425 Park Avenue es un edificio de oficinas en la ciudad de Nueva York remodelado por L&L Holding y GreenOak Real Estate , con un diseño del estudio de arquitectura Foster + Partners . Las obras de la nueva estructura comenzaron en 2016 y el edificio se completó en octubre de 2022.
El edificio original de 118 m (388 pies) fue diseñado por Kahn & Jacobs . De estilo modernista , reemplazó una hilera de dieciséis casas adosadas de cuatro pisos construidas por Robert Goelet en 1871. La construcción del edificio comenzó en 1954, [3] [4] en un terreno arrendado a la finca de Robert Walton Goelet , quien murió en 1941. [5] En el momento de la construcción, era uno de los edificios más altos que utilizaban conexiones atornilladas. [6] El edificio de 32 pisos se inauguró en 1957 con National Biscuit Company , [5] Kaye Scholer y Chemical Corn Exchange Bank como inquilinos principales. [7] [8]
Desde 2004, L&L Holding, fundada en 2000, había estado tratando de reurbanizar 425 Park Avenue cuando la familia Goelet tenía la intención de vender una participación del 33% de la propiedad. Después de una negociación prolongada, L&L, en asociación con Lehman Brothers , firmó un acuerdo de arrendamiento de terreno de 84 años con la familia Goelet en 2006 que estaba valorado en $320 millones con un gran pago inicial. [8] El contrato de arrendamiento permitió a L&L reurbanizar la cuadra este de Park Avenue entre la calle 55 y la calle 56 después de que los contratos de arrendamiento existentes con los inquilinos del edificio expiraran en 2015. [9] Durante la fase de predesarrollo, Lehman Brothers se declaró en quiebra en 2008. L&L intentó comprar Lehman Brothers con un gran descuento, pero Lehman Brothers optó por continuar financiando el proyecto a través de su quiebra con las obligaciones financieras originales. Sin embargo, en 2013, L&L, GreenOak Real Estate y otros inversores compraron el 90% de la participación de Lehman Brothers en el proyecto, lo que permitió a L&L tener el control total de la reurbanización. [8]
L&L diseñó el nuevo edificio bajo el supuesto de que mantendría el 25% de su estructura anterior para mantener la superficie total de 62.000 m2 (670.000 pies cuadrados ) . [10] L&L eligió a Foster + Partners para diseñar el edificio después de un concurso para elegir un arquitecto. [11] L&L solicitó ofertas a 11 firmas de arquitectura. Estas propuestas se redujeron a cuatro propuestas finales, de Zaha Hadid Architects , Rogers Stirk Harbour + Partners , OMA y Foster + Partners. Cada una incorporó una parte de la estructura original. El sitio de noticias inmobiliarias YIMBY señaló que, debido a sus tres aletas de hormigón de aproximadamente 61 m (200 pies), el plan de Foster tendría "[...] el efecto de horizonte más pronunciado" en comparación con las otras propuestas. [11] Otro elemento clave del diseño de Foster + Partners fueron los tres niveles de techo muy alto y espacio de piso prácticamente sin columnas. [12]
El número 425 de Park Avenue se encuentra en la parte este de Midtown Manhattan . La zona, que se extiende aproximadamente desde la calle 34 Este hasta la calle 59 Este, y desde la Segunda Avenida hasta la Quinta Avenida, es uno de los principales distritos comerciales de Manhattan, con más de 400 edificios de oficinas. [13]
La Resolución de Zonificación de 1961 restringió el tamaño de los edificios en función de la relación de superficie construida (FAR), no de la altura. Hasta 300 edificios de oficinas en la zona se construyeron antes de 1961 con una edad media de 73 años. El parque de edificios más antiguo hizo que la zona fuera menos competitiva en el mercado de espacios de oficina modernos debido a los techos bajos y a la menor superficie libre por la obstrucción de muchas columnas en esos edificios. La zonificación de 1961 era más restrictiva que las normas anteriores, con una FAR baja permitida para hacer que la zona fuera menos densa. Muchos de esos edificios de oficinas anteriores a 1961 se consideraron sobreconstruidos, ya que las cantidades de superficie construida excedían las cantidades permitidas según la zonificación de 1961, pero se les concedió la exención . Si los propietarios de esos edificios hubieran demolido un edificio existente para construir uno nuevo en el sitio, el nuevo edificio tendría menos superficie construida que el original. Esto provocó un impedimento para la reurbanización de esos edificios de oficinas más antiguos. La preocupación fue la razón del plan de rezonificación de East Midtown de la ciudad, que agregó más derechos aéreos en el vecindario inmediatamente alrededor de Grand Central Terminal , fomentando así la reurbanización. [13]
En el caso de 425 Park Avenue, sin la remodelación, el edificio solo podría generar ingresos de aproximadamente $50 a $70 por pie cuadrado. Con un edificio más moderno, los ingresos podrían aumentar a más de $100 por pie cuadrado. [14] La zonificación de 1961 fue un gran obstáculo para su remodelación. Si L&L hubiera demolido el edificio, solo podría construir un edificio con el máximo de 580,000 pies cuadrados (54,000 m 2 ) en lugar de los 670,000 pies cuadrados originales (62,000 m 2 ). [15] Sin embargo, había una excepción a las reglas de zonificación de 1961. Si una remodelación de un edificio anterior a 1961 pudiera conservar al menos el 25% de su estructura original, se permitiría que el nuevo edificio tuviera hasta la superficie original. Esta fue una opción que L&L exploró, pero la rezonificación se produjo solo después de que L&L ya había encargado un diseño. [8]
La propiedad está garantizada con un préstamo de construcción de 556 millones de dólares. [8]
La preservación de la estructura original generó dificultades durante la construcción, lo que obligó al desarrollador a contratar una tercera empresa de ingeniería para ayudar a orquestar la secuencia de demolición y construcción. El primer paso fue demoler completamente piso por piso desde el piso superior hasta el piso 18. Luego se instalaron estructuras de acero temporales para sostener los 17 pisos restantes antes de continuar con la demolición. [15] Se colocaron hasta 750 toneladas de arriostramientos contra el viento , sistemas de arriostramiento con grúa, sistemas de apuntalamiento y cerchas temporales. Instalar estas grandes estructuras de acero temporales en medio de un edificio parcialmente demolido resultó ser un proceso desafiante y que requirió mucho tiempo. [16] Después de la instalación, se demolió la parte trasera del edificio. Se erigieron doce nuevas columnas gigantes, seis como columnas exteriores en la parte delantera del edificio y las otras seis en el centro del edificio. El nuevo núcleo del edificio también se construyó en la parte trasera para conectarse con todos los demás pisos que quedarían en el nuevo edificio. El resto de las losas de piso que no estaban conectadas se demolieron para crear pisos de techo alto en la base. El trabajo continuó en el núcleo del edificio en la parte trasera y se construyeron pisos nuevos sobre la estructura antigua. Hubo un período de espera de muchos meses durante el cual se construyeron más pisos hacia arriba antes de la remoción de las columnas originales y las estructuras de acero temporales en la base, dejando esos pisos para que se sostuvieran solo con 12 columnas gigantes y el nuevo núcleo del edificio. [17] [12]
El edificio alcanzó la mitad de su altura total en abril de 2018. [18] La instalación de la fachada comenzó en junio de 2018; en ese momento, la superestructura estaba a 22 pisos de alcanzar su punto máximo. [19] El edificio alcanzó su punto máximo el 4 de diciembre de 2018, en una ceremonia a la que asistió el arquitecto principal Lord Norman Foster . [1] El edificio recibió un Certificado de ocupación temporal en enero de 2021. [20] [21] [22] La renovación se completó en octubre de 2022. [22] [23]
L&L no tenía intención de prealquilar el edificio, pero a principios de 2016, el fondo de cobertura Citadel firmó un contrato de arrendamiento por 200.000 pies cuadrados (19.000 m2 ) en varios pisos, incluido el piso del ático. [24] [11] En el momento de la firma, era el contrato de arrendamiento más caro en la historia de la ciudad. Los retrasos en la construcción han llevado a algunos a especular que Citadel podría rescindir el contrato de arrendamiento o que estaba buscando oficinas temporales debido a los retrasos. [25] L&L ha afirmado que el inquilino se mudará según lo previsto. Estas preocupaciones se disiparon oficialmente en enero de 2019 cuando Citadel ejecutó una ampliación del contrato de arrendamiento por otros 124.000 pies cuadrados (11.500 m2 ) de espacio, lo que elevó su ocupación total a 16 pisos del edificio. [26] La ampliación hará que Citadel ocupe un total de 335.400 pies cuadrados (31.160 m 2 ), o el 48% del espacio del edificio.
Daniel Humm , fundador del restaurante Eleven Madison Park , fue contratado originalmente para abrir dos restaurantes en el edificio. Uno iba a tener dos pisos, en la base del edificio, con un total de aproximadamente 14.000 pies cuadrados (1.300 m2 ) . Según el fundador de L&L, David Levinson, la intención era que el restaurante fuera "[...] un Four Seasons con esteroides para el siglo XXI". [27] El otro restaurante habría estado abierto solo para inquilinos y habría estado ubicado en el piso 27. [28] En 2018, se informó que a pesar de los retrasos en la construcción, se esperaba que ambos lugares abrieran una vez finalizada la construcción. [29] Sin embargo, los planes para el restaurante de Humm se cancelaron en 2022 debido a su cambio a servir comida exclusivamente vegana en sus restaurantes. [30] En agosto de 2022, el New York Post informó que Jean-Georges Vongerichten reemplazaría a Humm, abriendo un gran restaurante en la base del edificio y un restaurante exclusivo para inquilinos. [31] Four Twenty Five , un restaurante de Jean-Georges Vongerichten, abrió en el edificio en diciembre de 2023. [32]
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