La Administración Federal de Vivienda ( FHA ), también conocida como la Oficina de Vivienda dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), es una agencia del gobierno de los Estados Unidos fundada por el presidente Franklin Delano Roosevelt , establecida en parte por la Ley Nacional de Vivienda de 1934. Su función principal es proporcionar seguros para hipotecas originadas por prestamistas privados para varios tipos de propiedades, incluidas viviendas unifamiliares, propiedades de alquiler multifamiliares, hospitales y centros de atención residencial. El seguro hipotecario de la FHA sirve para proteger a estos prestamistas privados de pérdidas financieras. En el caso de que el propietario de una propiedad incumpla con su hipoteca, la FHA interviene para compensar al prestamista por el saldo de capital pendiente .
En virtud de este acuerdo de seguro, los prestamistas asumen un nivel de riesgo reducido, lo que les permite ofrecer un mayor número de hipotecas. La principal misión de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es facilitar el acceso a financiación hipotecaria a un precio razonable, con especial atención a las personas con ingresos bajos a moderados y a quienes se embarcan en la compra de su primera vivienda. Además, la FHA presta su apoyo a la construcción de propiedades de alquiler asequibles y a precio de mercado, junto con el establecimiento de hospitales y centros de atención residencial, no solo en comunidades de todo Estados Unidos sino también en sus territorios .
Es importante distinguir la FHA de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (FHFA), que supervisa las empresas patrocinadas por el gobierno . En la actualidad, la FHA está bajo el liderazgo de la Subsecretaria de Vivienda y Comisionada Federal de Vivienda, Julia Gordon. [1]
La Administración Federal de Vivienda (FHA) estuvo bajo el liderazgo del Comisionado Federal de Vivienda Raymond M. Foley de 1945 a 1947. [2] y Franklin D. Richards de 1947 a 1952. [3] En 1954 Norman P. Mason fue designado Comisionado Federal de Vivienda. [4]
En medio de la Gran Depresión , un período marcado por numerosas quiebras bancarias , hubo una disminución sustancial tanto en la disponibilidad de préstamos hipotecarios como en la tasa de propiedad de viviendas. Durante esta era, la mayoría de las hipotecas de vivienda se caracterizaban por duraciones de corto plazo, que generalmente abarcaban de tres a cinco años. Estas hipotecas carecían de características de amortización y a menudo presentaban estructuras de pago global . Además, las relaciones préstamo-valor (LTV) para estas hipotecas generalmente se mantuvieron por debajo del sesenta por ciento. [5] Esta situación planteó un obstáculo importante para muchas familias trabajadoras y de clase media, haciendo que la propiedad de la vivienda fuera financieramente inalcanzable. Durante la crisis bancaria de la década de 1930, todos los prestamistas se vieron obligados a exigir el pago de sus hipotecas pendientes, sin dejar margen para la refinanciación . En consecuencia, numerosos prestatarios, que ahora estaban desempleados y lidiando con dificultades financieras, se encontraron incapaces de cumplir con sus obligaciones hipotecarias. Esta desafortunada circunstancia llevó a que se ejecutaran hipotecas en un número sustancial de viviendas, lo que, a su vez, precipitó una fuerte caída en el mercado inmobiliario.
Los bancos, en el proceso de ejecución hipotecaria , adquirieron la garantía en forma de viviendas embargadas. Sin embargo, los deprimidos valores de las propiedades en ese momento significaron que estos activos tenían un valor limitado. En respuesta a estos desafíos, se llevó a cabo una reestructuración integral del sistema bancario federal en 1934. Esta revisión culminó con la promulgación de la Ley Nacional de Vivienda de 1934 , que dio origen a la Administración Federal de Vivienda (FHA). La FHA se estableció con el objetivo específico de regular las tasas de interés y los términos asociados con las hipotecas aseguradas.
Antes de la creación de la FHA, el panorama hipotecario predominante se caracterizaba principalmente por hipotecas con pago global, que exigían pagos globales sustanciales al final de plazos hipotecarios relativamente cortos, que normalmente abarcaban entre 5 y 10 años. Además, los posibles compradores de viviendas debían realizar pagos iniciales sustanciales, que a menudo oscilaban entre el 30% y el 50% del valor de la propiedad. Con la llegada de los préstamos asegurados por la FHA, el requisito de pago inicial se redujo significativamente, y los prestatarios ahora solo necesitaban proporcionar tan solo un 10% de anticipo. Además, el período de pago de la hipoteca se extendió de 20 a 30 años.
En 1934, tras su creación, la FHA contrató a Homer Hoyt como economista jefe de tierras. Su papel fue fundamental en la formulación de los criterios iniciales de evaluación de las hipotecas aseguradas por la FHA, un proceso que finalmente condujo al desarrollo de la política de redlining. [6]
Es importante señalar que, en algunas regiones, estas prácticas innovadoras de concesión de préstamos estaban disponibles exclusivamente para los estadounidenses blancos. Estas prácticas ampliaron de manera efectiva el grupo de estadounidenses blancos que podían afrontar tanto el pago inicial de una casa como los pagos mensuales de la hipoteca. En consecuencia, esta expansión amplió significativamente el mercado de viviendas unifamiliares. [7] La FHA empleó una metodología específica para evaluar el valor de tasación de las propiedades, basándose en ocho criterios distintos. Instruyó a sus agentes, conocidos como "tasadores", para que asignaran más fondos a proyectos con valores de tasación más altos, hasta un límite máximo predeterminado. Entre estos criterios, los dos más importantes eran la "estabilidad económica relativa", que representaba el 40% del valor de tasación, y la "protección contra influencias adversas", que contribuía con un 20% adicional.
En 1935, la FHA proporcionó a sus tasadores un Manual de evaluación de riesgos, que incluía la siguiente directiva: "Para que un barrio mantenga su estabilidad, es necesario que las propiedades sigan estando ocupadas por las mismas clases sociales y raciales. Un cambio en la ocupación social o racial generalmente conduce a la inestabilidad y a una reducción de los valores". Además, se instruyó a los tasadores para que asignaran calificaciones superiores de propiedad y zonificación en áreas que se consideraran que tenían "protección contra algunas influencias adversas". El manual caracterizaba estas influencias adversas como "infiltración de grupos raciales o de nacionalidad inarmónicos". [8] Debido a los criterios de evaluación de la FHA, que estipulaban un requisito de ocupación solo para blancos, la segregación racial se convirtió en un componente integral del programa federal de seguro hipotecario. Esto ocurrió porque la FHA a menudo clasificaba las propiedades en barrios racialmente mixtos o en las proximidades de barrios negros como de alto riesgo, lo que en efecto respaldaba y hacía cumplir la segregación racial como un requisito oficial. [9]
En 1938, el Congreso creó la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, conocida comúnmente como Fannie Mae . Esta creación desempeñó un papel fundamental en la creación de un mercado hipotecario secundario, que permitía a los bancos e inversores comprar y vender préstamos hipotecarios existentes. Tras la promulgación de la Ley de Reajuste de los Militares, conocida popularmente como la Ley GI , en 1944, la FHA organizó un sistema de hipotecas a largo plazo para facilitar la construcción y venta de viviendas privadas.
En virtud de la Ley GI, la Administración de Veteranos introdujo un programa de garantía de préstamos hipotecarios que permitía a los veteranos realizar un pago inicial de tan solo un dólar, lo que les hacía más accesible la compra de una vivienda. Estos cambios transformadores contribuyeron significativamente a un aumento de la propiedad de vivienda en Estados Unidos: el porcentaje de familias que residían en viviendas ocupadas por sus propietarios aumentó del 44% al 63% entre 1934 y 1972. [6]
En 1935, Colonial Village en el condado de Arlington, Virginia , fue el primer proyecto de vivienda de alquiler a gran escala construido en los Estados Unidos que estaba asegurado por la Administración Federal de Vivienda. [10] Durante la Segunda Guerra Mundial, la FHA financió una serie de proyectos de vivienda para trabajadores, incluido el complejo de apartamentos Kensington Gardens en Buffalo, Nueva York . [11] Durante la Gran Depresión, las ciudades de Ohio utilizaron fondos del gobierno federal para construir proyectos de vivienda y los dos primeros de esos proyectos completados en los Estados Unidos fueron en Cincinnati y Cleveland. [12]
En 1965, la Administración Federal de Vivienda se integró al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano tras la promulgación de la Ley del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1965. [13] Con la integración de la FHA al HUD, se transformó en una entidad distinta dentro del marco más amplio del HUD. Según este acuerdo, la FHA estaría supervisada por un Comisionado Federal de Vivienda que al mismo tiempo ocuparía el cargo de Secretario Adjunto. Este Comisionado sería responsable tanto de las funciones específicas de la FHA como de la administración de otros programas del HUD relacionados con el mercado hipotecario privado.
Si bien la FHA y el HUD comparten algunas características comunes, también presentan diferencias en sus funciones y responsabilidades. El Comisionado designado asumiría la autoridad sobre todos los programas departamentales relacionados con el mercado hipotecario privado, además de sus funciones duales como Secretario Adjunto y director de la FHA. [14] Tanto la FHA como el HUD ayudan a los prestatarios con mal crédito y pago inicial insuficiente a poder comprar o reparar una casa. [15]
A fines de los años 1990, surgió una nueva categoría de productos hipotecarios, conocida como hipotecas de alto riesgo , que comenzó a competir con las hipotecas tradicionales financiadas por la FHA. Estos productos de alto riesgo a menudo tenían una mala calificación crediticia (si es que la tenían) y ofrecían mayores ganancias a los prestamistas. En consecuencia, estos tenían un fuerte incentivo para dirigir a los prestatarios hacia estos productos de alto riesgo, incluso cuando estos prestatarios calificaban para préstamos de la FHA, que se consideraban más seguros.
A medida que el mercado de hipotecas de alto riesgo experimentó un crecimiento significativo, la participación de la FHA en el mercado hipotecario disminuyó. Por ejemplo, en 2001, los préstamos asegurados por la FHA representaban el 14% de las hipotecas para compra de viviendas. Sin embargo, para 2005, este porcentaje había caído a menos del 3%. El aumento de estos préstamos de alto riesgo no regulados jugó un papel en inflar la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos , que en última instancia condujo a la crisis de las hipotecas de alto riesgo y casi causó el colapso del mercado inmobiliario. [16] Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo , la FHA, junto con Fannie Mae y Freddie Mac , emergió como un proveedor sustancial de financiamiento hipotecario en los Estados Unidos. Cabe destacar que la proporción de compras de viviendas financiadas a través de hipotecas de la FHA vio un aumento sustancial, aumentando de un mero 2 por ciento a más de un tercio de todas las hipotecas en los Estados Unidos. Este crecimiento fue en respuesta a una contracción en los préstamos hipotecarios convencionales durante un período de crisis crediticia . En 2011, la FHA era responsable de respaldar aproximadamente el 40% de todos los préstamos para la compra de viviendas en Estados Unidos. Desde 2008, la FHA ha respaldado más de 4 millones de préstamos y ha facilitado la refinanciación de hipotecas para 2,6 millones de familias, lo que ha dado como resultado pagos mensuales reducidos. [16] Con el mercado de hipotecas de alto riesgo privadas, muchos de los compradores más arriesgados pidieron préstamos a la FHA, exponiendo a la FHA a posibles pérdidas sustanciales. En ese momento, se estimó que estas posibles pérdidas podrían llegar a los 100.000 millones de dólares. [17] [18] Los préstamos problemáticos pesaron mucho sobre el fondo de reserva de capital de la FHA, que a principios de 2012 había caído por debajo de su mínimo obligatorio por el Congreso del 2%, en contraste con más del 6% dos años antes. En noviembre de 2012, la FHA estaba esencialmente en quiebra. [19] [20] [21]
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Desde su creación en 1934, la FHA y el HUD han asegurado en conjunto casi 50 millones de hipotecas para viviendas. En la actualidad, la FHA posee una cartera que incluye aproximadamente 8,5 millones de hipotecas aseguradas para viviendas unifamiliares, así como más de 11.000 hipotecas aseguradas para viviendas multifamiliares. Además, abarca más de 3.900 hipotecas destinadas a hospitales y centros de atención residencial. [22]
El prestatario tiene varias opciones para obtener su pago inicial . El requisito del 3,5 % se puede cumplir utilizando los fondos personales del prestatario o recibiendo una donación calificada de un miembro de la familia u otra fuente elegible. [23]
Los pagos del seguro de la FHA constan de dos componentes: la prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) y la prima anual, que se paga mensualmente y se denomina seguro hipotecario mutuo (MMI). [24] El UFMIP es un pago obligatorio que se puede realizar en efectivo al momento del cierre o incluir en el monto del préstamo. [23] La prima de seguro hipotecario anual (MIP) para las hipotecas aseguradas por la FHA varía según factores como el monto base del préstamo, la relación préstamo-valor (LTV) y el plazo del préstamo. Para una hipoteca típica a 30 años, la tasa anual de MIP varía entre el 0,80 % y el 1,05 %. Los compradores de vivienda que optan por una hipoteca a 15 años experimentan tasas de MIP más bajas, que van del 0,45 % al 0,95 %. Para los préstamos con números de caso de la FHA asignados a partir del 3 de junio de 2013, la duración de los pagos de MIP está determinada por factores que incluyen el plazo del préstamo, la relación LTV y el historial de pagos anterior. La prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) es un monto fijo del 1,75 % del monto base del préstamo y es obligatoria, pagadera en efectivo al cierre o financiada con el préstamo. Estos pagos MIP son un componente fundamental del seguro hipotecario de la FHA y sirven para proteger a los prestamistas de posibles pérdidas. [24]
En la actualidad, aproximadamente el 46% de los compradores de vivienda por primera vez en los Estados Unidos utilizan préstamos FHA para sus compras de vivienda. Cabe destacar que 1 de cada 16 prestatarios de préstamos FHA mantiene una puntuación crediticia por debajo de 600, mientras que la puntuación crediticia promedio entre los prestatarios de préstamos FHA por primera vez se sitúa en 677. Estos compradores de vivienda por primera vez representan el 82% de todos los préstamos de compra FHA. Además, el 23% de todos los compradores de vivienda optan por un préstamo FHA, y el 28% de los que tienen 37 años o menos eligen esta opción de financiación. Entre los desafíos que enfrentan los compradores de vivienda, el 13% de todos los compradores y el 24% de los menores de 37 años consideran que el requisito de pago inicial es la tarea más abrumadora. En promedio, el monto del pago inicial es de $6,624. Los prestatarios FHA tienen una relación deuda-ingreso promedio del 40,34%, y el monto típico del préstamo FHA es de $191,650. Vale la pena señalar que se requiere una puntuación de crédito mínima de 580 con un pago inicial del 3,5% para calificar. [25]
La creación de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tuvo un impacto significativo en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Las tasas de propiedad de vivienda experimentaron un aumento notable, pasando del 40% en la década de 1930 al 61% y al 65% en 1995. El pico de propiedad de vivienda fue de casi el 69% en 2005, coincidiendo con el auge de la burbuja inmobiliaria estadounidense. A los cuatro años de la creación de la FHA en 1934, los futuros propietarios podían conseguir una casa con un pago inicial de apenas el diez por ciento, y el noventa por ciento restante se financiaba mediante un préstamo hipotecario autoamortizable a 25 años asegurado por la FHA.
Después de la Segunda Guerra Mundial , la FHA desempeñó un papel fundamental en la financiación de viviendas para los veteranos blancos que regresaban y las familias de los soldados blancos. Su asistencia se extendió a la compra de viviendas unifamiliares y multifamiliares. Durante las décadas de 1950, 1960 y 1970, la FHA desempeñó un papel crucial en catalizar la construcción de millones de apartamentos de propiedad privada diseñados para estadounidenses mayores, discapacitados y de bajos ingresos. En la década de 1970, en medio de una inflación vertiginosa y costos de energía que amenazaban la viabilidad de numerosos edificios de apartamentos privados, la financiación de emergencia de la FHA proporcionó un apoyo esencial a las propiedades con dificultades financieras. Además, durante la década de 1980, cuando las condiciones económicas no favorecían un aumento de la propiedad de viviendas, la FHA ayudó a estabilizar la caída de los precios de las propiedades, lo que permitió a los posibles propietarios de viviendas obtener financiación, especialmente en regiones donde las aseguradoras hipotecarias privadas se habían retirado debido a desafíos económicos, como los estados productores de petróleo. [22] [ verificación fallida ] La Administración Federal de Vivienda (FHA) ha tenido su impacto más pronunciado en las poblaciones minoritarias y las áreas urbanas. En particular, casi la mitad del negocio de la FHA en áreas metropolitanas se concentra en las ciudades centrales, una proporción significativamente mayor que la observada con los préstamos convencionales. [26] La FHA también ha otorgado préstamos a una mayor proporción de afroamericanos , hispanoamericanos , así como a prestatarios más jóvenes con crédito limitado, lo que desempeña un papel en el crecimiento de la propiedad de vivienda dentro de estos grupos demográficos. Sin embargo, a medida que los mercados de capital en los Estados Unidos evolucionaron a lo largo de varias décadas, la influencia de la FHA disminuyó. Para 2006, los préstamos de la FHA constituían menos del 3% de todos los préstamos originados en los Estados Unidos. [27] En el año fiscal 2019, las hipotecas aseguradas por la FHA representaron el 11,41% del volumen total en dólares de las originaciones de hipotecas residenciales unifamiliares. Cabe destacar que el 82,84 % de estas hipotecas para compra a plazo de viviendas unifamiliares aseguradas por la FHA en el año fiscal 2019 fueron utilizadas por compradores de vivienda por primera vez. Además, las minorías representaron el 36,24 % de los prestatarios de hipotecas para compra de viviendas de la FHA en el año calendario 2018, un contraste significativo con el 19,94 % observado a través de los canales de préstamos convencionales. [28]
La Administración Federal de Vivienda (FHA) implementó estándares de suscripción de hipotecas que tuvieron un impacto discriminatorio en los vecindarios de minorías. Esta práctica discriminatoria es evidente en el hecho de que entre 1945 y 1959, los afroamericanos recibieron menos del 2 por ciento de todos los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno federal. [29] [30] A medida que el seguro hipotecario subsidiado se volvió cada vez más significativo en el mercado inmobiliario, los valores de las propiedades en los vecindarios minoritarios dentro de las ciudades interiores experimentaron una marcada disminución. Además, las tasas de aprobación de préstamos hipotecarios entre los solicitantes minoritarios se mantuvieron extremadamente bajas. A partir de 1935, la FHA instituyó pautas diseñadas para disuadir a los inversores hipotecarios privados de extender préstamos a propiedades en áreas minoritarias. Esta práctica, conocida como redlining , fue declarada ilegal por la Ley de Vivienda Justa de 1968. [ 31] El redlining ha tenido efectos duraderos en las comunidades minoritarias. [32] [33] El legado del redlining continúa ejerciendo su influencia hoy en día en ciertas regiones de los Estados Unidos. La segregación residencial ha tenido un impacto negativo en la brecha de riqueza contemporánea entre afroamericanos y estadounidenses blancos. [34]
