Re Ellenborough Park [1955] EWCA Civ 4 fue un caso de derecho territorial inglés que reformuló las pruebas para una servidumbre (el alcance de la ley de servidumbres ). Consideró que una servidumbre para utilizar un jardín comunitario era una servidumbre válida ante la ley. No es necesario que todas las casas estén inmediatamente al lado del jardín para poder disfrutar de él.
Ellenborough Park es un parque de 7,5 acres (3,0 ha) en Weston-super-Mare (dividido por una carretera secundaria, no considerada por ninguna de las partes, ni como consecuencia de los tribunales). [n 1] El parque más grande era propiedad en 1855 de dos inquilinos en común que vendieron partes periféricas para la construcción de casas y otorgaron derechos en las escrituras de compra/venta a los propietarios de las casas (y expresamente a sus sucesores en el título) para disfrutar del parque que quedó. [1]
La tierra se disfrutó libremente hasta 1955, cuando el juez Danckwerts se pronunció en primera instancia sobre un complejo litigio. El problema del caso apelado se centró en una cuestión monetaria que afectaba por primera vez a la tierra. Se centraba en el hecho de que el Ministerio de Guerra había utilizado el terreno durante la Segunda Guerra Mundial y que se debía pagar una compensación a los vecinos (si se alegaba correctamente un interés de propiedad para utilizar el terreno, es decir, una servidumbre) o al propietario, los fideicomisarios. del propietario original si fueran las únicas personas con derechos de propiedad (según la Ley de Defensa de Compensación de 1939, sección 2 (1)). [n 2]
El propietario (del parque), los beneficiarios del fideicomiso de los propietarios originales del terreno, impugnó la afirmación de una "servidumbre" de los vecinos inmediatos que disfrutaban del derecho expresado a usar el parque en sus escrituras (título), que en la práctica también se disfruta regularmente. Afirmaron que estos propietarios-ocupantes vecinos (y sus inquilinos) sólo tenían una ventaja personal (una licencia, sin derechos de propiedad), y no una servidumbre propiamente dicha (que incluiría derechos de propiedad). [1]
Lord Evershed MR sostuvo que los ocupantes de las propiedades en cuestión disfrutaban de una servidumbre sobre Ellenborough Park. Determinó que existían cuatro criterios para definir una servidumbre , tomados de Modern Real Property de Cheshire , y dijo:
A los efectos del argumento que tenemos ante nosotros, el señor Cross y el señor Goff se contentaron con adoptar, como correctas, las cuatro características formuladas en "Modern Real Property" del Dr. Cheshire, séptima edición, páginas 456 y siguientes. Son (1) Debe haber un predio dominante y uno sirviente: (2) una servidumbre debe "acomodarse" al predio dominante: (3) los propietarios dominante y sirviente deben ser personas diferentes y (4) un derecho sobre la tierra no puede equivaler a una servidumbre a menos que sea capaz de ser objeto de una concesión. [1]
[...]
¿Puede decirse, entonces, del derecho de pleno disfrute del parque en cuestión que fue concedido por la Concesión del 23 de diciembre de 1864, y que, por las razones ya expuestas, estaba, a nuestro juicio, destinado a ser anexado a ¿La propiedad transmitida al Sr. Porter albergaba y servía a esa propiedad? Está claro que el derecho aumentó, en cierta medida, el valor de la propiedad y esta consideración no puede descartarse como totalmente irrelevante. Por supuesto, es un punto que cabe señalar; pero estamos de acuerdo con la afirmación del señor Cross de que de ninguna manera es decisivo para el problema; No basta demostrar que el derecho aumentó el valor del bien transmitido, a menos que se demuestre también que estaba relacionado con el disfrute normal de ese bien. Nos parece que la cuestión de si existe o no esta conexión es principalmente una cuestión de hecho y depende en gran medida de la naturaleza del presunto inmueble dominante y de la naturaleza del derecho concedido. En cuanto a lo primero, las partes en el traspaso de 1864 contemplaban que la propiedad traspasada debía utilizarse para fines residenciales y no comerciales. Esto se desprende del propio traspaso, y del pacto del comprador ya citado, de que la vivienda, etc., que se comprometió a construir no debe "ser ocupada ni utilizada como tienda abierta o expuesta ni para ningún propósito comercial". que no sea una casa de hospedaje o una escuela o seminario privado" sin el consentimiento por escrito del vendedor. Dado que en el párrafo 4 de la declaración jurada del Sr. Rendell en apoyo de la citación se establece que todos los traspasos de terrenos con fines de construcción frente o cerca del parque Ellenborougheran, en lo que respecta (entre otras cosas) al usuario, sustancialmente los mismos que el Traspaso de 1864, la inferencia inevitable es que las casas que se iban a construir en las parcelas debían constituir una urbanización residencial. Como se desprende del mapa que es la prueba "G" de la declaración jurada adicional del Sr. Rendell del 13 de octubre de 1955, las casas que se construyeron en las parcelas alrededor y cerca de Ellenborough Park variaban en tamaño, algunas eran grandes casas independientes y otras más pequeñas y ya sea adosados o en fila. Ya hemos dicho que a los compradores de todos los terrenos que realmente lindaban con el Parque se les concedió el derecho a disfrutar de su uso, al igual que a los compradores de algunos de los terrenos que, aunque no daban al Parque, estaban sólo a corta distancia del mismo. distancia de él. En cuanto a la naturaleza del derecho otorgado, el Traspaso de 1864 muestra que el Parque debía conservarse y mantenerse como un terreno de recreo o jardín ornamental y que se contemplaba que en todo momento debería mantenerse en buen orden y condición y bien abastecido. con plantas y arbustos; y los vendedores acordaron que en ningún momento posterior construirían ni permitirían que se construyera ninguna vivienda u otro edificio (excepto una gruta, un cenador, una casa de verano, un puesto de flores, una fuente, un atril u otra construcción ornamental). dentro o en cualquier parte del terreno de recreo. Sobre estos hechos, el señor Cross afirmó que no se había establecido la conexión necesaria entre el derecho a utilizar el parque y el disfrute normal de las casas construidas a su alrededor o cerca de él. Comparó la posición con un derecho otorgado al comprador de una casa para utilizar el Jardín Zoológico de forma gratuita o asistir al Lord's Cricket Ground.sin pago. Tal derecho sin duda, dijo, aumentaría el valor de la propiedad transmitida, pero no podría considerarse legalmente como una servidumbre, porque no había un nexo suficiente entre el disfrute del derecho y el uso de la casa. Creemos que probablemente sea cierto que en ninguno de los ejemplos del Sr. Cross el supuesto derecho constituiría una servidumbre, ya que sería totalmente ajeno e independiente del uso de una casa como casa, es decir, como un lugar en donde el cabeza de familia y su familia viven y hacen su hogar; y es por esta razón que, en nuestra opinión, no puede apoyarse la analogía que el señor Cross intentó establecer entre sus ilustraciones y el presente caso. Una analogía mucho más cercana, a nuestro parecer, es el caso de un hombre que vende la propiedad absoluta de parte de su casa y concede al comprador, a sus herederos y cesionarios, el derecho, inherente a esa parte, de utilizar el jardín en común. con el vendedor y sus cesionarios. En tal caso, la prueba de conexión o acomodación quedaría ampliamente satisfecha; porque así como el uso de un jardín sin duda mejora y está relacionado con el disfrute normal de la casa a la que pertenece, así también el derecho concedido, en el caso supuesto, estaría estrechamente relacionado con el uso y disfrute de la parte. del local vendido. Creemos que ésta es, en esencia, la situación en el presente caso. El parque se convirtió en un jardín comunitario para beneficio y disfrute de aquellos cuyas casas colindaban con él o se encontraban en sus proximidades. Sus macizos de flores, prados y paseos fueron calculados para brindar todas las comodidades que el jardín de una casa debe brindar; y aparte del hecho de que estas comodidades se extendieron a varios propietarios de viviendas en lugar de limitarse a uno (lo cual en este aspecto del caso es irrelevante), no podemos ver ninguna diferencia en principio entre Ellenborough Park y un jardín en el significado ordinario de ese. palabra. Es el jardín colectivo de las casas vecinas a cuyo uso lo dedicaban los propietarios de la finca y como tal satisfacía sobradamente, a nuestro juicio, el requisito de conexión con los inmuebles dominantes a los que pertenece. El resultado no se ve afectado por la circunstancia de que el derecho al parque lo disfruten en este caso unas pocas casas que no están inmediatamente frente al parque. La prueba para los presentes propósitos, sin duda, es que el parque debe constituir en un sentido real e inteligible el jardín (aunque sea el jardín comunitario) de las casas a las que se anexa su disfrute. Pero creemos que la prueba se cumple en lo que respecta a estas pocas casas vecinas, aunque no adyacentes. Pensamos que la extensión del derecho de disfrute a estas pocas casas no niega la presencia del "nexo" necesario entre la materia disfrutada y las premisas a las que se expresa que pertenece el disfrute. [1]
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La tercera de las cuestiones incluidas en la cuarta condición del Dr. Cheshire se basa principalmente en una proposición expuesta en The Law of Land (1929) de Theobald en la página 263, donde se dice que una servidumbre "debe ser un derecho de utilidad y beneficio y no un de mera recreación y diversión." No parece que Gale haya formulado una proposición en términos similares. El pasaje en Theobald se justifica con referencia a dos casos: Mounsey v Ismay , 3 Hurlstone & Coltman, páginas 486, 498, y Solomon v Vintners Co. , 4 Hurlstone & Norman, páginas 585, 593. El segundo de estos casos se refería con un derecho de apoyo, y parece ser relevante sólo para los propósitos presentes debido a una intervención en el curso del argumento por parte del Barón Jefe Pollock y el Barón Bramwell en la página 593 del Informe, en la que se sugirió que uno quien haya jugado durante mucho tiempo raquetas contra la pared de un vecino tendrá derecho a que no se derribe la pared. También se nos remitió en el argumento al caso escocés en la Cámara de los Lores de Dyce v Hay , 1 MacQueen, página 305, y al caso anterior ante Lord Eldon al que se hace referencia allí de Dempster v Cleghorn , 2 Dow, página 40. El primero de estos dos casos se refería a un reclamo por parte de los habitantes de Aberdeen de vagar a voluntad sobre un pedazo de tierra que bordea el río Don, y para tal fin utilizar cada parte de la tierra con exclusión práctica de cualquier derecho. de usuario por parte del propietario. Por lo tanto, se trataba de un caso que involucraba lo que estrictamente podría llamarse una reclamación de un número grande y mal definido de personas a un jus spatiandi . En el caso de Lord Eldon (en el que la única decisión fue devolver el asunto al Tribunal de Sesión) la disputa fue entre ciertas personas, habitantes de la ciudad de St. Andrews y otros, que reclamaban el derecho de jugar al golf en el St. Andrews' Golf Links y un inquilino cuyos conejos supuestamente interferían con el mantenimiento adecuado del campo de golf. Lord Eldon observó que el caso había suscitado un gran sentimiento de calidez, lo que de hecho puede desprenderse suficientemente de la alegación de que algunos de los conejos del Curso eran conejos ingleses. Ni ese caso ni el caso Dyce v Hay nos parecen brindar un apoyo real a la proposición formulada por Theobald, al menos en su aplicación a un caso como el presente. [1]
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Sin duda, un jardín es un placer; desde el punto de vista de alta autoridad, es el más puro de los placeres ; pero, a nuestro juicio, no es un derecho que no tenga ninguna cualidad de utilidad o beneficio como deben entenderse esas palabras. El derecho aquí en litigio es, por las razones ya expuestas, inherente a las casas circundantes como tales, y constituye un atributo beneficioso de residencia en una casa tal como se entiende comúnmente. Su uso no sólo para el ejercicio y el descanso, sino también para los fines domésticos normales que se sugirieron en la discusión -por ejemplo, sacar a los niños pequeños en cochecitos o de otro tipo- no debe describirse justamente como un mero esparcimiento o diversión, y es claramente beneficioso para las instalaciones a las que se adjunta. Si se aplica la prueba del Barón Martin, el derecho en litigio es, en términos de utilidad, bastante análogo a un derecho de paso que pasa por campos hasta, por ejemplo, la estación de ferrocarril, lo que no dejaría de ser un buen derecho, aunque proporcionara un camino más largo hacia el objetivo. Por lo tanto, pensamos que la declaración del Barón Martin debe al menos limitarse a la exclusión de los derechos a disfrutar de las recreaciones que estaban en cuestión en el caso ante él, carreras de caballos o tal vez juegos, y no tiene aplicación a los hechos del caso. presente caso. [1]