La Asociación Hipotecaria Nacional Federal ( FNMA ), comúnmente conocida como Fannie Mae , es una empresa patrocinada por el gobierno de los Estados Unidos (GSE) y, desde 1968, una empresa que cotiza en bolsa . Fundada en 1938 durante la Gran Depresión como parte del New Deal , [3] el propósito de la corporación es expandir el mercado hipotecario secundario mediante la titulización de préstamos hipotecarios en forma de valores respaldados por hipotecas (MBS), [4] permitiendo a los prestamistas reinvertir sus activos en más préstamos y, de hecho, aumentando el número de prestamistas en el mercado hipotecario al reducir la dependencia de asociaciones de ahorro y préstamo locales (o "ahorros"). [5] Su organización hermana es la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), más conocida como Freddie Mac .
En 2023, con más de 4,3 billones de dólares en activos, Fannie Mae es la empresa más grande de Estados Unidos y la cuarta empresa más grande del mundo, por activos. [6] [7] Fannie Mae ocupó el puesto 28 en la clasificación Fortune 500 de las corporaciones más grandes de los Estados Unidos por ingresos totales y ocupó el puesto 75 en la clasificación Fortune Global 500 de las corporaciones globales más grandes por ingresos totales. [8] [9]
Históricamente, la mayoría de los préstamos para vivienda a principios del siglo XX en los Estados Unidos eran préstamos hipotecarios a corto plazo con pagos globales . [10] La Gran Depresión debilitó el mercado inmobiliario estadounidense, ya que la gente perdió sus empleos y no pudo realizar los pagos. En 1933, se estimaba que entre el 20 y el 25% de la deuda hipotecaria pendiente del país estaba en mora. [11] Esto resultó en ejecuciones hipotecarias en las que casi el 25% de los propietarios de viviendas en Estados Unidos perdieron sus casas a manos de los bancos. Para abordar esta cuestión, el Congreso de los Estados Unidos creó Fannie Mae en 1938 mediante enmiendas a la Ley Nacional de Vivienda [12] como parte del New Deal de Franklin Delano Roosevelt . Originalmente constituida como Asociación Hipotecaria Nacional de Washington, el propósito explícito de la organización era proporcionar a los bancos locales dinero federal para financiar préstamos hipotecarios en un intento de elevar los niveles de propiedad de viviendas y la disponibilidad de viviendas asequibles. [13] Fannie Mae creó un mercado hipotecario secundario líquido y, por lo tanto, hizo posible que los bancos y otros originadores de préstamos emitieran más préstamos para vivienda, principalmente comprando hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). [14] Durante los primeros treinta años después de su creación, Fannie Mae mantuvo un monopolio sobre el mercado hipotecario secundario. [13] Otras consideraciones pueden haber motivado el enfoque del New Deal en el mercado inmobiliario: alrededor de un tercio de los desempleados del país estaban en el sector de la construcción, y el gobierno tenía un gran interés en que volvieran a trabajar dándoles casas para construir. [15]
Fannie Mae fue adquirida por la Agencia de Vivienda y Financiamiento de la Vivienda de la Agencia Federal de Préstamos como unidad constituyente en 1950. [16] En 1954, una enmienda conocida como la Ley de Estatutos de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal [17] convirtió a Fannie Mae en una empresa "mixta". "corporación de propiedad", lo que significa que el gobierno federal poseía las acciones preferentes mientras que los inversores privados poseían las acciones ordinarias; [12] en 1968 se convirtió en una corporación privada, para eliminar su actividad y deuda del presupuesto federal . [18] En el cambio de 1968, surgido de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 , la predecesora de Fannie Mae (también llamada Fannie Mae) se dividió en la actual Fannie Mae y la Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno ("Ginnie Mae").
Ginnie Mae, que siguió siendo una organización gubernamental, garantiza préstamos hipotecarios asegurados por la FHA, así como hipotecas aseguradas por la Administración de Veteranos (VA) y la Administración de Hogares de Agricultores (FmHA). Como tal, Ginnie Mae es la única agencia de préstamos hipotecarios respaldada explícitamente por la plena fe y crédito del gobierno de los Estados Unidos. [19]
En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae a comprar préstamos convencionales, es decir, aquellos no asegurados por la FHA, VA o FmHA, y creó la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), conocida coloquialmente como Freddie Mac, para competir con Fannie Mae. y así facilitar un mercado hipotecario secundario más sólido y eficiente. [19] Ese mismo año, FNMA salió a bolsa en las Bolsas de Nueva York y del Pacífico. [20]
En 1981, Fannie Mae emitió su primera transferencia hipotecaria y la llamó valor respaldado por hipotecas . Ginnie Mae había garantizado la primera garantía de transferencia hipotecaria de un prestamista aprobado en 1968 [21] y en 1971 Freddie Mac emitió su primera garantía de transferencia hipotecaria, llamada certificado de participación , compuesta principalmente por préstamos hipotecarios privados. [21]
En 1992, el presidente George HW Bush firmó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992 . [22] La Ley modificó los estatutos de Fannie Mae y Freddie Mac para reflejar la opinión del Congreso Demócrata de que las GSE "tienen la obligación afirmativa de facilitar la financiación de viviendas asequibles para familias de ingresos bajos y moderados de manera coherente con sus fines públicos generales, manteniendo al mismo tiempo una sólida situación financiera y un rendimiento económico razonable". [23] Por primera vez, se requirió que las GSE cumplieran con los "objetivos de vivienda asequible" establecidos anualmente por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y aprobados por el Congreso. El objetivo anual inicial para la compra de hipotecas para personas de ingresos bajos y moderados para cada GSE era el 30% del número total de unidades de vivienda financiadas mediante compras hipotecarias [24] y aumentó al 55% en 2007.
En 1999, Fannie Mae se vio presionada por la administración Clinton para ampliar los préstamos hipotecarios a prestatarios de ingresos bajos y moderados aumentando los ratios de sus carteras de préstamos en zonas del centro de la ciudad en dificultades designadas en la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) de 1977. [25]
En 1999, The New York Times informó que con el movimiento de la corporación hacia el mercado de alto riesgo "Fannie Mae está asumiendo un riesgo significativamente mayor, lo que puede no plantear ninguna dificultad en tiempos de prosperidad económica. Pero la corporación subsidiada por el gobierno puede tener problemas en una recesión económica, lo que provocó un rescate gubernamental similar al de la industria de ahorros y préstamos en la década de 1980". [26]
En 2000, debido a una reevaluación del mercado inmobiliario por parte de HUD , se implementaron reglas anti-préstamos predatorios que prohibían que préstamos riesgosos y de alto costo se acreditaran para objetivos de vivienda asequible. En 2004, estas reglas se eliminaron y los préstamos de alto riesgo se contaron nuevamente para los objetivos de vivienda asequible. [28]
La intención era que la aplicación por parte de Fannie Mae de los estándares de suscripción que mantenían para las hipotecas conformes con los estándares también proporcionara medios seguros y estables para otorgar préstamos a compradores que no tenían crédito preferencial. Como testificó en 2007 Daniel Mudd , entonces presidente y director ejecutivo de Fannie Mae, los requisitos de suscripción de la agencia llevaron a los negocios a los brazos de la industria hipotecaria privada, que comercializaba productos agresivos sin tener en cuenta las consecuencias futuras:
También establecemos estándares de suscripción conservadores para los préstamos que financiamos para garantizar que los compradores de viviendas puedan pagar sus préstamos a largo plazo. Buscamos llevar los estándares que aplicamos al espacio prime al mercado subprime con nuestros socios de la industria principalmente para expandir nuestros servicios a familias desatendidas. Desafortunadamente, los préstamos seguros y de calidad de Fannie Mae en el mercado de alto riesgo no se convirtieron en el estándar y el mercado de préstamos se alejó de nosotros. A los prestatarios se les ofreció una gama de préstamos que incluían tasas de interés , solo interés, opciones de pago y amortización negativas y bajos requisitos de documentación, además de los préstamos a tasa flotante. A principios de 2005 comenzamos a expresar nuestras preocupaciones sobre estos préstamos de "riesgo estratificado". Por ejemplo, Tom Lund, director de nuestro negocio de hipotecas unifamiliares, declaró públicamente: "Una de las cosas con las que no nos sentimos bien en este momento cuando analizamos este mercado es que se incluye a más compradores de viviendas en programas que implican más riesgos". "Esos productos son para compradores más sofisticados. ¿Tiene sentido que los prestatarios asuman riesgos que tal vez no sean conscientes? ¿Los estamos preparando para el fracaso? Como resultado, cedimos una importante participación de mercado a nuestros competidores". [29]
Alex Berenson del New York Times informó en 2003 que el riesgo de Fannie Mae era mucho mayor de lo que comúnmente se creía. [30] Nassim Taleb escribió en El Cisne Negro : "La institución patrocinada por el gobierno Fannie Mae, cuando miro sus riesgos, parece estar sentada sobre un barril de dinamita, vulnerable al más mínimo contratiempo. Pero no hay que preocuparse: sus grandes El personal de científicos considera que estos eventos son "improbables". [31]
El 26 de enero de 2005, el senador estadounidense Chuck Hagel presentó por primera vez la Ley Federal de Reforma Reguladora de Empresas de Vivienda de 2005 (S.190) . [32] La legislación del Senado fue un esfuerzo por reformar la estructura regulatoria existente de las GSE a la luz de los recientes problemas contables y las acciones de gestión cuestionables que llevaron a considerables reformulaciones de ingresos por parte de las GSE. Después de haber sido informado favorablemente por el Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado en julio de 2005, el proyecto de ley nunca fue considerado por el Senado en pleno para su votación. [32] La decisión del senador John McCain de convertirse en copatrocinador de la S.190 casi un año después, en 2006, fue la última acción tomada con respecto al proyecto de ley del senador Hagel a pesar de los acontecimientos desde que fue aprobado por el Comité del Senado. McCain señaló que el regulador de Fannie Mae informó que las ganancias eran "ilusiones creadas deliberada y sistemáticamente por la alta dirección de la empresa" en su declaración en apoyo a la S.190. [33] [34]
Al mismo tiempo, la Cámara también introdujo una legislación similar, la Ley Federal de Reforma del Financiamiento de la Vivienda de 2005 (HR 1461), en la primavera de 2005. El Comité de Servicios Financieros de la Cámara había elaborado cambios y elaborado un informe del comité en julio de 2005 para la legislación. . Fue aprobada por la Cámara en octubre a pesar de la oposición del Presidente George W. Bush a la versión de la Cámara, que decía: "El régimen regulatorio previsto por HR 1461 es considerablemente más débil que el que rige otras instituciones financieras grandes y complejas". [35] La legislación encontró oposición tanto de demócratas como de republicanos en ese momento y el Senado nunca tomó la versión aprobada por la Cámara para su consideración después de eso. [36]
Siguiendo su misión de cumplir con los objetivos federales de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), GSE como Fannie Mae, Freddie Mac y los Federal Home Loan Banks (FHLBanks) se habían esforzado por mejorar la propiedad de viviendas de familias de ingresos bajos y medios, áreas desatendidas y generalmente mediante métodos especiales asequibles, como "la posibilidad de obtener una hipoteca a tipo fijo a 30 años con un pago inicial bajo... y la disponibilidad continua de crédito hipotecario en una amplia gama de condiciones económicas". [37] Luego, en 2003-2004, comenzó la crisis de las hipotecas de alto riesgo . [38] El mercado se alejó de las GSE reguladas y se acercó radicalmente a los valores respaldados por hipotecas (MBS) emitidos por conductos de titulización de marca privada (PLS) no regulados, normalmente operados por bancos de inversión.
A medida que los originadores de préstamos comenzaron a distribuir cada vez más préstamos a través de PLS de marca privada, las GSE perdieron la capacidad de monitorear y controlar a los originadores de préstamos. La competencia entre las GSE y los titulizadores privados por los préstamos socavó aún más el poder de las GSE y fortaleció a los originadores de hipotecas. Esto contribuyó a una disminución de los estándares de suscripción y fue una de las principales causas de la crisis financiera.
Los titulizadores de los bancos de inversión estaban más dispuestos a titulizar préstamos riesgosos porque generalmente retenían un riesgo mínimo. Mientras que las GSE garantizaban el rendimiento de sus valores respaldados por hipotecas (MBS), los titulizadores privados en general no lo hacían, y es posible que sólo retuvieran una pequeña porción del riesgo. A menudo, los bancos descargarían este riesgo a las compañías de seguros u otras contrapartes a través de swaps de incumplimiento crediticio , lo que haría extremadamente difícil para los inversores y acreedores discernir sus exposiciones reales al riesgo.
El cambio hacia hipotecas más riesgosas y la distribución de MBS de marca privada se produjo cuando las instituciones financieras buscaron mantener niveles de ganancias que habían sido elevados durante 2001-2003 por un auge de refinanciamiento sin precedentes debido a tasas de interés históricamente bajas. Las ganancias dependían del volumen, por lo que mantener niveles elevados de ganancias requirió ampliar el grupo de prestatarios utilizando estándares de suscripción más bajos y nuevos productos que las GSE no titularizarían (inicialmente). Por lo tanto, el paso de la titulización GSE a la titulización de marca privada (PLS) también se correspondió con un cambio en el tipo de producto hipotecario, de las tradicionales hipotecas amortizables y de tasa fija (FRM) a hipotecas no tradicionales, estructuralmente más riesgosas, no amortizables y de tasa ajustable. (ARM's), y en el inicio de un fuerte deterioro de los estándares de suscripción de hipotecas . [38] Sin embargo, el crecimiento de PLS obligó a las GSE a reducir sus estándares de suscripción en un intento de recuperar la cuota de mercado perdida para complacer a sus accionistas privados. La presión de los accionistas empujó a las GSE a competir con PLS por la participación de mercado, y las GSE flexibilizaron sus estándares de suscripción de negocios de garantía para poder competir. En contraste, la FHA/Ginnie Mae, totalmente pública, mantuvo sus estándares de suscripción y, en cambio, cedió participación de mercado. [38]
El crecimiento de la titulización de marcas privadas y la falta de regulación en esta parte del mercado dieron como resultado un exceso de oferta de financiación inmobiliaria a precios insuficientes [38] que llevó, en 2006, a un número cada vez mayor de prestatarios, a menudo con mal crédito, que no podían pagar sus hipotecas, particularmente con préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM) , provocó un aumento precipitado de las ejecuciones hipotecarias. Como resultado, los precios de las viviendas disminuyeron a medida que las crecientes ejecuciones hipotecarias se sumaron al ya grande inventario de viviendas y los estándares crediticios más estrictos hicieron que a los prestatarios les resultara cada vez más difícil obtener préstamos. Esta depreciación de los precios de las viviendas provocó pérdidas crecientes para las GSE, que respaldan la mayoría de las hipotecas estadounidenses. En julio de 2008, el gobierno intentó aliviar los temores del mercado reiterando su opinión de que "Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel central en el sistema de financiación de la vivienda de Estados Unidos". El Departamento del Tesoro de Estados Unidos y la Reserva Federal tomaron medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluido el otorgamiento a ambas corporaciones de acceso a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tasas similares a las de los bancos comerciales) y la eliminación de la prohibición al Departamento del Tesoro de comprar activos de las GSE. existencias. A pesar de estos esfuerzos, en agosto de 2008, las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac habían caído más del 90% respecto de sus niveles del año anterior.
El 11 de julio de 2008, The New York Times informó que funcionarios del gobierno estadounidense estaban considerando un plan para que el gobierno estadounidense se hiciera cargo de Fannie Mae y/o Freddie Mac en caso de que su situación financiera empeorara debido a la crisis inmobiliaria estadounidense. [39] Fannie Mae y el más pequeño Freddie Mac poseían o garantizaban una proporción masiva de todos los préstamos hipotecarios en los Estados Unidos y, por lo tanto, se vieron especialmente afectados por la crisis. [ cita necesaria ] [40] Los funcionarios del gobierno también declararon que el gobierno también había considerado solicitar una garantía gubernamental explícita a través de una legislación de $ 5 billones sobre la deuda propiedad o garantizada por las dos empresas. [40]
Las acciones de Fannie se desplomaron. [41] A algunos les preocupaba que Fannie careciera de capital y pudiera ir a la quiebra. Otros estaban preocupados por una incautación del gobierno. El Secretario del Tesoro estadounidense, Henry M. Paulson, y la Casa Blanca salieron al aire para defender la solidez financiera de Fannie Mae, en un último esfuerzo por evitar un pánico financiero total. [42] [43] Fannie y Freddie sustentaron todo el mercado hipotecario estadounidense. Tan recientemente como 2008, Fannie Mae y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) poseían o garantizaban alrededor de la mitad del mercado hipotecario de 12 billones de dólares de Estados Unidos (equivalente a 16.090.000.000.000 de dólares en 2022). [39] Si colapsaran, las hipotecas serían más difíciles de obtener y mucho más caras. Los bonos Fannie y Freddie eran propiedad de todos , desde el gobierno chino hasta los fondos del mercado monetario y los fondos de jubilación de cientos de millones de personas. Si quebraran, habría una agitación masiva a escala global. [44]
El esfuerzo de relaciones públicas de la Administración no fue suficiente, por sí solo, para salvar a las GSE. Su directiva gubernamental de comprar préstamos dudosos de bancos privados para evitar que estos bancos quiebren, así como el hecho de que los 20 principales bancos clasificaran falsamente los préstamos como AAA, causaron inestabilidad. El plan de Paulson era intervenir rápidamente y apoderarse de las dos GSE, en lugar de otorgar préstamos como lo hizo para AIG y los principales bancos; Le dijo al presidente Bush que "el primer sonido que oirán será el de sus cabezas golpeando el suelo", en referencia a la Revolución Francesa . [44] Desde entonces, los principales bancos han sido demandados por los federales por una suma de 200.000.000 de dólares, y algunos de los principales bancos ya han llegado a un acuerdo. [45] Además, los accionistas de Fannie Mae y Freddie Mac han presentado una demanda contra el gobierno federal, por a) crear un entorno en el que Fannie y Freddie no podrían cumplir con sus obligaciones financieras b) obligar a la dirección ejecutiva ceder las empresas al conservador por (a), y c) la violación grave de la cláusula de toma ( quinta enmienda ).
El 7 de septiembre de 2008, James Lockhart, director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), anunció que Fannie Mae y Freddie Mac iban a ser puestos bajo tutela de la FHFA. La acción fue "una de las intervenciones gubernamentales más radicales en los mercados financieros privados en décadas". [46] [47] [48] Lockhart también despidió a los directores ejecutivos y juntas directivas de las empresas, y provocó la emisión al Tesoro de nuevas acciones preferentes senior y warrants sobre acciones ordinarias por un valor del 79,9% de cada GSE. El valor de las acciones ordinarias y preferentes para los tenedores anteriores a la tutela se vio muy disminuido por la suspensión de dividendos futuros sobre acciones previamente en circulación, en un esfuerzo por mantener el valor de la deuda de la empresa y de los valores respaldados por hipotecas. La FHFA afirmó que no hay planes de liquidar la empresa. [46] [47] [48] [49] [50] [51] [52]
La autoridad del Tesoro de Estados Unidos para adelantar fondos con el propósito de estabilizar a Fannie Mae o Freddie Mac está limitada únicamente por la cantidad de deuda que la ley permite a todo el gobierno federal comprometerse. La ley del 30 de julio de 2008 que permite ampliar la autoridad regulatoria sobre Fannie Mae y Freddie Mac aumentó el techo de la deuda nacional en 800.000 millones de dólares (equivalente a 1.073.000.000.000 de dólares en 2022), hasta un total de 10,7 billones de dólares, en previsión de la posible necesidad de que el Tesoro tener la flexibilidad para apoyar a los bancos federales de préstamos hipotecarios. [53] [54] [55]
El 16 de junio de 2010, Fannie Mae y Freddie Mac anunciaron que sus acciones dejarían de cotizar en la Bolsa de Nueva York. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda ordenó la exclusión de la lista después de que las acciones de Fannie cotizaran por debajo de 1 dólar por acción durante más de 30 días. Desde entonces, las acciones han seguido cotizando en el tablón de anuncios de venta libre .
En mayo de 2013, Fannie Mae anunció que va a pagar un dividendo de 59.400 millones de dólares (equivalente a 73.940.000.000 de dólares en 2022) al Tesoro de Estados Unidos.
En 2014 los flujos brutos fueron:
Los resultados financieros de Fannie Mae en 2014 le permitieron pagar $20.6 mil millones en dividendos al Tesoro durante el año, lo que resultó en un total acumulado de $134.5 mil millones en dividendos hasta el 31 de diciembre de 2014, aproximadamente $18 mil millones más de lo que Fannie Mae recibió en apoyo. Al 31 de marzo de 2015, Fannie Mae espera haber pagado un total de 136.400 millones de dólares en pagos al Tesoro. [58] [59] [60] [61]
Fannie Mae gana dinero en parte pidiendo préstamos a tasas bajas y luego reinvirtiendo sus préstamos en préstamos hipotecarios completos y valores respaldados por hipotecas. Se endeuda en los mercados de deuda vendiendo bonos y proporciona liquidez a los originadores de préstamos comprando préstamos completos. Compra préstamos completos y luego los tituliza para el mercado de inversión mediante la creación de MBS que se retienen o se venden.
Como empresa patrocinada por el gobierno, o GSE, Fannie Mae está obligada por ley a proporcionar liquidez a los originadores de préstamos en todas las condiciones económicas. Debe ignorar legalmente las condiciones adversas del mercado que parezcan no rentables. Si hay préstamos disponibles para la compra que cumplen con sus estándares de suscripción predeterminados, debe comprarlos si no hay otros compradores disponibles. Debido al tamaño, la escala y el alcance de los mercados residenciales unifamiliares y comerciales de los Estados Unidos, los participantes del mercado consideraban que la deuda corporativa de Fannie Mae tenía una probabilidad muy alta de ser reembolsada. Fannie Mae puede pedir prestado a un precio muy bajo en los mercados de deuda como consecuencia de la percepción del mercado. Generalmente existe una gran diferencia entre el tipo al que puede pedir prestado y el tipo al que puede "prestar". Alan Greenspan lo llamó "La gran brecha". En agosto de 2008, la cartera hipotecaria de Fannie Mae superaba los 700.000 millones de dólares (equivalente a 938.800.000.000 de dólares en 2022). [62]
Fannie Mae también obtiene una parte importante de sus ingresos de las comisiones de garantía que recibe como compensación por asumir el riesgo crediticio de los préstamos hipotecarios subyacentes a sus MBS unifamiliares Fannie Mae y de los préstamos hipotecarios unifamiliares mantenidos en su cartera retenida. Los inversores, o compradores de MBS de Fannie Mae, están dispuestos a permitir que Fannie Mae se quede con esta comisión a cambio de asumir el riesgo crediticio; es decir, la garantía de Fannie Mae de que el principal y los intereses programados sobre el préstamo subyacente se pagarán incluso si el prestatario incumple.
Históricamente, los estatutos de Fannie Mae le han impedido garantizar préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80% sin seguro hipotecario o acuerdo de recompra con el prestamista; [12] sin embargo, en 2006 y 2007 Fannie Mae compró préstamos de alto riesgo y Alt-A como inversiones. [63]
Fannie Mae es compradora de préstamos hipotecarios y de las hipotecas que los garantizan, que empaqueta en valores respaldados por hipotecas (MBS). Fannie Mae compra préstamos de vendedores de hipotecas aprobados y los tituliza; luego vende el valor respaldado por hipotecas resultante a inversores en el mercado hipotecario secundario , junto con una garantía de que los pagos de capital e intereses indicados se transmitirán oportunamente al inversor. [ cita necesaria ] . Además, Fannie MBS, al igual que los de Freddie Mac MBS y Ginnie Mae MBS, son elegibles para negociarse en el mercado "por anunciar" o "TBA". [64] Al comprar las hipotecas, Fannie Mae y Freddie Mac proporcionan a los bancos y otras instituciones financieras dinero fresco para conceder nuevos préstamos. Esto da flexibilidad y liquidez a los mercados inmobiliario y crediticio de Estados Unidos. [sesenta y cinco]
Para que Fannie Mae proporcione su garantía a los valores respaldados por hipotecas que emite, establece las pautas para los préstamos que aceptará para su compra, llamados préstamos "conformes". Fannie Mae produjo una herramienta de sistema de suscripción automatizado (AUS) llamada Desktop Underwriter (DU) que los prestamistas pueden utilizar para determinar automáticamente si un préstamo es conforme; Fannie Mae siguió este programa en 2004 con Custom DU, que permite a los prestamistas establecer reglas de suscripción personalizadas para manejar también los préstamos no conformes. [66] El mercado secundario de préstamos dudosos incluye préstamos jumbo , que son préstamos mayores que el máximo que comprarán Fannie Mae y Freddie Mac. A principios de 2008, se tomó la decisión de permitir que los valores respaldados por hipotecas elegibles por anunciar incluyan hasta un 10% de préstamos "jumbo". [67]
Fannie Mae y Freddie Mac tienen un límite en el monto máximo del préstamo que garantizarán. Esto se conoce como "límite de préstamo conforme". El límite de préstamo conforme para Fannie Mae, junto con Freddie Mac, lo establece la Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal (OFHEO), el regulador de ambas GSE. OFHEO establece anualmente el límite del tamaño de un préstamo conforme en función de los cambios de octubre a octubre en el precio medio de la vivienda, por encima del cual una hipoteca se considera un préstamo gigante no conforme . El límite de préstamos conformes es un 50 por ciento mayor en Alaska y Hawaii. Las GSE sólo compran préstamos conformes para reempaquetarlos en el mercado secundario, lo que reduce la demanda de préstamos no conformes. Entonces, en virtud de la ley de la oferta y la demanda, es más difícil para los prestamistas vender estos préstamos en el mercado secundario; por lo tanto, estos tipos de préstamos tienden a costar más a los prestatarios (normalmente entre 1/4 y 1/2 por ciento). De hecho, en 2008, dado que la demanda de bonos no garantizados por GSE era casi inexistente, los préstamos no conformes tenían precios entre un 1% y un 1,5% más altos que los préstamos conformes.
Originalmente, Fannie tenía una "garantía explícita" del gobierno; Si se metía en problemas, el gobierno prometía rescatarlo. Esto cambió en 1968. Ginnie Mae se separó de Fannie. Ginnie retuvo la garantía explícita. Fannie, sin embargo, se convirtió en una corporación privada, autorizada por el Congreso y con una línea de crédito directa al Tesoro de Estados Unidos. Fue su naturaleza de Empresa Patrocinada por el Gobierno (GSE) la que proporcionó la "garantía implícita" para sus préstamos. La carta también limitó su actividad comercial al mercado hipotecario. En este sentido, aunque eran una empresa privada, no podían operar como una empresa privada normal.
Fannie Mae no recibió financiación ni respaldo directo del gobierno; Los valores de Fannie Mae no tenían ninguna garantía gubernamental explícita de ser reembolsados. Esto quedó claramente establecido en la ley que autoriza a las GSE, en los propios valores y en muchas comunicaciones públicas emitidas por Fannie Mae. [ cita necesaria ] Ni los certificados ni los pagos de principal e intereses de los certificados fueron garantizados explícitamente por el gobierno de los Estados Unidos. Los certificados no constituían legalmente una deuda u obligación de los Estados Unidos ni de ninguna de sus agencias o instrumentos distintos de Fannie Mae. Durante la era de las hipotecas de alto riesgo, todos los prospectos de Fannie Mae decían en negrita y en mayúsculas: "Los certificados y pagos de principal e intereses de los certificados no están garantizados por los Estados Unidos y no constituyen una deuda u obligación del Estados Unidos o cualquiera de sus agencias o instrumentalidades distintas de Fannie Mae." (La palabrería cambió de mayúsculas a mayúsculas y minúsculas estándar para facilitar la lectura). [ cita necesaria ] [68]
Sin embargo, la garantía implícita, así como varios tratamientos especiales otorgados a Fannie por parte del gobierno, mejoraron enormemente su éxito.
Por ejemplo, la garantía implícita permitió a Fannie Mae y Freddie Mac ahorrar miles de millones en costos de endeudamiento, ya que su calificación crediticia era muy buena. Las estimaciones de la Oficina de Presupuesto del Congreso y el Departamento del Tesoro sitúan la cifra en unos 2.000 millones de dólares al año. [69] Vernon L. Smith, ganador del Premio Sveriges Riksbank en Ciencias Económicas, ha llamado a FHLMC y FNMA "agencias implícitamente respaldadas por los contribuyentes". [70] The Economist se ha referido a "la garantía gubernamental implícita" [71] de FHLMC y FNMA. En un testimonio ante el Comité Bancario de la Cámara y el Senado en 2004, Alan Greenspan expresó la creencia de que la (débil) posición financiera de Fannie Mae era el resultado de que los mercados creyeran que el gobierno de Estados Unidos nunca permitiría que Fannie Mae (o Freddie Mac) fracasara. [72]
A Fannie Mae y Freddie Mac se les permitió tener menos capital que las instituciones financieras normales: por ejemplo, se les permitió vender valores respaldados por hipotecas con sólo la mitad del capital que se requeriría de otras instituciones financieras. Existen regulaciones a través de la Ley de Sociedades Holding Bancarias de la FDIC que rigen la solvencia de las instituciones financieras. Las regulaciones exigen que las instituciones financieras normales mantengan una relación capital/activos mayor o igual al 3%. [73] Las GSE, Fannie Mae y Freddie Mac, están exentas de este requisito de relación capital/activos y pueden mantener, y a menudo lo hacen, una relación capital/activos inferior al 3 por ciento. El apalancamiento adicional permite obtener mayores rendimientos en los buenos tiempos, pero pone a las empresas en mayor riesgo en los malos tiempos, como durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo . FNMA está exenta de impuestos estatales y locales, excepto ciertos impuestos sobre bienes raíces. [74] Además, FNMA y FHLMC están exentos de los requisitos de presentación ante la SEC; Presentan informes SEC 10-K y 10-Q, pero muchos otros informes, como ciertos informes sobre sus valores hipotecarios REMIC, no se presentan.
Por último, los fondos del mercado monetario tienen requisitos de diversificación, de modo que no más del 5% de los activos pueden ser de un mismo emisor. Es decir, en el peor de los casos, un incumplimiento dejaría caer un fondo no más del cinco por ciento. Sin embargo, estas reglas no se aplican a Fannie y Freddie. No sería inusual encontrar un fondo que tuviera la gran mayoría de sus activos en deuda de Fannie y Freddie. [ cita necesaria ]
En 1996, la Oficina de Presupuesto del Congreso escribió que "no ha habido asignaciones federales para pagos en efectivo o subsidios de garantía. Pero en lugar de fondos federales, el gobierno proporciona considerables beneficios sin precio a las empresas... Las empresas patrocinadas por el gobierno son costosas para el gobierno". y los contribuyentes... el beneficio actualmente tiene un valor de 6.500 millones de dólares anuales". [75]
FNMA es una corporación financiera que utiliza derivados para "cubrir" su flujo de caja. Los productos derivados que utiliza incluyen swaps de tipos de interés y opciones para celebrar swaps de tipos de interés ("swaps de pago fijo", "swaps de recepción-fijo", " swaps de base ", " límites y swaptions de tipos de interés ", " swaps iniciales a plazo "). La brecha de duración es un término financiero y contable para la diferencia entre la duración de los activos y pasivos, y los bancos, fondos de pensiones u otras instituciones financieras suelen utilizarlo para medir su riesgo debido a cambios en la tasa de interés. "La compañía dijo que en abril su brecha de duración promedio se amplió a más de 3 meses en abril desde cero en marzo". "La empresa con sede en Washington pretende mantener su diferencia de duración entre menos seis meses y más seis meses. Desde septiembre de 2003 hasta marzo, la diferencia ha oscilado entre más y menos un mes".
A finales de 2004, Fannie Mae estaba bajo investigación por sus prácticas contables. La Oficina de Supervisión de Empresas de Vivienda Federal publicó un informe [76] el 20 de septiembre de 2004, alegando errores contables generalizados.
Se esperaba que Fannie Mae gastara más de mil millones de dólares (equivalente a 1.404.000.000 de dólares en 2022) sólo en 2006 para completar su auditoría interna y acercarla al cumplimiento. Se esperaba que la reexpresión necesaria costara $10.8 mil millones, pero se completó con un costo total de $6.3 mil millones en ganancias reexpresadas como se enumera en el Informe Anual de Fannie Mae en el Formulario 10-K. [77]
Las preocupaciones con las prácticas comerciales y contables de Fannie Mae son anteriores al escándalo mismo. El 15 de junio de 2000, el Subcomité Bancario de la Cámara de Representantes sobre Mercados de Capitales, Valores y Empresas Patrocinadas por el Gobierno celebró audiencias sobre Fannie Mae. [78]
El 18 de diciembre de 2006, los reguladores estadounidenses presentaron 101 cargos civiles contra el director ejecutivo Franklin Raines ; el director financiero J. Timothy Howard; y la ex controladora Leanne G. Spencer. Los tres fueron acusados de manipular las ganancias de Fannie Mae para maximizar sus bonificaciones. La demanda buscaba recuperar más de 115 millones de dólares (equivalentes a 171.600.000 dólares en 2022) en pagos de bonificaciones, acumulados colectivamente por el trío entre 1998 y 2004, y alrededor de 100 millones de dólares en sanciones por su participación en el escándalo contable. Después de ocho años de litigio, en 2012 se emitió una sentencia sumaria que absolvió al trío, indicando que el gobierno no tenía pruebas suficientes que permitieran a un jurado declarar culpables a los acusados. [79]
En junio de 2008, The Wall Street Journal informó que dos ex directores ejecutivos de Fannie Mae, James A. Johnson y Franklin Raines , habían recibido préstamos por debajo de la tasa de mercado de Countrywide Financial . Fannie Mae fue la mayor compradora de hipotecas de Countrywide. [80] El programa de préstamos VIP Countrywide "Friends of Angelo" incluyó a muchas personas de Fannie Mae; abogados, ejecutivos, etc. [81]
Fannie Mae y Freddie Mac han realizado contribuciones a legisladores que actualmente forman parte de comités que regulan principalmente su industria: el Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes; el Comité Senatorial de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos; o el Comité de Finanzas del Senado. [ cita necesaria ] Los demás tienen escaños en los poderosos comités de Asignaciones o Medios y Arbitrios, son miembros del liderazgo del Congreso o se han postulado para presidente.
En diciembre de 2011, seis ejecutivos de Fannie Mae y Freddie Mac , incluido Daniel Mudd , fueron acusados por la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos de fraude de valores. [82] "La SEC alega que 'conocían y aprobaban' declaraciones engañosas que afirmaban que las empresas tenían una exposición mínima a préstamos de alto riesgo en el apogeo de la burbuja hipotecaria". [83] El ex director financiero de Freddie, Anthony "Buddy" Piszel, quien en febrero de 2011 era director financiero de CoreLogic , "había recibido un aviso de la SEC de que la agencia estaba considerando tomar medidas contra él". Luego renunció a CoreLogic. Piszel no estaba entre los ejecutivos acusados en diciembre de 2011. [84] Piszel había sido sucedido en Freddie por David Kellermann . Kellermann se suicidó durante su mandato en Freddie.
Un informe contemporáneo sobre los cargos de la SEC continúa:
La SEC dijo que la mala conducta de Mudd incluía dar, a sabiendas, falso testimonio ante el Congreso.
Mudd dijo la semana pasada que el gobierno aprobó las revelaciones de Fannie Mae durante su mandato.
"Ahora parece que el gobierno ha negociado un acuerdo para mantener al gobierno y a los ejecutivos designados por el gobierno que han firmado las mismas declaraciones desde mi partida, libres de culpa, para que pueda demandar a las personas que despidió hace años", dijo en un comunicado. la semana pasada. [84]
En 2011, la agencia también tenía a otros grandes bancos en la mira. JPMorgan Chase fue una de las 18 instituciones financieras que la FHFA demandó en 2011, acusándolas de vender a Fannie y Freddie valores que "tenían características diferentes y más riesgosas que las descripciones contenidas en los materiales de marketing y ventas". Fannie y Freddie, las empresas de financiación de viviendas respaldadas por el gobierno, sufrieron pérdidas masivas en valores respaldados por hipotecas cuando el mercado inmobiliario implosionó, lo que requirió un rescate de más de 187 mil millones de dólares. Las empresas han estado controladas por la FHFA desde su rescate en 2008. El prestamista suizo UBS ya ha llegado a un acuerdo de 885 millones de dólares con la FHFA en relación con las pérdidas que Fannie y Freddie sufrieron por más de 6.400 millones de dólares en títulos hipotecarios. La agencia también llegó a un acuerdo por sumas no reveladas a principios de este año con Citigroup y General Electric . Según se informa, la FHFA está solicitando 4 mil millones de dólares a JPMorgan para resolver sus reclamaciones sobre valores por valor de 33 mil millones de dólares vendidos a Fannie y Freddie por JPMorgan, Bear Stearns y WaMu . Bank of America (BAC) , que adquirió Countrywide y Merrill Lynch durante la era de la crisis , podría verse amenazado por aún más. La firma con sede en Charlotte enfrenta reclamos de la FHFA por más de $57 mil millones en bonos hipotecarios. En total, las 18 demandas de la FHFA cubren más de $200 mil millones en valores supuestamente tergiversados. La cuestión de si algún banquero individual tendrá que rendir cuentas es otra cuestión. Hasta ahora, los casos penales relacionados con el empaquetado y venta de valores respaldados por hipotecas han estado notoriamente ausentes. El acuerdo propuesto por JPMorgan cubre sólo cargos civiles y no resolvería la cuestión de si algún ejecutivo individual incurrió en irregularidades. Hay una investigación penal federal en curso con base en Sacramento, California, el estado donde tenía su sede Washington Mutual. JPMorgan originalmente buscó estar protegido de cualquier cargo criminal como parte de este acuerdo, pero esa solicitud fue rechazada por el gobierno. [85]
El 29 de mayo de 2013, Los Angeles Times informó que un ex especialista en ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae había sido acusado pero se declaró "inocente" de aceptar un soborno de un corredor de bienes raíces de Arizona en un tribunal federal de Santa Ana . Otra demanda presentada anteriormente en el Tribunal Superior del Condado de Orange , esta por despido injustificado , ha sido presentada contra Fannie Mae por un empleado que afirma que fue despedida cuando intentó alertar a la gerencia sobre sobornos. La empleada afirma que comenzó a expresar sus sospechas en 2009 [86].
El 8 de mayo de 2013, el Representante Scott Garrett presentó la Ley de Transparencia Contable y Presupuestaria de 2014 (HR 1872; 113º Congreso) en la Cámara de Representantes de los Estados Unidos durante el 113º Congreso de los Estados Unidos . El proyecto de ley, de ser aprobado, modificaría el tratamiento presupuestario de los programas de crédito federales, como Fannie Mae y Freddie Mac . [87] El proyecto de ley exigiría que el costo de los préstamos directos o de las garantías de préstamos se reconozca en el presupuesto federal sobre la base del valor razonable utilizando las directrices establecidas por la Junta de Normas de Contabilidad Financiera . [87] Los cambios realizados por el proyecto de ley significarían que Fannie Mae y Freddie Mac se contarían en el presupuesto en lugar de considerarse por separado y significarían que la deuda de esos dos programas se incluiría en la deuda nacional. [88] Estos programas en sí no se cambiarían, pero sí la forma en que se contabilizan en el presupuesto federal de los Estados Unidos . El objetivo del proyecto de ley es mejorar la precisión de cómo se contabilizan algunos programas en el presupuesto federal. [89]
El 11 de mayo de 2015, The Wall Street Journal informó que un juez del Tribunal de Distrito de EE. UU. dijo que Nomura Holdings Inc. no era veraz al describir los valores respaldados por hipotecas vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac , dando una victoria al conservador de las empresas, el Fondo Federal de Vivienda. Agencia Financiera (FHFA). La jueza Denise Cote pidió a la FHFA que propusiera daños actualizados que pagarían Nomura y el coacusado RBS Securities Inc. , que financió algunas de las inversiones. Al comienzo del caso, la FHFA pidió alrededor de 1.100 millones de dólares. La orden puso fin a un juicio poco común que abordaba presuntas infracciones relacionadas con hipotecas cometidas durante el auge inmobiliario. En los últimos años, más de una docena de empresas optaron por resolver acusaciones similares presentadas por la FHFA en lugar de enfrentar una batalla judicial. Los acuerdos han supuesto para Fannie y Freddie 18 mil millones de dólares en multas. En su decisión, la jueza Cote escribió que Nomura, al ofrecer documentos sobre valores respaldados por hipotecas vendidos a Fannie y Freddie, no describió con precisión la calidad de los préstamos. "La magnitud de la falsedad, medida de forma conservadora, es enorme", escribió. Durante el auge, Fannie y Freddie invirtieron miles de millones de dólares en valores respaldados por hipotecas emitidos por empresas como Nomura. Esas inversiones reforzaron las ganancias pero, en la crisis, contribuyeron a fuertes pérdidas que finalmente resultaron en la toma de control de las empresas por parte del gobierno en 2008. Nomura y RBS fueron dos de las 18 instituciones financieras, incluidas Bank of America Corp. y Goldman Sachs Group Inc. , atacadas en 2011 por la FHFA, que alegó que las empresas mintieron sobre la calidad de los préstamos subyacentes a los valores. Durante el juicio sin jurado, los abogados de la FHFA dijeron que Nomura y RBS inflaron los valores de las viviendas detrás de algunas hipotecas y en ocasiones dijeron que una casa estaba ocupada por su propietario cuando no lo estaba. [90]