias, imbuida de consideraciones independientes de los impuestos y no simplemente determinada por características de evasión fiscal con etiquetas sin sentido adjuntas. Mientras el arrendador conserve atributos significativos y genuinos de la condición de arrendador tradicional, la forma de la transacción adoptada por las partes rige a los efectos fiscales. Como tal, una venta y arrendamiento posterior no necesariamente opera para denegar el reclamo de deducciones de un contribuyente.
El resultado de este caso fue modificado por la Ley de Reforma Fiscal de 1986 , que desautorizó esta característica fiscal. El bufete de abogados Rose representó al contribuyente.