La renta gubernamental en Hong Kong comenzó el 1 de julio de 1997, con la aparición de la Declaración Conjunta. Dijo que las nuevas concesiones de tierras contienen una condición estándar según la cual el arrendatario debe pagar un alquiler anual, equivalente al 3% del valor imponible de vez en cuando de la tierra arrendada.
La Declaración Conjunta Chino-Británica sobre la Cuestión de Hong Kong ("la Declaración Conjunta") fue firmada entre los Gobiernos chino y británico el 19 de diciembre de 1984. Entró en vigor el 27 de mayo de 1985. La Declaración Conjunta establece en su Anexo III disposiciones relativas, entre otras cosas (entre otras cosas), a la concesión de nuevos arrendamientos de tierras y a la prórroga de arrendamientos de tierras no renovables.
De conformidad con el anexo III de la Declaración Conjunta, entre el 27 de mayo de 1985 y el 30 de junio de 1997, el Gobierno de Hong Kong concedió nuevos arrendamientos de tierras por un plazo que expiraba a más tardar el 30 de junio de 2047. Dichos arrendamientos se concedieron a un precio superior y nominal. alquiler hasta el 30 de junio de 1997, fecha a partir de la cual los arrendatarios no tuvieron que pagar una prima adicional, pero sí un alquiler anual equivalente al 3% del valor catastral del inmueble en esa fecha, ajustado en función de los cambios en el valor imponible a partir de entonces.
El anexo III también disponía que los arrendamientos no renovables que vencieran antes del 30 de junio de 1997, excepto los arrendamientos a corto plazo y los arrendamientos con fines especiales, podrían prorrogarse si el arrendatario así lo deseaba, por un período que expiraría a más tardar el 30 de junio de 2047 sin pago de una prima adicional. Se cobraría una renta anual a partir de la fecha de prórroga equivalente al 3% del valor catastral de la propiedad en esa fecha, ajustado en función de cualquier cambio en el valor catastral posterior.
Para los arrendamientos que no tengan derecho a renovación y que expiren después del 30 de junio de 1997, el Anexo III establece que deben tratarse de conformidad con las leyes y políticas territoriales pertinentes de la Región Administrativa Especial de Hong Kong.
La mayoría de los arrendamientos no renovables mencionados en el Anexo III de la Declaración Conjunta se refieren a tierras en los Nuevos Territorios (incluido Nuevo Kowloon). En ese momento había más de 30.000 arrendamientos de tierras en los Nuevos Territorios, muchos de ellos en propiedad múltiple, y en la práctica habría sido imposible extender cada uno de ellos individualmente. La única forma práctica de prorrogar tantos contratos de arrendamiento aproximadamente al mismo tiempo era mediante legislación, lo que llevó a la promulgación de la Ordenanza (ampliación) sobre arrendamientos de nuevos territorios (capítulo 150 de las leyes de Hong Kong) en 1988.
La Sección 6 de la Ordenanza dispuso la extensión automática de todos los arrendamientos de Nuevos Territorios hasta el 30 de junio de 2047, sin el pago de ninguna prima adicional, pero en virtud de la Sección 8 los arrendatarios debían pagar una renta anual al 3% del valor imponible de vez en cuando del terreno arrendado. Sin embargo, las disposiciones pertinentes sobre el nuevo alquiler pagadero y sobre la exención del alquiler fueron posteriormente derogadas e incorporadas a la Ordenanza del Gobierno sobre alquileres (tasación y recaudación) (capítulo 515 de las leyes de Hong Kong) promulgada en 1997.
La Ley Básica de la Región Administrativa Especial de Hong Kong de la República Popular China entró en vigor el 1 de julio de 1997 y da efecto a las políticas territoriales consagradas en la Declaración Conjunta.
Artículo 120
Todos los arrendamientos de tierras otorgados, decididos o renovados antes del establecimiento de la Región Administrativa Especial de Hong Kong que se extiendan más allá del 30 de junio de 1997, y todos los derechos en relación con dichos arrendamientos, seguirán siendo reconocidos y protegidos por la ley de la Región.
Artículo 121
En lo que respecta a todos los arrendamientos de terreno concedidos o renovados cuando los arrendamientos originales no contienen ningún derecho de renovación, durante el período comprendido entre el 27 de mayo de 1985 y el 30 de junio de 1997, que se extienden más allá del 30 de junio de 1997 y expiran a más tardar el 30 de junio de 2047, el arrendatario no está obligado a pagar prima adicional a partir del 1 de julio de 1997, pero sí se le cobrará una renta anual equivalente al 3% del valor catastral del inmueble en esa fecha, ajustado en función de los cambios que se produzcan posteriormente en el valor catastral.
Artículo 122
En el caso de lotes antiguos, lotes de aldea, casas pequeñas y propiedades rurales similares, donde la propiedad estaba en posesión el 30 de junio de 1984, o, en el caso de casas pequeñas otorgadas con posterioridad a esa fecha, cuando la propiedad se otorga a , un arrendatario desciende por línea masculina de una persona que en 1898 era residente de una aldea establecida en Hong Kong, el alquiler anterior permanecerá sin cambios siempre que la propiedad esté en manos de ese arrendatario o de uno de sus sucesores legales en el línea masculina.
Artículo 123
Cuando los arrendamientos de tierras sin derecho de renovación expiren después del establecimiento de la Región Administrativa Especial de Hong Kong, se tratarán de conformidad con las leyes y políticas formuladas por la propia Región.
Poco después de la reunificación y el establecimiento del Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong (RAEHK), el Gobierno formuló su primera política territorial de acuerdo con el Anexo III de la Declaración Conjunta. El 15 de julio de 1997, el Consejo Ejecutivo aprobó varias disposiciones relativas al arrendamiento de tierras y cuestiones conexas.
Entre otras cosas, los nuevos arrendamientos de terrenos que se concedan (excepto los nuevos arrendamientos con fines especiales y los arrendamientos a corto plazo) deben ser por un plazo de 50 años a partir de la fecha de concesión con una prima, y sujetos al pago, desde el comienzo del arrendamiento, de una renta anual equivalente al 3% del valor catastral en cada momento del terreno arrendado.
Los arrendamientos no renovables podrán, al vencimiento y a exclusivo criterio del Gobierno de la RAEHK, prorrogarse por un período de 50 años sin pago de una prima adicional, pero se cobrará un alquiler anual a partir de la fecha de la prórroga equivalente al 3% del valor catastral de cada momento del inmueble.
Desde la entrada en vigor de la Declaración Conjunta, las nuevas concesiones de tierras contienen la condición estándar de que el arrendatario debe pagar un alquiler anual, a partir del 1 de julio de 1997, equivalente al 3% del valor imponible de cada momento de la tierra arrendada. Pero tampoco Cap. 150 ni las condiciones de los arrendamientos de tierras del Gobierno proporcionan detalles suficientes sobre la evaluación, el pago y el cobro del alquiler del Gobierno, ni ningún derecho del pagador del alquiler a presentar objeciones y apelaciones contra la evaluación. Para ayudar a administrar la evaluación y el cobro del alquiler público, el 30 de mayo de 1997 se promulgó la Ordenanza sobre el alquiler gubernamental (evaluación y cobro) (cap. 515 de las leyes de Hong Kong) (en adelante denominada la "Ordenanza sobre el alquiler") y, En virtud del artículo 34, el 6 de junio de 1997 se aprobó una legislación subsidiaria, el Reglamento (tasación y cobro) de alquileres gubernamentales, para codificar y normalizar las prácticas y procedimientos de evaluación y cobro de alquileres gubernamentales.
La Ordenanza sobre alquileres se aplica a los derechos sobre tierras poseídas bajo:
(a) un arrendamiento extendido mediante la operación de la Sección 6 de la Ordenanza (Extensión) de Arrendamientos de Nuevos Territorios, Cap. 150; y
b) un arrendamiento en virtud del cual existe la obligación expresa de pagar una renta anual por un importe igual al 3 por ciento del valor catastral de cada momento del terreno arrendado.
A partir del 1º de julio de 1997, hay en general cuatro tipos diferentes de alquileres gubernamentales cobrados a diferentes arrendatarios dependiendo de las condiciones de sus respectivos arrendamientos gubernamentales, a saber,
(a) alquiler gubernamental de zona, que generalmente es un monto nominal, pagadero durante todo el plazo del arrendamiento según lo estipulado en el contrato de arrendamiento gubernamental;
(b) Alquiler gubernamental pagadero durante el período de renovación de un arrendamiento gubernamental renovable que está sujeto a la aplicación de la Ordenanza sobre arrendamientos gubernamentales, Cap. 40;
c) un alquiler gubernamental equivalente al 5% [1] del valor imponible en cada momento del terreno arrendado, que es imponible con arreglo a la Ordenanza sobre alquileres; y
d) alquiler gubernamental en condiciones favorables, que suele ser una cantidad nominal, pagadera por los intereses calificados en poder de los aldeanos indígenas de los Nuevos Territorios de manera continua desde el 30 de junio de 1984, según lo dispuesto en la Ordenanza sobre alquileres.
El Departamento de Tierras de la RAEHK es responsable de recaudar los alquileres gubernamentales de zona y en condiciones favorables, es decir, los tipos a) yd) supra. En el caso de los alquileres gubernamentales del tipo b), el Departamento de Calificación y Valoración de la RAEHK es responsable de tasar el alquiler y notificar la tasación al Departamento de Tierras para su facturación y cobro. Para obtener más detalles sobre el cobro de estos tres tipos de alquiler gubernamental, visite el sitio web del Departamento de Tierras http://www.landsd.gov.hk/en/about/welcome.htm. La Ordenanza sobre alquileres es administrada por el Departamento de Calificación y Valoración, que es el único responsable de evaluar y cobrar los alquileres gubernamentales del tipo (c).
Fondo
Los arrendamientos renovables de terrenos contienen un derecho de renovación por un período adicional, ejercible por el arrendatario, a “una renta que será fijada por el Director de Obras Públicas como el valor de alquiler justo y razonable del terreno en la fecha de dicha renovación”. Esta práctica de otorgar arrendamientos renovables se introdujo por primera vez en la década de 1880. Generalmente, los plazos de arrendamiento eran de 75 años renovables por 75 años más o de 99 años renovables por 99 años más.
Sin embargo, los fuertes aumentos en los alquileres de las propiedades a principios de la década de 1970 dieron lugar a una fuerte oposición de los arrendatarios al pago del valor total del alquiler de mercado de la tierra, como lo exigían las condiciones del arrendamiento, durante el período de renovación. En vista de esta situación, el Gobierno introdujo una serie de métodos alternativos de renovación. Finalmente, el 14 de diciembre de 1973 entró en vigor la Ordenanza sobre Arrendamientos de la Corona, ahora rebautizada como Ordenanza sobre Arrendamientos del Gobierno (cap. 40 de las Leyes de Hong Kong). La Ordenanza disponía que durante el plazo de renovación, el arrendatario debía pagar una renta anual equivalente al 3% del valor catastral del terreno en la fecha de renovación del contrato de arrendamiento. La tapa. 40 el alquiler así evaluado permanecería sin cambios durante el período de renovación a menos y hasta que el terreno fuera reurbanizado, en cuyo caso se volvería a evaluar al 3% del valor imponible de la valoración provisional del nuevo edificio construido en el terreno.
El artículo 6 de la Ordenanza sobre alquileres establece que el arrendatario de un contrato de arrendamiento del Gobierno, que está sujeto a la aplicación de la Ordenanza (en adelante denominado el “arrendamiento aplicable”), está obligado a pagar el alquiler del Gobierno. El arrendatario a estos efectos incluye al propietario de una participación indivisa en el terreno arrendado. Cuando se hayan asignado partes indivisas del terreno a inmuebles individuales en el edificio construido en el terreno y los inmuebles hayan sido evaluados según las tarifas, el Comisionado está autorizado a exigir el alquiler del Gobierno a los contribuyentes de los inmuebles mediante la emisión de notas de demanda combinadas para las tarifas y Alquiler del gobierno, aunque los contribuyentes no sean los propietarios de las viviendas. Si una persona distinta del propietario de un inmueble paga el alquiler gubernamental correspondiente al inmueble, el alquiler pagado por esa persona es una deuda que el propietario le debe a ella, a menos que exista un acuerdo expreso entre el propietario y la persona que exija lo contrario.
La sección 7 establece que el valor imponible del terreno arrendado bajo un contrato de arrendamiento aplicable es un agregado de los valores imponibles de las viviendas comprendidas en el terreno arrendado.
La Sección 8 faculta al Comisionado a valorar la tierra tenida bajo un contrato de arrendamiento aplicable y cualquier propiedad comprendida en ella en cualquier momento para determinar el valor imponible a los efectos de la Ordenanza. Sujeto a disposiciones específicas de la Ordenanza, la base para determinar el valor imponible es la misma que la de las Secciones 7 y 7A de la Ordenanza de calificación. Cuando el valor imponible estimado no exceda el valor imponible mínimo, se considerará que el valor imponible es de $1 y no se emitirá ninguna demanda de alquiler gubernamental. Ese valor imponible mínimo, actualmente fijado en $3,000, es el mismo que el monto prescrito bajo la Sección 36(1)(l) de la Ordenanza de Calificación a efectos de exención de tarifas.
Cuando un sitio está vacante pendiente de desarrollo o redesarrollo o está en proceso de desarrollo o redesarrollo, el sitio no está sujeto a tarifas. Sin embargo, el sitio está sujeto a alquiler gubernamental en virtud de la Sección 8 de la Ordenanza sobre alquileres y las Secciones 2 y 4 del Reglamento (tasación y cobro) de alquileres gubernamentales. La legalidad de evaluar los sitios de desarrollo y los sitios de reurbanización según el alquiler del Gobierno fue confirmada por el Tribunal de Apelación Final en su sentencia en Commissioner of Rating and Valuation v Agrila Limited & 58 others [2001] FACV Nos. 1 y 2 de 2000.
Las disposiciones de la Ordenanza sobre alquileres relativas a las instrucciones para que el Comisionado prepare una nueva Lista de alquileres del gobierno, la designación de una fecha de referencia de valoración, los detalles de las viviendas inscritas en la Lista de alquileres del gobierno, la forma de la Lista de alquileres del gobierno y la exhibición de La Lista de Alquileres del Gobierno para inspección pública son similares a las de la Lista de Valoración bajo la Ordenanza de Calificación.
El Comisionado es responsable de cobrar el alquiler gubernamental pagadero en virtud de la Ordenanza sobre alquileres y el Director de Tierras es responsable de tomar medidas coercitivas en caso de incumplimiento en el pago. El Director de Tierras podrá emprender procedimientos para volver a ingresar a las tierras en caso de que el alquiler gubernamental de las mismas o cualquier recargo sobre las mismas sigan sin pagarse.
De manera similar a la frecuencia con la que se exigen tarifas según la Ordenanza de Calificación, el alquiler del Gobierno se paga trimestralmente por adelantado al Comisionado en el primer mes de cada trimestre. Cuando el alquiler gubernamental no se haya pagado en la fecha de vencimiento o antes, se podrá agregar un recargo del 5 % al monto adeudado y, si no se paga dentro de los 6 meses posteriores a la fecha de vencimiento original, se agregará un recargo adicional del 10 %. sobre todos los importes pendientes.
Las disposiciones de la Ordenanza sobre alquileres relativas a las propuestas para modificar la lista de alquileres del Gobierno, las objeciones a la corrección, eliminación o valoración provisional y las apelaciones ante el Tribunal de Tierras contra la decisión del Comisionado son similares a las previstas en la Ordenanza sobre alquileres.
Las disposiciones de la Ordenanza sobre alquileres y la Ordenanza sobre clasificación son generalmente las mismas con respecto a la facultad de obtener información del propietario o del ocupante de una vivienda, la facultad de ampliar el plazo para devolver una solicitud de detalles de las viviendas, la comisión de los delitos por negativa a dar información u obstrucción o suministro de información falsa o incorrecta, y las sanciones por tales delitos.
En el siguiente cuadro se presenta un cuadro que compara las similitudes y diferencias entre las tarifas y el alquiler gubernamental. Comparación de tarifas y alquiler gubernamental
Legalidad para evaluar sitios de desarrollo y reurbanización al alquiler del gobierno
Agrila Limited y 58 otros v CRV
LDGA 5-32/98 etc. (LT)
CACV 107/99 (Tribunal de Apelación)
FACV 1 y 2/2000 (Tribunal de Apelación Final)
A los efectos de los alquileres gubernamentales, se pueden determinar valores imponibles (RV) para propiedades que no están sujetas a tasas o están exentas de tasación. CRV es legítimo para determinar los vehículos recreativos de tierras agrícolas y de sitios en construcción. El importe del RV lo determinará el Tribunal de Tierras basándose en el principio rebus sic stantibus y teniendo en cuenta todas las características intrínsecas de cada propiedad. El uso del último RV comprobado como RV de terrenos arrendados antes de la reurbanización no está en conflicto con la Ley Fundamental.
Best Origin Limited contra CRV
LDGA 14/1998 (LT)
CACV 67/2008 (Tribunal de Apelación)
A los efectos de determinar el alquiler gubernamental fijado según el Cap. 515, el Tribunal de Tierras aceptó la evaluación del Comisionado del valor imponible de un sitio de desarrollo determinado por la valoración base de un contratista.
Departamento de Calificación y Valoración, Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.rvd.gov.hk
Ordenanza sobre alquileres gubernamentales (evaluación y cobro) (Cap. 515)
http://www.legislation.gov.hk/blis_ind.nsf/WebView?OpenAgent&vwpg=CurAllEngDoc*508*100*515.1#515.1
Tasas de propiedad en Hong Kong, Evaluación, Cobro y Administración Capítulo 12 publicado por el Departamento de Calificación y Valoración, Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/property_rates.pdf
Departamento de Tierras, Gobierno de la Región Administrativa Especial de Hong Kong
http://www.landsd.gov.hk/en/about/welcome.htm