La crisis de los condominios con goteras , también conocida como el síndrome de los condominios con goteras y la crisis de los condominios podridos , es una crisis de construcción, financiera y legal en curso en Canadá . Afecta principalmente a los edificios de condominios de varias unidades (o estratos ) dañados por la infiltración de agua de lluvia en las regiones de Lower Mainland y la isla de Vancouver de la costa de Columbia Británica (BC) . Solo en BC se estima que se han producido daños por valor de 4 mil millones de dólares en más de 900 edificios y 31 000 unidades de vivienda individuales construidas entre fines de la década de 1980 y principios de la década de 2000, lo que la establece como la reconstrucción de viviendas más extensa y más costosa en la historia de Canadá. [1]
Se han reportado problemas de infiltración similares en edificios altos y escuelas, así como en otras zonas climáticas en Ontario y Nueva Escocia , [2] en los Estados Unidos , [3] y Nueva Zelanda . [4] Desde el comienzo de la crisis ha sido común ver edificios ocupados cubiertos con andamios y lonas protectoras mientras se evaluaban y reparaban los problemas. [5] [6] La crisis ha causado, como concluyó una importante investigación pública: "una letanía de experiencias horribles, tragedias personales y sueños frustrados" soportados por los propietarios de viviendas. [7] [8] [9]
El principal problema físico es la infiltración de agua en la envoltura exterior de los edificios (paredes y techos), generalmente a través de una barrera climática (por ejemplo, papel de construcción o membrana de barrera de aire) que está diseñada para evitar que las gotas de agua pasen, pero permite el paso del vapor de agua. Sin embargo, los problemas en el diseño, la instalación y los daños durante la construcción pueden permitir que el agua penetre en las paredes. [10] Esto provoca la podredumbre y la delaminación del revestimiento y el entablado de las paredes exteriores, la oxidación de los montantes metálicos de las paredes, la podredumbre de la estructura de madera, la saturación del aislamiento de guata y el desarrollo de moho y esporas dentro de las paredes y el interior del edificio. Las fallas de construcción variaron de fallas menores a fallas importantes de la integridad estructural del edificio. Algunos edificios se volvieron insalubres para los ocupantes. La mayoría de estos edificios son edificios bajos, de 3 a 4 pisos, construidos con estructura de madera, así como algunos con estructuras de acero, hormigón y montantes metálicos, incluidos los rascacielos. [11]
La mayoría de los edificios que han experimentado estos problemas en Columbia Británica son edificios de condominios, aunque también se han visto afectados propiedades comerciales y escuelas públicas. Muchos propietarios de viviendas se han visto obligados a corregir un problema que no crearon, a través de un contratista que no habían contratado; compraron las unidades a un propietario anterior, un desarrollador o un desarrollador/contratista. Los costos típicos de reparación son de decenas o incluso cientos de miles de dólares, lo que da lugar a dificultades significativas, quiebras y demandas contra los desarrolladores, contratistas, arquitectos y otras personas involucradas en la construcción y el mantenimiento originales de los edificios.
En total, se encontró que aproximadamente el 45% de las 159.979 unidades de condominios y el 57% de los 700 edificios escolares construidos en BC entre 1985 y 2000 tenían problemas de filtraciones en la envoltura. [12] En 2002 se informó que el 90% de las unidades de 3 a 4 pisos construidas tienen problemas graves y que algunas han sido sometidas a reparaciones de la envoltura dos y tres veces. [13] En 2008 se estimó que el costo de reparar los daños a las escuelas solamente sería de casi $400 millones. [14]
Varios factores provocaron la crisis. A principios de los años 1980, la zona del Gran Vancouver en el Lower Mainland de Columbia Británica y, en menor medida, la región del Gran Victoria en la isla de Vancouver, experimentaron un auge de la construcción en el mercado de condominios multifamiliares. Esto atrajo a desarrolladores, diseñadores, contratistas, trabajadores y nuevas tecnologías de construcción de climas muy diferentes a los de la región costera de Columbia Británica, que alberga grandes áreas de bosques lluviosos templados.
Una comisión provincial de investigación de 1998 resumió los factores clave:
"La evidencia sugiere que las fallas significativas de la envoltura de los edificios en Columbia Británica desde principios de los años 1980... son el resultado de numerosos factores, incluyendo características de diseño inapropiadas para nuestro clima; una dependencia de sistemas de paredes selladas; una falta fundamental de conocimiento con respecto a los principios del diseño de cerramientos adecuados para nuestro clima; una inspección significativa en etapas críticas de la construcción; y un sistema regulatorio que fue incapaz de comprender que estaban ocurriendo fallas y de remediarlas". [15]
Las regiones del Lower Mainland y del sur de la isla de Vancouver tienen un clima oceánico moderado que cada año experimenta períodos de varios meses de tiempo fresco, húmedo, nublado y lluvioso. El Gran Vancouver recibe más de 161 días de lluvia al año y precipitaciones entre 1153 y 2477 milímetros (45,4–97,5 pulgadas) por año, aproximadamente el doble que en Londres, Inglaterra ; el triple que en Roma, Italia ; y más del cuádruple que en Los Ángeles . Con una temperatura media alta en verano de 21–22 °C (70–72 °F), los edificios se secan mucho menos rápido (o no se secan en absoluto) en comparación con los del sur de California o los climas mediterráneos, donde las temperaturas medias altas en verano alcanzan los 28–30 °C (82–86 °F). El diseño de los edificios en la costa de Columbia Británica había proporcionado una mayor protección contra el clima húmedo y lluvioso que los diseños más nuevos hasta este momento, mediante el uso de características como techos voladizos que protegen las paredes de abajo del contacto directo con la lluvia. [16] [17]
Una de las principales estéticas de diseño de los años 1980 y 1990 fue el posmodernismo , que se caracterizó por estilos y formas de construcción que recordaban al Mediterráneo y al sur de California . Este enfoque de diseño se comercializó intensamente y se convirtió en un motivo de diseño de moda. Los elementos de construcción comunes de esta época incluían parapetos de techo sin aleros ni voladizos , revestimiento de paredes de estuco, pasillos abiertos, ventanas arqueadas y juntas de revestimiento complejas, todo lo cual brindaba más oportunidades para la penetración de agua y actuaba, como confirmarían varios estudios, como contribuyentes clave a la infiltración de agua. [18] [19]
La ciudad de Vancouver, la ciudad más grande de Columbia Británica, también había cambiado su Ordenanza de Zonificación para incluir los aleros de los techos en la cantidad de superficie de suelo permitida (construible y vendible), conocida como coeficiente de superficie de suelo o FSR . Los aleros de los techos se incluyeron en el cálculo del FSR y, como esto reducía la cantidad de superficie de suelo permitida, a menudo se eliminaban de los diseños. La desaparición de los aleros de los techos dio lugar a que las paredes quedaran expuestas directamente a la lluvia.
El cálculo del FSR desde el exterior de la envolvente del edificio, en lugar de desde el centro o el lado interior de la pared, también tendió a promover paredes más delgadas y sistemas de protección contra la lluvia . Las pasarelas abiertas y descubiertas se excluyeron del FSR, lo que fomentó su inclusión en el diseño. [20]
Antes de 1993 en Columbia Británica, los arquitectos e ingenieros no estaban obligados a certificar que el diseño cumplía con los requisitos de los códigos de construcción, revisar la calidad de la construcción o certificar que la construcción se había realizado de acuerdo con los códigos, los dibujos permitidos y las especificaciones, incluidas aquellas relacionadas con la provisión de una envolvente de edificio hermética.
Los profesionales del diseño no estaban obligados a realizar estas revisiones exhaustivas durante la construcción, y los promotores que no deseaban incurrir en gastos adicionales no los contrataban para ello. Esto dejaba la obligación de la interpretación y construcción correctas a los promotores o constructores, que carecían de la experiencia y/o tenían un incentivo financiero para reducir los costes. Los códigos de construcción provincial y de Vancouver se modificaron en 1993 para exigir, como condición del permiso de construcción y del permiso de ocupación, que se contratara a profesionales del diseño para realizar este nivel de certificación y supervisión. Sin embargo, la aplicación de esta disposición de los códigos con frecuencia no se hizo cumplir en muchos proyectos de condominios; se les expidieron permisos de construcción en virtud de otra sección del código que no exigía cartas de garantía. [21]
El Código Nacional de Construcción de Canadá , en el que se basan el Código de Construcción de Columbia Británica y la Ordenanza de Construcción de Vancouver, ha ido introduciendo progresivamente desde los años 1970 y principios de los años 1980 cambios para exigir un mayor sellado de las paredes exteriores para evitar la infiltración de vapor de humedad desde el interior del edificio. [22] En la mayoría de los climas invernales canadienses, que son fríos y secos, la infiltración de dicho vapor en el aislamiento de las paredes exteriores provoca condensación y reduce significativamente el rendimiento del aislamiento, lo que aumenta el consumo de energía. Aunque un mayor sellado puede ahorrar energía, dicho sellado puede evitar que las paredes "respiren" y se sequen durante los meses más cálidos.
Las presiones de desarrollo y la falta de una prevención legal eficaz de la competencia de honorarios entre los profesionales del diseño contribuyeron a reducir significativamente los honorarios profesionales pagados a arquitectos e ingenieros. En algunos casos, por lo tanto, se prestó menos atención al detalle minucioso de los planos de construcción, especialmente en los detalles de la envolvente para los tapajuntas y el sellado de juntas y las condiciones de los bordes de ventanas y puertas. La práctica, que antes era normal, de que los arquitectos supervisaran a los trabajadores de la construcción en un proyecto de construcción se redujo o eliminó. [23]
En muchos proyectos, los promotores y contratistas establecieron empresas independientes para cada proyecto. Al final de la construcción, el promotor y/o contratista se disolvían, eliminando así cualquier recurso legal para quienes desearan presentar una reclamación económica por defectos de construcción. Estas prácticas, si bien se consideraban "juegos de trileros" poco éticos, no eran ilegales. [24]
El auge de la construcción también atrajo a trabajadores nuevos e inexpertos que no estaban familiarizados con los oficios de la construcción en general y con las prácticas locales en particular. Desde principios de los años 1980, la mayoría de los trabajos de construcción han sido realizados por mano de obra no calificada. Los representantes de la industria y los trabajadores expresaron su preocupación por la reducción de la capacitación y del apoyo financiero gubernamental a los oficios, los sistemas de capacitación y los programas de aprendizaje. [25] [26]
Un factor importante que contribuyó a la crisis fue el aumento en el uso de sistemas de revestimiento como el estuco acrílico y el sistema de acabado de aislamiento exterior (o EIFS) , que son altamente resistentes a la infiltración y exfiltración de agua y humedad. A diferencia de los materiales más tradicionales, como el revestimiento de madera o el estuco a base de cemento, un defecto crítico de los nuevos materiales es que cualquier agua o humedad que penetre en el sistema, ya sea a través de grietas en la superficie (causadas por expansión térmica o daño), juntas sin sellar o tapajuntas incorrectos, queda atrapada dentro de la pared, lo que puede causar deterioro, podredumbre y moho. [27] [28]
Otro material de construcción más nuevo que contribuyó al daño fue el uso generalizado de tableros de virutas orientadas (OSB) como revestimiento debajo del revestimiento exterior . No causaba infiltración de agua, pero es mucho más susceptible al deterioro por el agua y es menos capaz de respirar que la madera contrachapada o los tableros, el material de revestimiento estándar durante las décadas anteriores. [29]
Hasta la fecha, se han llevado a cabo cuatro importantes iniciativas de investigación sobre la crisis de los condominios con goteras : dos por parte de la Sociedad Hipotecaria y de la Vivienda de Canadá (CMHC); y dos por parte del ex primer ministro provincial de Columbia Británica , Dave Barrett , quien fue designado por la provincia de Columbia Británica para realizar dos investigaciones independientes. Las conclusiones de las comisiones han sido aceptadas como precisas y justas por muchos sectores de las profesiones relacionadas y la industria de la construcción. Hasta la fecha, son las investigaciones y los informes más amplios elaborados sobre el tema. También se creó un grupo del sector privado para facilitar el debate y la investigación sobre la envolvente de los edificios.
En 1995, el BERC se creó a través de una iniciativa de la CMHC para actuar como agencia coordinadora de la investigación de los problemas de la envolvente de los edificios en la Columbia Británica. Entre los participantes se encontraban agencias federales, provinciales y municipales; asociaciones profesionales; escuelas de arquitectura e ingeniería civil de la Universidad de Columbia Británica , el Instituto de Tecnología de Columbia Británica ; una empresa de investigación del sector privado; asociaciones de la industria del desarrollo y la construcción; sindicatos; contratistas y proveedores de materiales y asociaciones; y agencias de financiación y seguros. (En 2003, el BERC se fusionó con el BC Building Envelope Council (BCBEC) y pasó a denominarse Building Research Committee (BRC)). [30] [31]
En 1996, la Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá publicó su Encuesta sobre fallas en la envoltura de los edificios en el clima costero de Columbia Británica . En ella se llevó a cabo un estudio de 37 edificios "problemáticos", definidos como aquellos en los que un problema de humedad en las paredes, las cubiertas o la estructura exterior había provocado daños cuya reparación requería 10.000 dólares o más, y se incorporaron diversos materiales en los componentes de las paredes exteriores. También se estudiaron nueve edificios "de control", definidos como edificios que no habían experimentado problemas de humedad durante al menos cinco años. Las recomendaciones, varias de las cuales se repetirían en informes posteriores, incluían una mayor claridad en las estrategias de diseño, mejoras en los detalles, un protocolo de gestión de la calidad de la envoltura, capacitación de los trabajadores en la construcción de la envoltura de los edificios , uso de sistemas de protección contra la lluvia y orientación para el mantenimiento de los sistemas de paredes exteriores. [32]
En abril de 1998 se creó una Comisión de Investigación sobre la calidad de la construcción de condominios en la provincia de Columbia Británica (comúnmente conocida como la Comisión Barrett en honor a su presidente, Dave Barrett ). El mandato de la comisión era investigar la crisis de filtraciones de agua que ya duraba una década. La Comisión celebró audiencias públicas del 28 de abril al 20 de mayo de 1998, que incluyeron presentaciones de propietarios de condominios y representantes de diferentes sectores de la industria de la construcción residencial y más de 700 presentaciones escritas. El informe se publicó el 16 de junio de 1998. [33]
En total, se hicieron 82 recomendaciones específicas, incluidos cambios en las normas de zonificación, los códigos de construcción, la ley provincial, la ley federal, la financiación, las licencias de contratistas y los requisitos de los profesionales del diseño, y el establecimiento de un Fondo de Compensación para la reconstrucción y una Oficina de Protección de Propietarios provincial. [34]
En 1999 se creó una (segunda) Comisión de investigación sobre la calidad de la construcción de condominios, parte II, tras el colapso de la New Home Warranty of British Columbia Inc. (NHWBC), dirigida y financiada por la industria de la construcción, el mayor proveedor de cobertura de garantía para viviendas nuevas en BC. La comisión tenía el mandato de:
Las conclusiones de la comisión se publicaron en dos volúmenes en enero y marzo de 2000. Entre sus recomendaciones figuraba una compensación del 100% hasta 25.000 dólares por unidad para reparaciones, con costos que se compartirían equitativamente entre los gobiernos provincial y federal y la industria de construcción de condominios de Columbia Británica.
Tras las importantes revelaciones de la crisis, tanto antes como después de los informes de la Comisión Barrett, el gobierno provincial de Columbia Británica y los municipios del Lower Mainland respondieron de diversas maneras.
En abril de 1999, en el punto álgido de la crisis, se derrumbó la Garantía de Viviendas Nuevas de Columbia Británica y Yukón, la principal fuente de garantías contra defectos de construcción para los compradores de viviendas de Columbia Británica. Se trataba de un programa de garantía voluntaria creado por la industria provincial de la construcción residencial en 1975. La Garantía de Viviendas Nuevas de Columbia Británica tenía el monopolio en Columbia Británica hasta que la Garantía de Viviendas Nacional de Alberta entró en el mercado de Columbia Británica a finales de los años 90. Ninguno de los dos programas estaba sujeto a regulaciones provinciales más allá de la Ley de Sociedades. En 1998, aproximadamente el 60% de todas las unidades de vivienda nuevas contaban con protección de garantía.
En 1998, Columbia Británica implementó la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas . Fue diseñada para proteger a los compradores de viviendas y mejorar la calidad de la construcción residencial y estableció la Oficina de Protección de Propietarios de Viviendas (HPO), una corporación provincial de la Corona responsable de: [35]
En el año 2000, la HPO gestionaba aproximadamente 500 edificios de condominios que contenían casi 32.000 unidades residenciales. [36]
En 2010, la HPO se fusionó con BC Housing. Posteriormente, la HPO pasó a conocerse por su nombre actual: Licensing and Consumer Services. Según la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas, es obligatoria una garantía para viviendas nuevas. Todas las viviendas nuevas tienen una garantía por un período de 1 año para el ajuste y el acabado, 2 años para los componentes mecánicos, 5 años para la envoltura del edificio y 10 años para los componentes estructurales.
La ciudad de Vancouver y otros municipios de la Columbia Británica comenzaron a implementar sus propios requisitos prescriptivos para el diseño y la construcción de envolventes de edificios en edificios residenciales de varias unidades, incluso antes de que se publicara el informe de 1998 de la Comisión Barrett y el gobierno provincial modificara el Código de Construcción de la Columbia Británica. Los dos elementos más importantes eran los requisitos para la construcción de muros exteriores con protección contra la lluvia y la certificación profesional del diseño y la implementación del diseño en la construcción.
Una pantalla contra la lluvia es la superficie de una pared exterior que da a la intemperie y que sobresale de la superficie resistente a la humedad de la pared principal. Hay un espacio o cavidad entre la capa más externa, o pantalla contra la lluvia, y la pared principal que evita la infiltración de humedad en el conjunto de la pared principal y permite que el aire circule entre ellas. [37] En 1997, Vancouver y las vecinas ciudades de Richmond y New Westminster promulgaron requisitos para esta tecnología de construcción en la construcción residencial. [38] (Las paredes de revestimiento de mampostería suelen tener un tipo de cavidad similar, pero no se limitan a los edificios residenciales). La Ordenanza de construcción de Vancouver incluyó este requisito en su edición de 1996 y el Código de construcción de BC en 2006 para climas costeros. [39] [40] Entre 2001 y 2006 se realizó un estudio científico de 5 años sobre las envolventes de los edificios residenciales en Vancouver. Sus conclusiones informaron sobre los beneficios de las pantallas contra la lluvia en los conjuntos de paredes exteriores. [41]
Una de las recomendaciones clave de la Comisión Barrett fue exigir que "cualquier arquitecto o ingeniero involucrado en las cartas de garantía y el proceso de revisión de campo debe tener las calificaciones, o subcontratar el diseño y la revisión de la envoltura del edificio a un especialista en envolturas de edificios calificado". [42]
En 1995 (antes de la Comisión Barrett), la ciudad de Vancouver creó una lista de "especialistas en envolventes de edificios" (BES, por sus siglas en inglés), que comprendía firmas de arquitectura e ingeniería consideradas calificadas para proporcionar inspección y revisión independientes de los componentes de la envolvente de los edificios, basándose en la percepción de la ciudad sobre las calificaciones y la experiencia de la firma en el Lower Mainland. El propietario/desarrollador debía contratar a estos profesionales para que proporcionaran las cartas de garantía. Otros municipios de la región pronto siguieron el ejemplo de Vancouver. Se reconoció que la lista de BES de la ciudad era una medida temporal hasta que se estableciera un proceso más permanente. [43]
En 1997, el Instituto de Arquitectura de Columbia Británica (AIBC) lanzó su propio curso de especialidad, Programa de Educación sobre Envolventes de Edificios, para sus miembros. [44]
En 1999, un comité conjunto de los organismos profesionales de gobierno de arquitectos e ingenieros de la provincia (AIBC y la Asociación de Ingenieros Profesionales y Geocientíficos de Columbia Británica ) desarrolló una designación formal: Building Envelope Professional (BEP). Se creó un proceso de acreditación conjunto y un manual de procedimientos para los BEP y las listas de BES de los municipios se descartaron, ya que transfirieron el reconocimiento a la lista de BEP.
En 1998, el gobierno de Columbia Británica inició un programa de préstamos sin intereses para ayudar a los propietarios de viviendas con las reparaciones de la envolvente de los edificios. Fue administrado a través de la Oficina de Protección de Propietarios de Vivienda y aprobó más de $670 millones en préstamos durante su década de funcionamiento. Los préstamos se financiaron a través de un impuesto sobre nuevos proyectos residenciales y en 2009 Rich Coleman, el ministro responsable de la vivienda en ese momento, declaró que el programa ya no estaba recaudando fondos suficientes durante la crisis económica para continuar con el programa. [45] En 1999, el gobierno de Columbia Británica anunció un programa provincial de subvenciones y alivio fiscal para ayudar a los propietarios de viviendas afectados por la crisis.
La enormidad de la crisis se ha sentido en todos los niveles de gobierno. A nivel local, las grandes lonas que cubrían los edificios que se estaban reparando llegaron a conocerse como "banderas de BC". [46] En 1999, el Primer Ministro de BC, Glen Clark, pidió al gobierno federal que ofreciera una reducción de impuestos para las reparaciones. [47] En 2005 y 2006, el Primer Ministro de Canadá se comprometió a proporcionar ayuda financiera a los propietarios de viviendas afectados por la crisis. [48] [49] Hasta la fecha, el gobierno federal no ha proporcionado ninguna asistencia financiera. [50] La ex ministra del gabinete federal Simma Holt emprendió una acción legal pública de siete años en la década de 2000 en busca de una compensación por las reparaciones de su propio condominio con goteras. [51]
En 2005, el miembro del Parlamento John Cummins alegó que el gobierno federal era cómplice y trató de encubrir su complicidad en la creación de la crisis a través de las medidas de conservación de energía del Programa Nacional de Energía . El 27 de agosto de 1981, el entonces presidente de la CMHC, Ray Hession, había escrito al comité responsable del Código Nacional de Construcción, advirtiendo sobre la cuestión "de emergencia" de los daños por humedad que son "potencialmente graves, posiblemente generalizados y... afectan a cuestiones de seguridad estructural y salud pública". Hession escribió en una carta de septiembre de 1981 al viceministro federal de Energía, Minas y Recursos, MA (Mickey) Cohen: "Sin embargo, creo que es igualmente importante que nos enfrentemos colectivamente a la realidad de que las prácticas de construcción asociadas con las medidas de conservación de energía, de hecho, aumentan el riesgo de daños estructurales inducidos por la humedad". [52]
En 2005, se presentó una demanda colectiva en la Corte Suprema de Columbia Británica contra la CMHC (una corporación de la Corona ) en busca de daños y perjuicios. (En 2007, el tribunal se negó a certificar la demanda.) [53] En julio de 2006, la Ministra de Recursos Humanos federal, Diane Finley, escribió que el gobierno ni siquiera podía "considerar" una revisión mientras algunos propietarios lo estuvieran demandando. [54]
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