Help to Buy es el nombre de un programa gubernamental en el Reino Unido que tiene como objetivo ayudar a los compradores primerizos, y a aquellos que buscan mudarse de casa, a comprar una propiedad residencial. [1] Se anunció en el discurso presupuestario de 2013 del Ministro de Hacienda George Osborne , y se describió como "la mayor intervención gubernamental en el mercado inmobiliario desde el plan Right to Buy " de la década de 1980. [2] Es una extensión de un programa anterior llamado FirstBuy que estaba dirigido únicamente a los compradores primerizos. [3] [4] Help to Buy se ha ampliado y extendido.
Según un estudio de 2024, el programa provocó un aumento de los precios de la vivienda sin ningún impacto en la construcción de viviendas en el Gran Londres, donde la oferta es muy limitada y la vivienda es inasequible. [5]
Esquemas
Sujetos a restricciones, que en algunos casos varían según el país, los tipos de programa Ayuda para Comprar son: [6]
Ayuda para comprar: préstamos con garantía hipotecaria: los compradores aportan un depósito del 5 %, el gobierno ofrece un préstamo con garantía hipotecaria de hasta el 20 % del valor de la propiedad (40 % en Londres) y los compradores deben aportar los fondos restantes por sí mismos, normalmente a partir de una hipoteca . Disponible solo para nuevas construcciones por un importe inferior a una determinada cantidad (por ejemplo, menos de 600 000 libras esterlinas en Inglaterra, 300 000 libras esterlinas en Gales); el préstamo no tiene intereses durante los primeros cinco años. Este es el programa más conocido y, a menudo, se lo denomina simplemente "Ayuda para comprar". También se lo conoce como "fase uno" de Ayuda para comprar. Ayuda para comprar estaba disponible en Escocia, pero ha dejado de aceptar nuevas solicitudes a partir del 5 de febrero de 2021. [7] El programa Ayuda para comprar: préstamo con garantía hipotecaria se cerró a nuevos solicitantes el 31 de octubre de 2022. [8]
Ayuda para comprar: Garantías hipotecarias: Hay disponibles hipotecas con un depósito del 5 % de diez proveedores diferentes (frente a cinco en el momento de su lanzamiento [9] ), y el gobierno (es decir, los contribuyentes) actúa como garante de la hipoteca. A diferencia de los préstamos de capital, esta parte del programa no está restringida a quienes compran una vivienda de nueva construcción; sujeto a restricciones, cualquier persona que desee comprar una vivienda en el Reino Unido con un valor inferior a 600 000 libras esterlinas puede participar en el programa. A menudo se lo denomina "fase dos" de Ayuda para comprar. En septiembre de 2016, el gobierno del Reino Unido anunció que el programa de Garantía hipotecaria no se extendería para 2017. [10]
Nueva Compra: Permite a los compradores adquirir una casa de nueva construcción con un depósito de solo el 5% del precio de compra.
Ayuda para comprar ISA: en virtud de este programa, los ahorradores depositan dinero en una ISA y luego reciben una bonificación en efectivo del gobierno cuando compran una propiedad. Este programa cierra para nuevos participantes en noviembre de 2019 y cualquier bonificación debe solicitarse antes de 2030 [11]
ISA vitalicia: similar a la Ayuda para comprar ISA, pero solo está disponible para personas de entre 18 y 39 años. Una diferencia clave es que el dinero ahorrado se puede utilizar para comprar una casa o para financiar una pensión.
Vigilancia
Consciente de su efecto alcista sobre los precios de la vivienda, George Osborne entregó la supervisión del programa Help to Buy al gobernador del Banco de Inglaterra, Mark Carney . [12] Carney se comprometió a poner fin al programa si el Banco consideraba que estaba desestabilizando el mercado inmobiliario, [13] aunque más tarde Carney confirmó que, de hecho, el banco central del Reino Unido no había recibido el veto del ministro de Hacienda. [14] Como parte del papel asesor del Banco, su Comité de Política Financiera elaborará un informe anual. [15]
En enero de 2014, Carney restó importancia a la amenaza de una burbuja inmobiliaria. [16] Se rumoreó en Davos 2014 el mismo mes que Carney había expresado su deseo de que el límite de £600.000 para la segunda fase se redujera al menos en un tercio, en parte para socavar el argumento de que Help to Buy era un factor importante detrás de los altos precios en Londres. [17] Con respecto a la capital, Carney dijo en febrero de 2014 que los aumentos de precios, que según él estaban restringidos a las zonas más ricas de la ciudad, estaban fuera de su control como gobernador, ya que estaban impulsados por las compras en efectivo de los ricos. [18]
Expansión y extensión
La primera fase del programa Ayuda para Comprar se anunció en el presupuesto de 2013 y se puso en marcha el 1 de abril. [19] La segunda fase se puso en marcha en octubre de 2013. [20] En el presupuesto de 2014, la primera fase, que originalmente estaba prevista que durara hasta 2017, se extendió hasta 2020, aunque la segunda fase no se extendió. [21]
Los préstamos de capital de Help To Buy se extendieron por tres años más (de 2021 a 2023). Los cambios clave incluyen un endurecimiento de las reglas para que solo los compradores primerizos sean elegibles y un nuevo sistema de límite de precios regional. Los nuevos límites de precios para las propiedades varían de £186,100 en el noreste de Inglaterra a £600,000 para las propiedades de Londres. [22]
Motivación
Uno de los objetivos de la primera fase del programa era, por supuesto, seguir ayudando a los compradores primerizos a adquirir una vivienda facilitando la compra de viviendas de nueva construcción. De este modo, y ayudando también a los propietarios actuales a comprar viviendas de nueva construcción, aumentaría la demanda de viviendas de nueva construcción. George Osborne afirmó que, al aumentar la demanda de viviendas de nueva construcción, se estimularía la oferta del mercado inmobiliario, es decir, se construirían más viviendas para satisfacer la mayor demanda de viviendas de nueva construcción. [21]
Comenzar
Una quinta parte de las nuevas viviendas que se construyeron y vendieron durante el primer año de la primera fase se adquirieron con la ayuda de la primera fase. [23] El Financial Times informó que había "evidencia clara" de que, durante el primer año de funcionamiento, Help to Buy había alentado a los prestamistas a ofrecer ratios préstamo-valor más altos, y que el número de productos disponibles con ratios superiores al 90 por ciento se había más que duplicado. [24]
Crítica
El programa Ayuda para Comprar generó preocupación por su inflación artificial de los precios de las viviendas. [25] El Fondo Monetario Internacional dijo que el programa, al aumentar los precios de las viviendas, podría en realidad reducir la asequibilidad de la vivienda para quienes compran por primera vez, y pidió una estrecha vigilancia del mismo. [26] El predecesor de Mark Carney al frente del Banco de Inglaterra, Mervyn King , expresó su inquietud. [27]
El componente más controvertido de Help to Buy es el plan de garantía hipotecaria, descrito por el economista jefe del Institute of Directors como "muy peligroso". Al explicar que el Reino Unido necesitaba "ayuda para abastecer, no ayuda para comprar", señaló que
Las garantías del gobierno no aumentarán la oferta de viviendas, pero sí harán subir los precios en un momento en el que parece probable que los precios de las viviendas ya estén sobrevalorados. Cuando se retire el plan, se debilitará cualquier aumento de precios que se haya producido, con resultados potencialmente desastrosos. Existe un riesgo real de que el mercado de la vivienda pase a depender de la garantía del gobierno, lo que haría muy difícil políticamente cerrar el plan. Esto debería ser motivo de gran preocupación. El mundo debe haberse vuelto loco para que ahora estemos discutiendo sobre garantías infinitas de los contribuyentes para las hipotecas. En lugar de intentar inflar los precios, el gobierno debería centrarse en relajar las leyes de planificación y reducir las cargas de las autoridades locales a los promotores para facilitar la construcción de más viviendas. [28]
La situación de los contribuyentes que se benefician del programa Ayuda para Comprar: garantía hipotecaria sería grave si se desarrolla, o ya existe, una burbuja inmobiliaria mientras el programa está en funcionamiento, porque en algún momento la burbuja tiene que estallar, un acontecimiento que llevaría a un aumento de los impagos en los pagos de las hipotecas. [30] [31] Por supuesto, por la propia naturaleza del programa, es cuando alguien deja de pagar su hipoteca que el contribuyente del Reino Unido interviene como garante. Peor aún, el programa Ayuda para Comprar ha sido cuestionado por críticos, como la Royal Institution of Chartered Surveyors [32] , que sostienen que el programa Ayuda para Comprar podría en sí mismo aumentar el riesgo de que se produzca una burbuja de ese tipo y luego contribuir a alimentarla . [33]
El ex Ministro de Hacienda Nigel Lawson pidió que se restringiera el plan y dice que el mismo no debería estar disponible en el sobrecalentado mercado inmobiliario de Londres. [34]
En Escocia, las cifras publicadas por la organización de libertad de información mostraron que más de la mitad de las viviendas adquiridas con Help to Buy fueron construidas por tres grandes constructores, lo que provocó que los MSP [35] y las organizaciones benéficas de vivienda solicitaran que se desmantelara el plan "disfuncional". El plan escocés también ha sido criticado por tener un "impacto limitado" en las zonas rurales. [36]
El plan también se ha ganado el apodo de "Plan de ayuda para vender", ya que la creciente demanda parece beneficiar a los propietarios actuales y a los promotores inmobiliarios, más que al comprador. [37] [38] [39]
Dado que los pisos son a menudo el primer paso en la escalera de la vivienda en el Reino Unido , la mayoría de los compradores primerizos que habían adquirido una propiedad utilizando el programa de ayuda para comprar del gobierno del Reino Unido se encontraron incapaces de vender sus propiedades a partir de 2019 debido a la crisis del revestimiento del Reino Unido , que provocó un colapso de la confianza entre los prestamistas hipotecarios en la regulación de la seguridad contra incendios de los edificios altos en el Reino Unido. [40] [41]
Precios de la vivienda en el Reino Unido durante el programa Ayuda para Comprar
En 2013, los precios de las viviendas en el Reino Unido comenzaron a dispararse, y algunos decían que la culpa era del programa Ayuda para Comprar. [42] A finales de noviembre de ese año, cuando Mark Carney anunció que las hipotecas y otros préstamos al consumo no serían elegibles para su Plan de Financiación para Préstamos a partir de principios de 2014, [43] Nouriel Roubini advirtió sobre una burbuja inmobiliaria en Londres. [44]
Desde la introducción del plan, el promotor inmobiliario Taylor Wimpey ha informado de que el precio medio de venta ha aumentado un 22%. Esto se debe principalmente a que el "préstamo de ayuda para la compra" cubre el 20% del valor de la propiedad, y el promotor puede permitirse aumentar los precios debido al aumento del potencial de endeudamiento del comprador, así como a la mayor demanda. [45]
En enero de 2014, Nigel Wilson, director ejecutivo de Legal & General , pidió el fin del programa, diciendo que el gobierno "debería dejar de alimentar la demanda, ya hay mucha demanda y esto creará una burbuja para el futuro". Dijo que Help to Buy simplemente estaba "turbo[cargando] un mercado que ya estaba en alza dentro de Londres", donde los precios habían alcanzado niveles "absurdos". [46] Unos meses más tarde, la Royal Institution of Chartered Surveyors instó a que Help to Buy se regionalizara, de modo que no contribuyera a lo que la mayoría de sus miembros vieron como aumentos insostenibles de los precios de la vivienda en lugares como Londres. [47] Duncan Scott, del grupo de presión Priced Out, ha declarado: "Inyectar más dinero en un mercado inmobiliario con una escasez crónica de oferta tiene un resultado seguro: los precios de las viviendas subirán". [48] Como, de hecho, lo hicieron: en abril de 2014 se publicaron cifras que mostraban que los precios de las viviendas en el Reino Unido habían aumentado durante 15 meses consecutivos. [49] A mediados de marzo, los precios de las viviendas en el Reino Unido alcanzaron máximos históricos, [50] aunque conviene ser cautelosos, [51] y hubo señales de que el sobrecalentamiento en algunas zonas estaba empezando a disminuir. [52] [53] A mediados de abril, el mercado de Londres, que había visto aumentar los precios un asombroso 18% en un año, fue descrito por los comentaristas como una "superburbuja", "un desastre", "fuera de control". [54]
A principios de abril, Kris Hopkins , el ministro de vivienda del Reino Unido, dijo que estos aumentos de precios de las viviendas eran algo bueno. [55] El secretario de Negocios Vince Cable expresó su desacuerdo con Hopkins, diciendo que la creciente burbuja inmobiliaria podría terminar siendo peor que la cuyo colapso resultó en la crisis financiera de 2008. [ 56] Al mismo tiempo, la brecha de precios de la vivienda entre Londres y el resto del Reino Unido se declaró un nuevo récord, [57] y Deutsche Bank y otros hicieron sonar más alarmas sobre la situación en la capital. [58] [59] George Osborne dijo que "no había visto ninguna evidencia" de que Help to Buy estuviera alimentando el auge. [60]
A pesar del aumento de los precios en lugares como Londres, Ian McCafferty , que forma parte del Comité de Política Monetaria del Banco de Inglaterra , sostuvo que el mercado inmobiliario no se había recuperado totalmente de ninguna manera, porque el número de ventas de casas que se estaban llevando a cabo todavía estaba por debajo de las normas históricas, [61] aunque se predijo que el aumento de los precios curaría al menos en parte la situación. [62]
Se citaron otros factores notables que contribuyeron a inflar los precios, siendo los principales: una continua falta de oferta. [63] Los costos de endeudamiento en mínimos históricos; [64] la recuperación económica; [65] y, particularmente en Londres, la demanda de los inversores extranjeros. [66]
En mayo de 2014, la OCDE evaluó el mercado inmobiliario del Reino Unido, señalando nuevamente el sobrecalentamiento y pidió a Osborne que frenara el programa Ayuda para Comprar. [67]
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