ABSA Bank Ltd v Sweet and Others [1] es un caso importante en el derecho contractual de Sudáfrica . El 12 de mayo de 1992, el juez Tebbutt juzgó el caso y dictó sentencia el 19 de junio. [ cita requerida ]
El primer demandado, Sweet, había hecho el 3 de agosto de 1990 una oferta para comprar una propiedad a su propietario. La oferta fue aceptada el 10 de agosto. Una de las condiciones de la oferta era que "incluía todos los contratos de alquiler existentes". El segundo demandado era un inquilino que había estado ocupando la propiedad en virtud de un contrato de alquiler oral desde 1988. El 15 de agosto de 1990, el segundo demandado firmó un contrato de alquiler escrito con el primer demandado respecto de las instalaciones. Sin embargo, este contrato de alquiler estaba sujeto a una condición suspensiva, la cláusula 15(i): el contrato de alquiler debía "ser confirmado por el arrendador dentro de los 14 días siguientes a su registro a nombre del arrendador". [ cita requerida ]
El 5 de octubre, un tal "V", en nombre de Sweet, solicitó a ABSA un préstamo de R 180.000 con la garantía de una fianza hipotecaria de primera categoría sobre el inmueble. En el formulario de solicitud, "V" declaró que los datos allí expuestos, según su leal saber y entender, eran verdaderos y correctos, y que no se había ocultado ninguna información que pudiera haber afectado a la decisión del banco. En respuesta a una pregunta en la solicitud sobre quién ocuparía el inmueble, "V" respondió que sería ocupado por Sweet. En el espacio opuesto a la pregunta "¿si se alquila, alquiler mensual?", aparecían las letras "N/A". "V" también aceptó en nombre de Sweet que este último estaría obligado por las "condiciones estándar del banco para préstamos hipotecarios", una de las cuales estaba contenida en la fianza hipotecaria y estipulaba que "el hipotecante acepta que la propiedad hipotecada no se alquilará por un período mayor a un mes sin el consentimiento escrito" del banco. La solicitud de préstamo fue concedida. [ cita requerida ]
El 16 de noviembre, el inmueble fue transferido a Sweet y se registró la cédula hipotecaria. El 20 de noviembre, Sweet endosó en el contrato de arrendamiento, tal como se contempla en la cláusula 15(i), las palabras "confirmado el 20/11/90". Sweet no cumplió con sus obligaciones bajo la cédula hipotecaria, por lo que, el 19 de septiembre de 1991, el inmueble fue vendido en subasta en ejecución de una sentencia obtenida por el banco en su contra. La cláusula 5 de las condiciones de venta establecía que "la propiedad se venderá sujeta a cualquier arrendamiento existente. Si el monto así obtenido es insuficiente para cubrir el monto adeudado al acreedor ejecutor, entonces la propiedad se venderá libre de cualquier arrendamiento contraído después del registro de la cédula". [ cita requerida ]
El banco compró la propiedad en la venta en ejecución por una cantidad que era menor que la deuda de Sweet con el banco en concepto de bonos. El alguacil confirmó entonces en las condiciones de venta que, "en términos de la cláusula 5 anterior, la propiedad se vendió libre de cualquier supuesto arrendamiento". El banco solicitó entonces en una División Provincial, entre otras cosas , la expulsión de la segunda demandada del local. La segunda demandada, al oponerse a la solicitud, se basó en el contrato de arrendamiento escrito con Sweet, alegando que la venta de los locales al banco en la venta en ejecución estaba sujeta a su arrendamiento en términos del contrato de arrendamiento escrito, ya que dicho contrato de arrendamiento se había celebrado antes de la venta de la propiedad al banco y antes del registro del bono. [ cita requerida ]
Si bien los derechos mutuos de las partes en un contrato sujeto a una condición suspensiva se remontan a la fecha del contrato en que se cumple la condición suspensiva, los derechos de terceros, que pueden haberse adquirido de buena fe , en espera del cumplimiento de la condición suspensiva, no se ven perjudicados por dicha operación retroactiva del contrato. [ cita requerida ]
El tribunal sostuvo que, teniendo en cuenta el hecho de que el contrato de arrendamiento estaba sujeto a la condición suspensiva contenida en la cláusula 15(i), y por lo tanto era imperfecto o incipiente hasta que se cumpliera la condición, el derecho real del banco como acreedor hipotecario, creado por la inscripción del bono hipotecario sobre el inmueble, tenía preferencia sobre el derecho real del segundo demandado como arrendatario. Se consideró que el derecho del segundo demandado había surgido retroactivamente o de acuerdo con la ficción de retroactividad, pero no quedó establecido hasta que se cumplió la condición suspensiva: Hasta entonces era incierto, mientras que el derecho del banco como acreedor hipotecario quedó establecido firme y ciertamente cuando se registró el bono. [ cita requerida ]
Como los derechos del banco, como tercero en relación con el contrato de arrendamiento, no se vieron perjudicados por la operación retroactiva del contrato de arrendamiento provocada por el cumplimiento de la condición suspensiva, se siguieron las consecuencias de un contrato de arrendamiento posterior en el tiempo a la emisión de la hipoteca. Como la oferta más alta, cuando se vendió el local en ejecución, no cubría la deuda hipotecaria, el inmueble se vendió correctamente libre del contrato de arrendamiento. El tribunal sostuvo además que no había base para sostener que el banco conocía la existencia del contrato de arrendamiento en el momento en que se celebró la hipoteca y que, en consecuencia, el banco tenía derecho a una orden de desalojo del segundo demandado. [ cita requerida ]