Ley del Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles

La Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles de 1980 (FIRPTA), promulgada como Subtítulo C del Título XI (la "Ley de Ajustes de Ingresos de 1980") de la Ley Ómnibus de Reconciliación de 1980 , Ley Pública N.º 96-499, 94 Stat. 2599, 2682 (5 de diciembre de 1980), es una ley tributaria de los Estados Unidos que impone un impuesto sobre la renta a las personas extranjeras que enajenen intereses inmobiliarios en los Estados Unidos . El impuesto se impone a las tasas impositivas regulares para el contribuyente sobre el monto de la ganancia considerada reconocida. Los compradores de intereses inmobiliarios deben retener el impuesto sobre el pago de la propiedad. La retención puede reducirse del 15 % estándar a un monto que cubra la obligación tributaria, previa solicitud al Servicio de Impuestos Internos antes de la venta . La FIRPTA anula la mayoría de las disposiciones de no reconocimiento , así como los tratados impositivos restantes que brindan exención de impuestos para tales ganancias.

El proyecto de ley de gastos generales de 2015 modificó significativamente la FIRPTA. ^[1]

Descripción general

La legislación fiscal de los Estados Unidos exige que todas las personas, ya sean extranjeras o nacionales, paguen el impuesto sobre la renta por la enajenación de intereses en bienes inmuebles estadounidenses (intereses en bienes inmuebles estadounidenses). Las personas nacionales están sujetas a este impuesto como parte de su impuesto sobre la renta regular. ^{[2] Las secciones 897 y 6039C} del Código de Rentas Internas se promulgaron en la FIRPTA; ^[3] la Ley también realizó modificaciones de conformidad a otras disposiciones del Código de Rentas Internas.

Los extranjeros pagan impuestos solo sobre ciertos rubros de ingresos, incluidos los ingresos efectivamente conectados y ciertos ingresos de origen estadounidense. Sin embargo, los extranjeros no pagan impuestos sobre la mayoría de las ganancias de capital . La sección 897 del Código de Rentas Internas, promulgada por la FIRPTA, ^[4] trata la ganancia por la disposición de un interés en una propiedad inmobiliaria estadounidense como un ingreso efectivamente conectado sujeto al impuesto federal sobre la renta regular.

Para garantizar la recaudación de impuestos de los contribuyentes extranjeros, la FIRPTA exige que los compradores de bienes inmuebles en Estados Unidos retengan el 15 % del precio de venta. El vendedor puede solicitar al Servicio de Impuestos Internos (IRS) que reduzca este 15 % al monto de impuestos que se estima que debe pagar.

La FIRPTA se aplica prácticamente en todos los casos en que un propietario extranjero de un derecho sobre un inmueble estadounidense enajena dicho derecho. Las disposiciones de la ley que impiden el reconocimiento de ganancias generalmente no se aplican a menos que el vendedor reciba un derecho sobre un inmueble estadounidense en un intercambio sin reconocimiento que cumpla con los requisitos. ^{[ cita requerida ]}

Historia

Antes de 1981, las personas extranjeras (personas físicas no residentes, no ciudadanas y corporaciones no estadounidenses) solían estar exentas del pago de impuestos estadounidenses por la venta de bienes inmuebles en el país. El Congreso aprobó la FIRPTA para exigir a todas las personas extranjeras que pagaran impuestos por la enajenación de cualquier participación en bienes inmuebles estadounidenses. La ley disponía específicamente que sus disposiciones prevalecían sobre cualquier tratado fiscal existente que dispusiera lo contrario. ^[5]

Personas y bienes sujetos al impuesto

Las personas extranjeras generalmente están exentas del impuesto estadounidense sobre las ganancias de capital. ^[6]

Sin embargo, bajo la FIRPTA, las personas extranjeras están sujetas a impuestos sobre las ganancias provenientes de la enajenación de intereses inmobiliarios en Estados Unidos (USRPI).

Un interés en la propiedad es cualquier interés patrimonial directo en la propiedad, como una propiedad en pleno dominio, pero no incluye intereses únicamente como acreedor. Por lo tanto, los copropietarios de una propiedad tienen cada uno un interés en la propiedad, pero un banco que tiene una hipoteca no lo tiene. ^[7]
Los bienes inmuebles son la tierra, los edificios y las mejoras de la tierra. ^[8] En general, si una propiedad es o no un bien inmueble se determina según los conceptos de la ley tributaria de los EE. UU., no según la ley estatal. Por lo tanto, los surtidores de gasolina y los toldos de las estaciones de servicio no son bienes inmuebles según la ley tributaria federal de los EE. UU., aunque pueden ser bienes inmuebles según la ley estatal. Para los fines de la FIRPTA, los bienes inmuebles también incluyen los productos naturales no separados de la tierra ( por ejemplo , petróleo y gas en el suelo, madera sin cortar, cultivos sin cosechar) y los bienes personales asociados con el uso de bienes inmuebles. ^[9]
Un interés en bienes inmuebles de los Estados Unidos (USRPI, por sus siglas en inglés) incluye acciones de una corporación de tenencia de bienes inmuebles de los Estados Unidos (USRPHC, por sus siglas en inglés). Una USRPHC incluye cualquier corporación de los Estados Unidos si más del 50 % de los activos de dicha corporación eran USRPI en cualquier fecha de prueba. ^[10] La disposición de un interés en una USRPHC está sujeta al impuesto y la retención de la FIRPTA, pero no está sujeta al impuesto a las ganancias estatales. Esto puede compararse con la disposición de una USRPI de propiedad directa, que está sujeta a la tasa federal más baja de ganancias de capital, pero también está sujeta al impuesto a las ganancias estatales.

Ganar reconocimiento

Los contribuyentes generalmente deben reconocer la ganancia al enajenar bienes. Cuando los ingresos se reciben en más de un año, la ganancia se reconoce proporcionalmente a lo largo de los años en que se recibieron. ^[11]

Los contribuyentes que intercambian bienes pueden no estar obligados a reconocer las ganancias en ciertas transacciones, como intercambios de bienes similares, ^[12] formaciones corporativas, ^[13] contribuciones a o distribuciones de sociedades, ^[14] ciertas reorganizaciones corporativas, ^[15] y algunas otras transacciones. La FIRPTA establece que dichas disposiciones de no reconocimiento generalmente no se aplican, y la ganancia debe reconocerse. Se aplican dos excepciones. En primer lugar, la ganancia no se reconoce si la propiedad recibida en el intercambio es un USRPI que, si se enajena inmediatamente después del intercambio, estaría sujeto a la FIRPTA. En segundo lugar, el IRS puede proporcionar otras excepciones en las reglamentaciones. Las reglamentaciones temporales que proporcionan excepciones muy limitadas han expirado. ^[16] Las reglamentaciones proporcionan excepciones limitadas que tratan ciertos intereses de sociedades como USRPI y, por lo tanto, no se reconocen.

Cantidad de ganancia

Según los principios tributarios generales de los EE. UU. aplicables a FIRPTA, la ganancia es igual al exceso de la cantidad de dinero o el valor justo de mercado de la propiedad recibida sobre el monto de la base ajustada de la propiedad intercambiada. ^[17] Cuando el monto recibido está sujeto a una contingencia, el monto no se reconoce hasta que se resuelva la contingencia.

Impuesto impuesto

Las ganancias de FIRPTA están sujetas a impuestos como ingresos efectivamente conectados. ^[18] Los individuos extranjeros no residentes están sujetos a impuestos sobre dichos ingresos a tasas impositivas graduadas regulares para individuos estadounidenses. La deducción por exenciones personales, ciertos ajustes a los ingresos brutos y la mayoría de las deducciones detalladas no están permitidas. Las corporaciones extranjeras están sujetas a impuestos sobre dichos ingresos a tasas impositivas sobre las ganancias corporativas regulares. El impuesto sobre las ganancias de sucursales según la sección 884 del Código de Rentas Internas puede aplicarse, sujeto a la excepción de terminación de sucursal. También puede aplicarse el impuesto mínimo alternativo .

Retención

A partir del 17 de febrero de 2016, los compradores de propiedades inmobiliarias en los EE. UU. deben retener el 15 % del precio total de venta en cualquier compra de un USRPI, lo que representa un aumento con respecto a la tasa anterior del 10 %. Sin embargo, la tasa de retención del 10 % sigue vigente para residencias personales valuadas en más de $300 000 y menos de $1 millón. ^[19] Esto está sujeto a solo cuatro excepciones. ^[20] No se requiere retención:

Por un comprador para uso como residencia por un precio de $300,000 o menos, O
Cuando el comprador recibe una declaración del vendedor de que éste no es una persona extranjera. ^[21]
En caso de adquisición de una participación en una corporación nacional que no cotiza en bolsa y en el que la corporación proporciona la declaración jurada requerida.
En caso de adquisición de acciones de una sociedad anónima que cotice en bolsa.

En la medida en que se requiera la retención, el monto de la retención se puede reducir por debajo del 10% del precio total solo si el IRS certifica que se aplica un monto reducido. Dicha certificación se permite solo si el vendedor solicita al IRS una retención reducida mediante la presentación del Formulario 8288-B a más tardar en la fecha de cierre de la venta. ^[22] La certificación especificará el monto adecuado de la retención, sujeto al precio de cierre establecido. ^[23]

Se aplican sanciones al comprador que no retiene, no presenta el Formulario 8288 ante el IRS ^[24] o no paga la retención requerida dentro de los 20 días posteriores a la venta. ^[25]

Tratados

Muchos tratados fiscales de los EE. UU . anteriormente establecían exenciones de impuestos para las ganancias obtenidas por la enajenación de diversos tipos de bienes inmuebles en los EE. UU. La FIRPTA disponía específicamente que dichas disposiciones del tratado no se aplicarían después de una fecha determinada. La mayoría de los tratados fiscales de los EE. UU. se han modificado posteriormente para ajustarse al tratamiento de la FIRPTA.

Véase también

Ley de control de presupuesto y embargo del Congreso de 1974

Referencias

^ Ropes&Gray – El proyecto de ley ómnibus incluye cambios significativos en la legislación fiscal con respecto a FIRPTA, REIT y RIC
^ Las personas nacionales sujetas a impuestos (individuos, corporaciones, patrimonios y fideicomisos) están sujetas al impuesto a la renta sobre los ingresos imponibles. Los ingresos imponibles son los ingresos brutos, con ajustes, menos las deducciones permitidas. El Título 26 del Código de los Estados Unidos, artículo 61, define los ingresos brutos como los ingresos de todas las fuentes, incluidas específicamente las ganancias por transacciones inmobiliarias.
^ Con respecto a las secciones 897 y 6039C, consulte las secciones 1122 y 1123 de FIRPTA, respectivamente.
^ 26 USC 897, 26 CFR 1.897-1 a -9T.
^ Según la Constitución de los Estados Unidos, las leyes y los tratados tienen la misma prioridad. Todos los tratados fueron modificados desde que se consideró por primera vez que la FIRPTA permitía específicamente el pago de impuestos estadounidenses sobre las enajenaciones de bienes inmuebles.
^ Las personas extranjeras incluyen a individuos que no son ciudadanos estadounidenses ni residentes extranjeros, corporaciones organizadas fuera de los Estados Unidos y patrimonios y fideicomisos de no residentes. Consulte 26 USC 7701. Tenga en cuenta que los socios, no las sociedades , están sujetos a impuestos, por lo que la condición de extranjero se determina a nivel de socio. Sin embargo, consulte la retención de impuestos para obtener una descripción general de las excepciones relacionadas con las sociedades extranjeras.
^ Título 26 del Código de los Estados Unidos 897(c), Título 26 del Código de Reglamentos Federales 1.897-1(c).
^ Título 26 CFR 1.897-1(b).
^ Las normas implican que para que la propiedad personal esté asociada con el uso de bienes inmuebles, la propiedad debe estar dentro de una de cuatro categorías específicas. Las categorías se relacionan con la extracción de recursos naturales (pozos, minas, etc.), la construcción, la provisión de alojamiento y la provisión de espacio para oficinas. Consulte 26 CFR 1.897-1(b)(4).
^ Para obtener una definición de USRPHC, consulte 26 USC 897(c)(2) y 26 CFR 1.897-2.
^ Según 26 CFR 1.897-1(d)(2)(ii), una obligación de pago en cuotas por la venta de un USRPI se trata como un USRPI si el vendedor no opta por no aplicar las reglas de ganancia por cuotas de 26 USC 453. Por lo tanto, el tratamiento de venta en cuotas se aplica a las personas extranjeras que venden USRPI.
^ Título 26 del Código de los Estados Unidos 1031
^ Título 26 del Código de los Estados Unidos 351
^ 26 USC 721 y 26 USC 731
^ 26 USC 354 a 358
^ Título 26 CFR 1.897-6T.
^ Título 26 del Código de los Estados Unidos 1001.
^ Véase 26 USC 872 y, que excluye la mayoría de los ingresos, excepto los ingresos efectivamente conectados, del ingreso bruto de individuos no residentes y no ciudadanos. Los montos no excluidos están sujetos al mismo impuesto que se aplica a las personas nacionales. Véase la nota anterior. Véase 26 USC 882, que impone explícitamente un impuesto sobre los ingresos de una corporación extranjera relacionada con un comercio o negocio estadounidense.
^ "Cambios en la legislación fiscal de 2016 que afectan a los usuarios y propietarios de bienes inmuebles". Savills Studley.
^ Título 26 del Código de los Estados Unidos 1445.
^ La declaración debe proporcionarse bajo pena de perjurio. Para consultar el texto de la declaración, consulte 26 CFR 1.1445-2(b)(2)(i).
^ El IRS generalmente proporciona dicha certificación dentro de los 30 días cuando la solicitud contiene toda la información requerida.
^ Cuando el vendedor haya solicitado, pero no haya recibido, dicha certificación, los compradores prudentes tendrán el 10 % completo retenido en depósito en el momento del cierre. Los montos retenidos en depósito no están sujetos a sanciones si se remiten al gobierno dentro de los 20 días posteriores a la notificación del IRS sobre la retención requerida.
^ Para conocer los requisitos de presentación, consulte 26 USC 6039C.
^ Para conocer los requisitos de pago, consulte 26 USC 1461 y 26 CFR 1.1461-1.

Recursos

Publicación 515 del IRS
Peters, Gerhard; Woolley, John T. "Jimmy Carter: "Observaciones sobre la Ley Ómnibus de Reconciliación de 1980 al convertirse en ley la HR 7765", 5 de diciembre de 1980". The American Presidency Project . Universidad de California – Santa Bárbara.