La costumbre de Evesham es una forma distintiva de tenencia consuetudinaria de tierras en arrendamiento que se utiliza en las huertas de Evesham , Worcestershire . Es la más conocida de varias prácticas locales anteriores , como la costumbre del Ulster [1] y la costumbre del norte de Lincolnshire [2] . El principio subyacente de dichas costumbres era que se podía conceder al arrendatario una compensación por cualquier mejora que hiciera en la tierra que arrendaba, ya que el derecho consuetudinario no brindaba tal protección.
Las costumbres locales complementarias a la ley habitual de arrendamientos, como la costumbre de Evesham, se consideraban que habían existido durante generaciones en áreas particulares, y se definían como algo "a lo que la memoria del hombre no va en contra". [2] En el caso de Evesham, la costumbre no solo proporcionaba una seguridad de tenencia de por vida (en un período en el que los arrendamientos de huertas generalmente eran de año en año, tradicionalmente renovables en Michaelmas ) y permitía que se hicieran ciertas mejoras sin el permiso del propietario, sino que también garantizaba que un inquilino pudiera ser compensado a través de un sistema de negociación personal.
Según la costumbre de Evesham, el inquilino de una huerta o de otro terreno tiene derecho a vender su arrendamiento si el propietario da su aprobación, incluido el derecho a nombrar al nuevo inquilino. El pago (conocido como "ingoing") [3] que realiza el inquilino entrante incluye una compensación por cualquier mejora que haya realizado el inquilino saliente, como la plantación de árboles frutales. El pago también incluye una prima por recibir un arrendamiento que ofrece seguridad de por vida. Toda la transacción se realiza entre el inquilino saliente y el entrante, sin que el propietario intervenga más allá de dar su aprobación. Además, si el propietario no acepta al nuevo inquilino, está obligado a compensar al inquilino saliente para asegurarse de que no sufra ninguna pérdida financiera. [3]
Este "valor añadido" tenía el efecto de alentar a los arrendatarios a mejorar aún más sus tierras, al garantizar que aún podrían obtener el valor total de las mejoras que hicieran si terminaban su arrendamiento. A través de este pago de compensación y al darles seguridad en la tenencia, la costumbre también les dio confianza a los arrendatarios para invertir en cultivos, como los espárragos , que tardaban varios años en alcanzar la madurez. [3]
Desde la perspectiva del gran terrateniente, la costumbre le libró a este de la molestia y el gasto de realizar mejoras por sí mismo y de la necesidad de negociar los arrendamientos de muchas parcelas de huerto pequeñas. La costumbre contribuyó a garantizar que Evesham desarrollara una floreciente industria de la horticultura a finales del siglo XIX, cuando el precio del derecho de arrendamiento en virtud de la costumbre a menudo superaba el valor de propiedad absoluta de la tierra en sí. [4]
Evesham tiene una larga historia de actividad hortícola, con algunas evidencias de que se popularizó por primera vez a mediados del siglo XVII por las actividades de un terrateniente local, Francis Bernadi (antiguo residente de la República de Génova ). [4] A principios del siglo XIX había varios jardineros y fruticultores en el valle. La costumbre apareció por primera vez en este período, aunque inicialmente se entendió que era de la naturaleza de un acuerdo de caballeros y el terrateniente no tenía obligación legal de aceptarlo. [3] La presión para formalizar los derechos consuetudinarios de los horticultores de Evesham aumentó después de una disputa legal en la década de 1870 entre el propietario de la tierra cerca de la Abadía de Evesham y sus inquilinos, y los principios básicos de la costumbre fueron establecidos por primera vez por un comité especial de la Sociedad Agrícola del Valle de Evesham en 1880. [5]
Aunque los primeros registros definitivos de la costumbre de Evesham aparecen a principios y mediados del siglo XIX, algunos comentaristas del pasado han asumido que los derechos se originaron en "alguna época anterior". [6] El escritor ruralista HJ Massingham , que estaba familiarizado con el funcionamiento de la costumbre, expresó su creencia de que los derechos de los arrendatarios de Evesham eran descendientes directos de los de los "pequeños amos" que desde principios del período medieval practicaban el cultivo en campos abiertos propiedad de la abadía. [7] Massingham comentó que después de la depresión agrícola de 1874, los grandes terratenientes de la zona dividieron sus granjas y alquilaron parcelas de tierra más pequeñas a trabajadores que estaban protegidos por la supervivencia de los antiguos derechos consuetudinarios y por la influencia local de Joseph Arch . [7] JM Martin ha señalado que en Pershore se practicaba una forma "arcaica" de arrendamiento vitalicio en las propiedades del duque de Westminster , donde los testamentos del siglo XVIII hablaban de un "derecho de renovación del inquilino", y que se encontró una forma igualmente arcaica de tenencia de propiedad en Shipston-on-Stour en tierras pertenecientes al decano y al capítulo de Worcester . Ambos habían sobrevivido en áreas donde las grandes propiedades tenían que gestionar muchos arrendamientos pequeños, como en Evesham, y es posible que una tradición local similar fuera la fuente de los derechos de los que disfrutaban los horticultores del valle de Evesham. [6] Otra opinión afirma que la costumbre se originó en una única propiedad pequeña al final de las guerras napoleónicas y, posteriormente, se extendió por todo el distrito. [8]
La Ley de Pequeñas Explotaciones y Parcelas de 1908 concedió un cierto reconocimiento a la costumbre de Evesham, pero finalmente se le dio expresión legal a la costumbre de Evesham en el artículo 68 de la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1948 , que otorgaba a los agricultores arrendatarios seguridad de tenencia de por vida. Hubo propuestas para abolirla en 1949, que generaron protestas de los fruticultores y horticultores, y que finalmente no se llevaron a cabo. [9] Los derechos continuaron bajo la Ley de Explotaciones Agrícolas de 1986, pero con la introducción de la Ley de Arrendamientos Agrícolas de 1995 , fue necesario crear una exclusión especial para garantizar el funcionamiento continuo de la costumbre de Evesham, ya que de lo contrario un arrendatario saliente no podría ofrecer un arrendamiento a un recién llegado en términos y seguridad equivalentes. [10]
Aunque el número de huertos en el valle de Evesham ha disminuido drásticamente desde mediados del siglo XX, la costumbre de Evesham todavía se observa en los arrendamientos. En 1995, en la lectura de la Ley de Arrendamientos Agrícolas, el diputado local Michael Spicer observó que todavía había alrededor de 420 inquilinos potencialmente afectados, y señaló que podían esperar recibir pagos "recién llegados" de 200 a 300 libras esterlinas por acre (en ese momento, el 50% del valor de propiedad absoluta de la tierra). [11] A medida que la horticultura ha ido disminuyendo, se ha vuelto más común que los propietarios se apropien de la tierra al final de los arrendamientos, y a mediados de la década de 2000, hubo evidencia de que los abogados empleados por algunos propietarios estaban tratando de evitar el funcionamiento tradicional de la costumbre haciendo pagos mínimos de compensación a los inquilinos salientes. [12]