Los agentes de compra o agentes de compras son personas o empresas que ofrecen comprar bienes o propiedades en nombre de otra parte. [1] Los agentes de venta o agentes de venta (o firmas) son términos alternativos para los agentes de compra. [2] Una venta es un pedido de bienes bajo condiciones de venta específicas. [3] [4]
Hay agentes para todo tipo de productos, desde materias primas hasta equipos personalizados especializados.
En Estados Unidos, los agentes que compran bienes raíces de esta manera también se conocen como agentes de búsqueda de propiedades o agentes de compradores y son profesionales que actúan exclusivamente en nombre de un comprador de propiedades que ayuda al cliente durante todo el proceso de compra, desde la búsqueda de las propiedades que corresponden a los requisitos del cliente hasta la negociación del mejor precio y términos posibles con el vendedor y ayudar al cliente durante el proceso legal para completar la adquisición.
Los agentes de compras suelen realizar una vista previa de las propiedades en nombre de sus clientes, seleccionar las más adecuadas y, por lo general, acompañar a los clientes a todas las visitas. Para garantizar la experiencia más eficiente de visita de la propiedad, la mayoría de los agentes ofrecen un chofer y, a veces, incluso visitas en helicóptero a sus clientes de alto nivel. A menudo, también ofrecen servicios de conserjería personal que pueden programar todas las visitas, reservar hoteles, traslados y otras comodidades para el cliente. Estos servicios pueden ser particularmente útiles para los clientes internacionales que tienden a volar para ver las propiedades. Además, los agentes suelen poder conectar al cliente con todos los profesionales técnicos necesarios que se requieren en las diferentes etapas del proceso de compra, como abogados, peritos y otros profesionales.
Los agentes de compra pueden tener acceso a propiedades fuera del mercado a través de su red de contactos, aunque esto depende de las condiciones del mercado y de qué tan bien conectado esté el agente localmente.
El comportamiento ético es un aspecto muy importante para medir la profesionalidad de un agente de compras: en todo momento deben asesorar a sus clientes sin interés personal en obtener buenos resultados.
Si bien inicialmente los agentes de compra se dirigían exclusivamente a los grupos demográficos más ricos, últimamente, especialmente en mercados más competitivos como Londres o París, el nivel de entrada ha bajado significativamente a propiedades valuadas en alrededor de £ 500,000 o € 500,000 (ver The Daily Telegraph , [5] )
En un extremo del espectro se encuentran los expertos inmobiliarios locales que cuentan con una excelente reputación y que pueden ser un recurso invaluable para un comprador que esté interesado en propiedades fuera del mercado o en pre-mercado, así como en negocios privados. Estos profesionales a menudo pueden obtener información fuera del mercado porque tienen vínculos estrechos con los agentes inmobiliarios (o, en los Estados Unidos , corredores inmobiliarios ), conocen a otros intermediarios locales que pueden señalar acuerdos confidenciales exclusivos, como abogados , banqueros privados, administradores de inversiones u otros profesionales y, a veces, conocen personalmente a los propietarios de las mejores propiedades de lujo en venta en el área que cubren. Si esto es lo que busca el comprador, entonces el tamaño de la empresa es menos relevante, ya que los contactos se hacen con el tiempo y están en manos de unos pocos profesionales experimentados que pueden operar dentro de organizaciones más grandes, así como por su cuenta. Los agentes de compras también suelen tener vínculos estrechos con los desarrolladores inmobiliarios, donde el agente puede tener acceso a nuevas propiedades antes de que salgan al mercado abierto.
Los mejores agentes de compras también tendrán un amplio conocimiento de las propiedades en su área objetivo y se comunicarán directamente con los propietarios de las propiedades adecuadas para preguntarles si las venderían. Esto lo coloca en una posición más débil en las negociaciones, pero significa que tendrá acceso a propiedades a las que otros compradores no tendrán acceso y, si su agente de compras es un negociador hábil, es posible que no tenga que pagar una prima.
En el otro extremo del espectro hay agencias que actúan más como empresas de reubicación, bien organizadas, operan en varios idiomas, ayudan a sus clientes con todos los trámites necesarios, están bien conectadas con varios profesionales y otras empresas para brindar un servicio completo; estas empresas pueden ser menos capaces de explorar transacciones fuera del mercado o tratar directamente con propietarios de propiedades privadas.
A los agentes de compra independientes les gusta destacar su autonomía con respecto a las agencias de venta que, según el país, actúan en nombre de los vendedores o como mediadoras entre las dos partes (véase The Independent , [6] ). Por otro lado, algunas agencias inmobiliarias conocidas también ofrecen servicios de compra a pesar de las reservas sobre el conflicto de intereses.
Debido a la naturaleza diferente de las agencias de compra, a menudo se recomienda a los posibles compradores que se pongan en contacto con más de una empresa para comparar y contrastar sus beneficios. Como suele suceder, puede ser mejor contratar a un profesional que sea más capaz de escuchar y comprender nuestras necesidades, aunque su empresa no cumpla con todos los demás requisitos.
La mayoría de los agentes de compra tienen una importante experiencia en transacciones; sin embargo, al igual que los agentes inmobiliarios, solo unos pocos de estos profesionales tienen una titulación de perito, por lo que es posible que no sean los mejores asesores a la hora de valorar la propiedad y predecir las tendencias futuras del mercado. Por este motivo, el comprador puede confiar en otros asesores o en su propio criterio antes de tomar una decisión de inversión.
Desde un punto de vista geográfico, la cobertura de los agentes de compras varía desde un enfoque bastante limitado en unos pocos distritos urbanos específicos o áreas subregionales (algunas ciudades y sus alrededores) hasta servicios de "cadena" a nivel nacional. Sin embargo, cada empresa tiene algunas áreas en las que es más fuerte y solo en esas ubicaciones puede ser capaz de ofrecer un valor superior, especialmente cuando se trata de buscar oportunidades especiales. Solo unas pocas empresas en Europa se han expandido para cubrir más de un país empleando a diferentes profesionales.
Existen diferentes términos para designar a un agente de compras, entre los que se incluyen: consultor inmobiliario, consultor de adquisición de propiedades, agente de reubicación y buscador de propiedades. Como se indica en el párrafo anterior, sus habilidades varían ligeramente, pero el negocio es muy similar. Como esta sección específica dentro de la industria inmobiliaria todavía es relativamente nueva, en comparación con los agentes inmobiliarios, por ejemplo, los términos específicos que se utilizan aún se debaten en cada país.
En algunos países europeos, como el Reino Unido , los agentes de compras no necesitan aprobar ningún examen específico ni obtener ninguna certificación para empezar a ejercer su profesión, mientras que en otros países, como Italia , Francia o España, tienen que cumplir los mismos requisitos legales y de cualificación que los agentes de ventas, aunque los dos roles difieren sustancialmente. Esta aparente laguna en la regulación puede llenarse si y cuando la industria madure.
Los honorarios de los agentes de compra dependen del mercado inmobiliario específico y, a menudo, varían dentro de un país determinado. La estructura general de honorarios se compone de una pequeña tarifa de registro que es reembolsable (siempre que el comprador complete la compra dentro de un plazo determinado definido en el contrato) y se cobra por adelantado, y una tarifa de éxito que es un porcentaje del precio de compra de la propiedad y se paga en el intercambio de contratos o cuando se firma un contrato preliminar.
Los agentes de compra generalmente exigen exclusividad, lo que significa que el cliente no puede seguir buscando por su cuenta o a través de agentes inmobiliarios durante la duración del contrato, que generalmente dura entre 3 y 6 meses.
Las empresas francesas tienen prohibido cobrar tasas de registro y la ley les exige que vinculen toda su remuneración al éxito de la transacción. Sin embargo, los buenos agentes de compras no obtienen ningún beneficio de las tasas de registro; el objetivo principal de las tasas es aumentar la probabilidad de que el cliente esté sinceramente comprometido con la compra; en caso contrario, perderían la tasa de registro después de un cierto tiempo.
La comisión de éxito es un porcentaje del precio de venta. Los posibles compradores de propiedades deben saber que existen dos acuerdos diferentes, principalmente en función de las condiciones del mercado:
Todas estas condiciones están bien especificadas en el contrato que el cliente firma por adelantado. Los agentes de compra a menudo afirman que pueden obtener un mayor descuento en el precio de venta que un comprador privado porque conocen mejor los precios a los que se han intercambiado recientemente propiedades similares en el mercado y hacen uso de buenas habilidades de negociación.
El Defensor del Pueblo de la Propiedad [8] ha establecido un código ético completo del que cualquier agente de compras respetable debería ser miembro.