Una asociación de propietarios [o asociación de propietarios ( HOA ), a veces denominada asociación de propietarios ( POA ), desarrollo de interés común ( CID ) o comunidad de propietarios ] es una organización privada, legalmente incorporada, que gobierna una comunidad de viviendas, recauda cuotas y establece reglas para sus residentes. Las HOA se encuentran principalmente en los Estados Unidos , Canadá , Filipinas y algunos otros países. Se forman ipso iure (como en un edificio con múltiples ocupaciones de propietarios ) o por un desarrollador inmobiliario con el propósito de comercializar , administrar y vender casas y lotes en una subdivisión residencial . [1] El desarrollador puede transferir el control de una HOA después de vender una cantidad predeterminada de lotes. [1]
En Estados Unidos, las primeras asociaciones de propietarios fueron establecidas en California por Henry Huntington , como una forma de segregación de facto, diseñada para mantener fuera a los afroamericanos y judíos (y más tarde a los asiáticos) en sus desarrollos inmobiliarios.
En la mayoría de los casos, una persona que desea comprar una residencia dentro del área de una HOA debe convertirse en miembro y, por lo tanto, debe obedecer los documentos rectores, incluidos los artículos de incorporación, CC&Rs ( pactos , condiciones y restricciones) y estatutos, que pueden limitar las opciones del propietario, por ejemplo, modificaciones de diseño exterior (por ejemplo, colores de pintura). Las HOA son especialmente activas en la planificación urbana , la zonificación y el uso de la tierra, decisiones que afectan el ritmo de crecimiento, la calidad de vida, el nivel de impuestos y el valor de la tierra en la comunidad. [2] : página?
La mayoría de las asociaciones de propietarios están constituidas y sujetas a los estatutos estatales que rigen a las corporaciones sin fines de lucro y a las asociaciones de propietarios. La supervisión estatal de las asociaciones de propietarios varía de un estado a otro; algunos estados, como Florida y California , [3] [4] tienen un gran cuerpo de leyes sobre asociaciones de propietarios. Otros estados, como Massachusetts , [5] tienen una ley limitada sobre asociaciones de propietarios. Las asociaciones de propietarios se encuentran comúnmente en desarrollos residenciales desde la aprobación de la Ley de Desarrollo de Interés Común Davis-Stirling en 1985. En Canadá, las asociaciones de propietarios están sujetas a estrictas regulaciones provinciales y, por lo tanto, son bastante raras en comparación con los Estados Unidos. Sin embargo, en las últimas décadas, las asociaciones de propietarios se han creado con poca frecuencia en nuevos desarrollos de subdivisiones en Alberta y Ontario .
La forma de vivienda de más rápido crecimiento en los Estados Unidos hoy en día son los desarrollos de interés común (CIDs), una categoría que incluye desarrollos de unidades planificadas de viviendas unifamiliares , condominios y cooperativas de vivienda . [ ¿relevante? ] [6] Desde 1964, las HOAs se han vuelto cada vez más comunes en los Estados Unidos. La asociación comercial Community Associations Institute estimó que en 2010, las HOAs gobernaban 24,8 millones de hogares estadounidenses y 62 millones de residentes. [7] En el resto del mundo, las HOAs, aunque existen en algunos vecindarios, son poco comunes.
Durante siglos, las comunidades han combinado recursos, de manera informal o formal, para mantener áreas comunes, como pozos o caminos. Sin embargo, las asociaciones de propietarios modernas establecieron convenios y restricciones en las escrituras para dictar quién podía comprar una casa en un desarrollo. Estas fueron las consecuencias de las restricciones en las escrituras en un nuevo tipo de subdivisión planificada, y establecieron el precedente legal nacional para la zonificación de distritos exclusivamente para residencias unifamiliares de lujo. Las restricciones privadas normalmente incluían disposiciones como costos mínimos requeridos para la construcción de viviendas y la exclusión de todos los no caucásicos, y a veces también los no cristianos, de la ocupación, excepto los sirvientes domésticos. [8] [9]
Temprano En el período de posguerra temprano después de la Segunda Guerra Mundial, muchas fueron definidas para excluir a los afroamericanos y, en algunos casos, a los judíos, con los asiáticos también excluidos en la Costa Oeste. [10] Algunas de las primeras HOAs se formaron a principios del siglo XX en el condado de Los Ángeles . [11] [ página necesaria ] La Asociación de Mejoras de Arroyo Seco en Pasadena fue fundada alrededor de 1905 por Henry Huntington , un magnate del tránsito que desarrolló varias divisiones de viviendas solo para blancos. [11] [ página necesaria ] La Asociación de Mejoras de Los Feliz (todavía en funcionamiento hoy) en Los Ángeles fue fundada en 1916. [ cita requerida ] Un pacto racial en un vecindario de Seattle, Washington , establecía: "Ninguna parte de dicha propiedad aquí transferida será utilizada u ocupada por ningún hebreo o por ninguna persona de raza etíope, malaya o asiática". [12] En 1948, la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que tales pactos no eran ejecutables en Shelley v. Kraemer . Sin embargo, los contratos privados los mantuvieron vivos hasta que la Ley de Equidad en la Vivienda de 1968 prohibió dicha discriminación. [13] Sin embargo, al exigir la aprobación de los inquilinos y los nuevos propietarios, las asociaciones de propietarios aún tienen el potencial de permitir una discriminación menos formalizada.
En 1963, la FHA había aprobado un seguro hipotecario federal exclusivamente para condominios o para viviendas en subdivisiones que tuvieran una asociación de propietarios que cumpliera los requisitos. La razón era que los promotores querían eludir las leyes de densidad. Sin embargo, el efecto fue desviar la inversión de las viviendas multifamiliares y la construcción o renovación de viviendas en los centros urbanos. Esto aceleró el éxodo de la clase media a los suburbios y a las viviendas de interés común. La rápida expansión de las autopistas subsidiadas por el gobierno federal en el marco de programas federales facilitó el acceso a nuevas zonas.
Según Donald R. Stabile, la explosión en el número de CID (muchos de los cuales se basaban en asociaciones de propietarios) estuvo fuertemente influenciada por una publicación de 1964 (TB 50) del Urban Land Institute . [14] [ página necesaria ] Este boletín técnico fue financiado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y por ciertas agencias federales: la FHA , el Servicio de Salud Pública de los Estados Unidos , la Oficina de Defensa Civil , la Administración de Veteranos y la Administración de Renovación Urbana. [15]
En la década de 1970, la creciente escasez de terrenos para el desarrollo suburbano provocó un aumento de los costos del suelo, lo que impulsó a los desarrolladores a aumentar la densidad de viviendas en el terreno. [ investigación original? ] Para lograrlo y al mismo tiempo conservar un aspecto suburbano, agruparon las viviendas alrededor de áreas verdes abiertas mantenidas por asociaciones. Estas asociaciones brindaban servicios que antes brindaban agencias municipales financiadas por impuestos a la propiedad. Los residentes de tales desarrollos también tenían que pagar sus impuestos locales. En consecuencia, los gobiernos locales comenzaron a promover el desarrollo de subdivisiones como un medio para mejorar su flujo de efectivo. [16]
En un esfuerzo por controlar la contaminación del agua, la Ley de Agua Limpia de los Estados Unidos de 1977 exigió que todos los nuevos desarrollos inmobiliarios detuvieran las aguas pluviales de modo que el flujo hacia las propiedades adyacentes no fuera mayor que el escurrimiento previo al desarrollo. Como resultado, casi todos los desarrollos residenciales tuvieron que construir áreas de detención o retención para retener el exceso de agua pluvial hasta que pudiera liberarse al nivel de flujo previo al desarrollo. Dado que estas áreas de detención sirven a varias residencias, casi siempre se las designa como áreas "comunes". Este requisito fue una razón para que los desarrolladores establecieran una HOA. Si bien estas áreas se pueden ubicar en el lote de un propietario individual, eliminando la necesidad de una asociación, algunos municipios de los Estados Unidos ahora requieren que estas áreas sean parte de un área común para garantizar que una entidad, en lugar de un individuo o el propio municipio, tenga la responsabilidad de mantenimiento. [ cita requerida ] Los desarrolladores inmobiliarios han establecido con frecuencia HOA para mantener dichas áreas comunes. Una vez establecida la Asociación de Propietarios, los desarrolladores han ampliado su alcance, dándoles autoridad para regular los cambios en las residencias, los requisitos de paisajismo y mantenimiento, el color de las casas, etc., una variedad de otros requisitos y comodidades que los desarrolladores creen que harán que su proyecto sea más deseable para el mercado. [ vago ] [ cita requerida ]
El Community Associations Institute (CAI) es una asociación comercial de personas y empresas que venden suministros o servicios a las asociaciones de propietarios, y está dominada por abogados y administradores de asociaciones de propietarios . [17] [ página necesaria ] El CAI no representa a las asociaciones de propietarios. Hace lobby en las legislaturas de los estados que tienen asociaciones de propietarios para promover una legislación que beneficie sus intereses. [18] [19] [20]
Aunque en algunos casos la membresía en una asociación de propietarios puede ser voluntaria para el propietario de una propiedad, en la mayoría de los casos la membresía en una asociación de propietarios es obligatoria. Una vez que un propietario compra una propiedad dentro de la subdivisión, ese propietario se convierte en miembro obligatorio de la asociación de propietarios y debe pagar las cuotas y cumplir con las reglas de la asociación.
A cambio, el propietario/miembro puede participar en la gestión de la asociación y utilizar los servicios que ofrece, siempre que esté al día con el pago de las cuotas (o con un plan de pago para ponerse al día). Una vez que un propietario vende o transfiere de otro modo el interés en todas las propiedades que posee dentro de la asociación, deja de ser miembro de la asociación y pierde todos los derechos que tenía anteriormente.
Por lo general, las asociaciones de propietarios se estructuran como corporaciones privadas o asociaciones privadas no constituidas (comúnmente como asociaciones sin fines de lucro). Las asociaciones de propietarios se rigen por los estatutos federales y estatales aplicables a las corporaciones (o asociaciones no constituidas si están estructuradas de esa manera), así como por los propios "documentos rectores" de la asociación. [21]
Los documentos que rigen la asociación de propietarios generalmente "se aplican a la tierra" , lo que significa que todos los propietarios actuales y futuros de propiedades dentro de la asociación estarán sujetos a ellos como condición de propiedad de la propiedad. Por lo general, incluyen:
En general, las CC&R son ejecutables como documentos legales. Sin embargo, hay casos en los que una CC&R se vuelve ilegal por una ley estatal o federal promulgada posteriormente y, por lo tanto, ya no es ejecutable. Por ejemplo, un convenio redactado por un desarrollador que le otorgaba a este el derecho exclusivo de modificar las CC&R fue declarado inaplicable como una cuestión de política pública en al menos un estado, donde el desarrollador intentó modificarlo años después de haber vendido toda la propiedad. La legislatura de ese estado codificó posteriormente esa política pública. [22] Otros ejemplos incluyen CC&R que prohibían las ventas de propiedades a ciertos grupos raciales; la Ley de Vivienda Justa también declaró que todas estas cláusulas eran inconstitucionales e inaplicables.
La Asociación de Propietarios estará gobernada por una junta directiva .
Inicialmente, la junta está compuesta por miembros designados por el desarrollador, con el fin de mantener el carácter de la comunidad que el desarrollador tiene para ella. A medida que el porcentaje de propiedad pasa del desarrollador a los propietarios, el porcentaje correspondiente cambia de miembros designados por el desarrollador a propietarios elegidos en una reunión anual y, en última instancia, la junta estará compuesta únicamente por miembros elegidos por los propietarios.
Por lo general, la junta (o partes de ella) se elige en una reunión anual de los propietarios, como se especifica en los estatutos. Para evitar que un propietario de varios lotes (que probablemente posea los lotes para reventa o alquiler) controle el funcionamiento de la asociación de propietarios (en detrimento de aquellos propietarios que solo poseen un solo lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura o casa de vacaciones), los estatutos pueden limitar a todos los propietarios (independientemente de la cantidad de lotes que posean) a uno o dos votos por propietario.
Dependiendo del estado, es posible que se requiera que las reuniones de la junta sean abiertas al público, excepto en los casos en que una junta pueda entrar en una "sesión ejecutiva" para discutir asuntos confidenciales (por ejemplo, discusiones con su abogado sobre una próxima demanda).
La junta directiva toma decisiones sobre la asociación de propietarios, incluida la gestión de las finanzas de la asociación, la protección de los activos reales e intangibles de la asociación (generalmente las comodidades proporcionadas que fueron la base para inducir a las personas a comprar lotes) y la aplicación de los documentos rectores. [23] Las juntas directivas tienen un deber fiduciario con los propietarios; la violación de ese deber puede resultar en responsabilidad para los directores individuales y, como tal, la asociación de propietarios a menudo adoptará un código de ética para los miembros de la junta para garantizar que actúen de manera ética y de acuerdo con sus responsabilidades. [23] Para comprender claramente las responsabilidades de la junta de la asociación de propietarios, los miembros de la comunidad deben leer los CC&R, los artículos de incorporación y los estatutos y otras reglas de su asociación. [24]
Muchas asociaciones de propietarios (especialmente las más grandes con servicios más exclusivos) contratan empresas de administración para manejar las tareas de gobierno de la asociación.
Los servicios de administración se dividen generalmente en tres categorías: solo financieros, administración completa y administración en el sitio. Los servicios financieros generalmente cubren la administración de cuentas bancarias, contabilidad, cobro de cuotas y el presupuesto de la asociación de propietarios. La administración completa generalmente incluye los servicios financieros más ayuda con las reuniones de la junta (mantener actas, agendas, etc.), elecciones de la junta y tareas de mantenimiento (obtener ofertas de contratistas, etc.). La administración en el sitio generalmente incluye todos los servicios de administración completos más asistencia directa a los propietarios con un administrador asignado a la asociación de propietarios.
Los requisitos de formación para los administradores varían de un estado a otro. Algunos exigen la certificación en todas las circunstancias y otros tienen un enfoque más laxo. Por ejemplo, si bien California no exige que los administradores de las asociaciones de propietarios estén certificados, sí exige que cumplan determinados requisitos educativos para poder obtener la certificación. [25]
A través de su junta, una asociación de propietarios proporcionará cierto nivel de servicios (aunque difieren mucho entre asociaciones de propietarios), regulará las actividades dentro de un desarrollo, cobrará cuotas y podrá (si lo autorizan los CC&R o una legislatura estatal) imponer multas por incumplimiento.
Dependiendo de los documentos rectores, las juntas de asociaciones de propietarios pueden crear comités, como un "comité de control arquitectónico" (este es muy común y con frecuencia este comité tiene la autoridad máxima para aprobar o rechazar una solicitud de construcción), un comité de piscina, un comité de vigilancia vecinal, etc.
Dependiendo de los documentos que rigen o la ley estatal, la asociación de propietarios puede tener la autoridad de colocar gravámenes sobre una propiedad (por falta de pago de las evaluaciones y/o incumplimiento de los CC&R, un ejemplo serían los costos de eliminar una estructura que no cumple con las normas, como una casa móvil en un lote restringido a viviendas "construidas en el lugar") y, en última instancia, ejecutar una hipoteca sobre ella.
Los propietarios de viviendas tienen la capacidad de defenderse de tales acciones y, por lo general, tienen derecho a demandar a las asociaciones de propietarios por violaciones contractuales o estatutarias, o para obtener una determinación legal sobre la aplicabilidad de una disposición de los documentos que las rigen. Sin embargo, debido a que las asociaciones de propietarios son asociaciones privadas, no se las considera "actores estatales" sujetos a restricciones constitucionales [26] y, por lo tanto, los propietarios de viviendas no pueden demandar por violaciones de los derechos civiles según el artículo 42 del Código de los Estados Unidos de 1983.
El poder principal de la asociación de propietarios es la capacidad de obligar a los propietarios a pagar una parte de los gastos comunes para el mantenimiento general de la asociación y de las comodidades, generalmente proporcional a los intereses de propiedad (ya sea por unidad o en función de los metros cuadrados). Estos gastos generalmente surgen de la operación y el mantenimiento de la propiedad común, que varían drásticamente según el tipo de asociación. Una asociación de propietarios puede tener, además de una evaluación regular, una evaluación "especial" para gastos inesperados (como el mantenimiento de carreteras).
La tasación puede pagarse mensual, trimestral o anualmente; por lo general, cuanto más servicios se proporcionen, con mayor frecuencia se debe pagar la tasación. Algunas asociaciones operan con poca o ninguna propiedad común, y los gastos se relacionan únicamente con la aplicación de restricciones de uso o servicios asumidos. Otras son efectivamente ciudades privadas, con servicios elaborados que incluyen caminos privados, alumbrado público, servicios, servicios públicos, edificios de propiedad común, piscinas e incluso escuelas. Las tasas pagadas a las asociaciones de propietarios en los Estados Unidos ascienden a miles de millones de dólares al año, pero no se clasifican como impuestos a la propiedad. [27]
Al determinar cuál debe ser la evaluación, es importante considerar qué fondos se requieren. Siempre debe haber un mínimo de dos fondos: un fondo operativo y un fondo de reserva. El fondo operativo se utiliza para pagar los gastos operativos de la asociación. Un fondo de reserva se utiliza para pagar los costos poco frecuentes y costosos de mantenimiento, reparación y reemplazo de los activos de las áreas comunes. El fondo de reserva es crucial para reducir las posibilidades de una evaluación especial (mencionada en los riesgos a continuación). Se recomienda obtener un estudio de reserva para ayudar a determinar y establecer la tasa de contribución de reserva que se incluye en la evaluación mensual regular.
Según un estudio de 2019 publicado en el Journal of Labor Economics , "las casas en las asociaciones de propietarios tienen precios que son, en promedio, al menos un 4 %, o 13 500 dólares, más altos que las casas observablemente similares fuera de las asociaciones de propietarios. La prima de las asociaciones de propietarios se correlaciona con la rigurosidad de la regulación local del uso de la tierra, el gasto del gobierno local en bienes públicos y las medidas de las actitudes sociales hacia la raza". [28] El estudio también encontró que las personas en los vecindarios de las asociaciones de propietarios "son, en promedio, más ricas y están racialmente segregadas que las que viven en otros vecindarios cercanos". [28]
La percepción de los beneficios que una asociación de propietarios proporciona a los propietarios varía según las normas y prácticas específicas de la asociación. [29] Estos beneficios pueden incluir comodidades (por ejemplo, una piscina, canchas de tenis, una casa club y áreas abiertas). [29] Las personas también pueden beneficiarse más o menos dependiendo de su posición política en la asociación y del grado en que las decisiones de la comunidad coincidan con sus preferencias. En el caso judicial de 1994 Nahrstedt v. Lakeside Village Condominium Assn. , la Corte Suprema de California señaló:
"...Las asociaciones de propietarios 'pueden ser una fuerza poderosa para bien o para mal' en la vida de sus miembros. Por lo tanto, cualquiera que compre una unidad en un desarrollo de interés común con conocimiento del poder discrecional de su asociación de propietarios acepta 'el riesgo de que ese poder pueda utilizarse de una manera que beneficie a la comunidad pero perjudique al individuo'". [30]
Los beneficios para los propietarios pueden incluir servicios de mantenimiento y administración, provisión de servicios recreativos como piscinas y parques, cobertura de seguros, cumplimiento de estándares de apariencia comunitaria que pueden conducir a valores de propiedad más altos y la oportunidad para que los miembros planifiquen el desarrollo de acuerdo con los valores de la comunidad. [31] [ ¿ fuente no confiable? ]
Las desventajas para los propietarios pueden incluir la carga financiera de las cuotas de la asociación, multas punitivas y costos de mantener los estándares de apariencia; restricciones en el uso de la propiedad y la autonomía personal; y la posibilidad de mala administración por parte de la junta, incluida la posibilidad de una aplicación arbitraria o autoritaria de las reglas. [32] [ ¿ fuente poco confiable? ]
Muchos municipios han acogido con agrado las asociaciones de propietarios de viviendas con la idea de que pueden reducir los costos operativos del gobierno local. Dado que los propietarios de viviendas a veces pagan por las carreteras, los parques y otros servicios dentro del complejo, el gobierno local puede creer que puede obtener ingresos de los impuestos a la propiedad de los propietarios en un complejo que le cuesta poco o nada al municipio. [33]
Un estudio de 2009 sobre las asociaciones de propietarios de viviendas de California sugirió que esta suposición era parcialmente cierta, pero que el efecto general de las asociaciones de propietarios de viviendas en los municipios era mixto. Si bien las asociaciones de propietarios de viviendas compensaron en pequeña medida los costos de los gobiernos municipales, también redujeron los ingresos fiscales generales porque sus miembros, aislados de la comunidad en general, tendían a votar en contra de los impuestos que la ciudad exigía para financiar los servicios. Esto condujo a una disminución general de los gastos gubernamentales que afectó desproporcionadamente a los ciudadanos que no residían en una asociación de propietarios de viviendas.
Como se señaló en el estudio,
"... los críticos de los gobiernos privados afirman que las asociaciones de propietarios erosionan el apoyo a las instituciones públicas. Quienes se afilian pueden eludir el sistema público: los propietarios que temen la delincuencia no tienen que votar para que se destinen dólares de los impuestos a atacar la raíz del problema; pueden construir una puerta para mantener a los criminales fuera. Los opositores sostienen que la erosión del apoyo público, reflejada en las urnas, conduce a un mayor deterioro de los servicios municipales y a reducciones de los ingresos locales. Los no miembros experimentan una reducción de los niveles de servicio público y pueden verse en una situación peor. En el extremo, las asociaciones de propietarios pueden contribuir a generar sentimientos de secesión y de retirada del sector público". [34]
Los promotores inmobiliarios establecen las asociaciones de propietarios con la convicción de que pueden contribuir a la capacidad del promotor de construir y vender unidades de manera rentable. Ofrecer servicios comunes puede permitir a los promotores construir con una mayor densidad, si el gobierno local ha fomentado tales resultados. Además, al liberar a los municipios de los costos de mantenimiento de carreteras y servicios públicos, los promotores pueden obtener condiciones más favorables. [33] Por lo general, el promotor conserva cierto control sobre la asociación de propietarios hasta que se vende un número específico de unidades y se establecen los convenios, condiciones y restricciones de la asociación para promover este objetivo. [35]
La posible desventaja para un desarrollador es que puede verse expuesto a responsabilidades ante la asociación de propietarios por mala construcción, publicidad engañosa u otros problemas. En estos casos, la asociación de propietarios puede demandar al desarrollador. [36]
En The Voluntary City , publicado por el libertario Independent Institute , Donald J. Boudreaux y Randall G. Holcombe señalan que el creador de la asociación (por ejemplo, un promotor) tiene un incentivo para establecer un gobierno estructurado de tal manera que maximice las ganancias y, por lo tanto, aumente el precio de venta de la propiedad. [1] Si una determinada decisión aumentaría el precio de venta de ciertas parcelas y disminuiría el precio de venta de otras, el promotor elegirá la opción que le proporcione a su proyecto el mayor ingreso neto. Esto puede dar como resultado resultados subóptimos para los propietarios.
Las asociaciones de propietarios establecieron una nueva comunidad como una corporación municipal. [37] La votación en una asociación de propietarios se basa en la propiedad, [38] En la década de 1970, solo los propietarios tenían derecho a votar, mientras que los inquilinos tenían prohibido votar directamente por la unidad. [37] Sin embargo, podían tratar directamente con sus propietarios bajo su contrato de arrendamiento, ya que esa es la parte que tiene la responsabilidad ante ellos. [ cita requerida ] En el libro de 1973 Comunidades con asistencia federal: nuevas dimensiones en el desarrollo urbano , el autor Hugh Mields, Jr. planteó preguntas sobre la constitucionalidad de tener una asociación que tuviera la autoridad de un gobierno municipal, a pesar de ser de naturaleza privada. [37]
Además, la representación con derecho a voto es igual a la proporción de propietarios, no al número de personas. [39] La mayoría de los propietarios pueden ser propietarios ausentes , cuyos valores o incentivos pueden no estar alineados con los de los inquilinos. Sin embargo, algunas asociaciones de propietarios limitan a los propietarios de varias propiedades a uno o dos votos independientemente del número de lotes que posean, de modo que los propietarios ausentes no terminen controlando la asociación en detrimento de los residentes que solo poseen un solo lote o dos lotes contiguos como residencia actual o futura o casa de vacaciones. [ cita requerida ]
En algunas asociaciones de propietarios, el promotor puede tener varios votos por cada lote que conserva, pero los propietarios están limitados a un solo voto por lote de su propiedad. Esto se ha justificado con el argumento de que permite a los residentes evitar los costos de decisión hasta que ya se hayan respondido las preguntas importantes sobre el proceso de desarrollo y que, como reclamante residual , el promotor tiene el incentivo de maximizar el valor de la propiedad. [40]
Las asociaciones de propietarios han sido criticadas por tener reglas y regulaciones excesivamente restrictivas sobre cómo los propietarios pueden comportarse y usar su propiedad. [41] [42] Algunos sostienen [ ¿quién? ] que los líderes de las asociaciones de propietarios tienen un incentivo financiero limitado para evitar caer en un comportamiento rígido o arbitrario, y a menos que la gente comience a irse en masa, tendrá poco efecto en el valor de la casa de un miembro de la junta. [¿ investigación original? ]
Algunas de las restricciones que suelen implementar las asociaciones de propietarios son limitar la longitud del césped , la cantidad de automóviles en una propiedad, qué animales puede tener en su propiedad, el volumen máximo para reproducir música en determinados momentos del día, qué carteles puede colocar en su propiedad y qué plantas puede plantar. [43] [44]
Los propietarios de viviendas han desafiado las restricciones a la libertad de expresión política en asociaciones que las constituciones federales o estatales garantizan como derechos, alegando que ciertas asociaciones privadas son de facto gobiernos municipales y, por lo tanto, deberían estar sujetas a las mismas restricciones legales. [ cita requerida ]
Varias decisiones judiciales han sostenido que los actores privados pueden restringir el ejercicio de los derechos de los individuos sobre la propiedad privada. [ cita requerida ] Una decisión de 2007 en Nueva Jersey sostuvo que las comunidades residenciales privadas tenían derecho a imponer limitaciones razonables al discurso político y que, al hacerlo, no estaban actuando como gobiernos municipales. [45] Con pocas excepciones, los tribunales han rechazado los reclamos de que los actores privados están sujetos a limitaciones constitucionales de una manera comparable a los tribunales y la policía.
En 2002, el Tribunal de Apelaciones del 11.º Circuito, en Loren v. Sasser , se negó a extender el caso Shelley más allá de la discriminación racial y rechazó una impugnación a la prohibición de una asociación de colocar carteles de "en venta" . En Loren , el tribunal dictaminó que fuera del contexto del pacto racial , no consideraría la ejecución judicial de un contrato privado como una acción estatal, sino como una acción privada y, en consecuencia, rechazaría cualquier exención de la Primera Enmienda. [46]
En el caso Twin Rivers , un grupo de propietarios de viviendas, denominado colectivamente The Committee for a Better Twin Rivers, demandó a la asociación para obtener una orden judicial obligatoria que permitiera a los propietarios de viviendas colocar carteles políticos y anular las restricciones de la asociación a la colocación de carteles políticos por considerarlas inconstitucionales. El tribunal de apelaciones declaró que las restricciones a los carteles políticos eran inconstitucionales y nulas, pero la decisión del tribunal de apelaciones fue revocada cuando la Corte Suprema de Nueva Jersey revocó la decisión del tribunal de apelaciones en 2007 y restableció la decisión del tribunal de primera instancia . [47]
En algunos estados de EE. UU. (como Texas ), una asociación de propietarios puede embargar la casa de un miembro sin ningún procedimiento judicial para cobrar cuotas especiales, tarifas y multas, o colocar de otro modo un gravamen ejecutable sobre la propiedad que, al vender la propiedad, permite a la asociación cobrar cuotas no pagadas. [48] En 2008, un soldado, que estaba sirviendo en Irak, fue informado de que su casa totalmente pagada de $300,000 en Frisco, Texas, había sido embargada y vendida por $3,500 para recuperar las cuotas impagas de la asociación de propietarios de $800. [48] En 2010, el caso se resolvió y el soldado recuperó la propiedad de la casa. Las leyes federales que protegen al personal militar de la acción civil pueden haber sido su defensa; [ ¿según quién? ] sin embargo, una orden de silencio impide que se conozcan los detalles.
Otros estados, como Florida , exigen una audiencia judicial . La ejecución hipotecaria sin una audiencia judicial puede ocurrir cuando existe una "cláusula de poder de venta" en una hipoteca o escritura de fideicomiso. [49]
Un informe autopublicado por un profesor de la Universidad de Washington cuestiona la afirmación de que las asociaciones de propietarios protegen los valores de las propiedades, afirmando, basándose en una encuesta del condado de Harris, Texas (que tenía un régimen legal inusual en relación con las ejecuciones hipotecarias): "Aunque las ejecuciones hipotecarias de las asociaciones de propietarios están aparentemente motivadas por esfuerzos para mejorar los valores de las propiedades, ni la actividad de ejecuciones hipotecarias ni las asociaciones de propietarios parecen estar vinculadas con el crecimiento de los precios de las viviendas por encima del promedio". [50]
Las juntas de asociaciones de propietarios también pueden cobrar cuotas especiales a sus miembros además de las cuotas fijas, a veces sin el voto directo de los propietarios al respecto, aunque la mayoría de los estados imponen restricciones a la capacidad de una asociación para hacerlo. Las cuotas especiales suelen requerir el voto de los propietarios si el monto excede un límite prescrito establecido en los estatutos de la asociación.
En California, por ejemplo, una junta directiva puede imponer una tasa especial, sin el voto de los miembros, sólo cuando la tasa total sea del cinco por ciento o menos del presupuesto anual de la asociación. Por lo tanto, en el caso de una asociación de 25 unidades con un presupuesto operativo anual de 100.000 dólares, la junta directiva sólo podría imponer una tasa de 5.000 dólares a toda la población (5.000 dólares divididos por 25 unidades equivalen a 200 dólares por unidad). Una tasa mayor requeriría el voto de la mayoría de los miembros.
En algunos casos excepcionales, en particular en materia de salud o seguridad pública, la junta puede decidir el monto de las contribuciones especiales. Si, por ejemplo, hay una rotura en una línea de alcantarillado, la junta podría votar una contribución sustancial de inmediato, argumentando que el asunto afecta la salud y la seguridad públicas. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de las juntas prefieren que los propietarios tengan la oportunidad de expresar sus opiniones y votar sobre las contribuciones.
Cada vez más, las asociaciones de propietarios manejan grandes cantidades de dinero. En ocasiones, se han producido malversaciones de fondos de las asociaciones como resultado de miembros de la junta o administradores comunitarios deshonestos, con pérdidas de hasta millones de dólares. [51] [52] Una vez más, la Ley Davis-Stirling de California, que fue diseñada para proteger a los propietarios, exige que las juntas tengan un seguro de responsabilidad civil adecuado para indemnizar a la asociación por cualquier irregularidad. Los grandes presupuestos y la experiencia necesarios para gestionar estos grupos son parte de los argumentos que respaldan la exigencia de la certificación de los administradores (a través del Instituto de Asociaciones Comunitarias, las juntas inmobiliarias estatales u otras agencias).
En 2006, la AARP manifestó su preocupación por el riesgo que representan las asociaciones de propietarios de viviendas para el bienestar financiero de sus miembros. Propuso que se adoptara una "Carta de derechos" de los propietarios de viviendas en los 50 estados para proteger a las personas mayores de las asociaciones de propietarios de viviendas deshonestas. [53]
Sin embargo, muchas asociaciones de propietarios introducen auditorías contables periódicas para mitigar los riesgos financieros de los propietarios . En el marco de dicha inspección, un contador público certificado independiente [ 54 ] realiza un análisis exhaustivo de los registros financieros y los procedimientos contables de una asociación, para determinar si son precisos, legítimos y cumplen con los Principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) [55] [ página necesaria ] u otros marcos de presentación de informes. [56] Una vez completados los procedimientos de auditoría planificados, un contador público certificado emite un informe oficial que expresa una opinión sobre la salud financiera de la organización.
En los EE. UU., los requisitos de auditoría varían de un estado a otro, así como de una asociación de propietarios a otra. Algunas asociaciones están obligadas a auditar sus estados financieros anualmente o una vez cada pocos años. Para otras, es suficiente realizar una revisión, una compilación o un compromiso de procedimientos acordados. El presupuesto, el tamaño y los términos prescritos en los convenios y estatutos de la asociación de propietarios [57] a menudo actúan como factores decisivos a la hora de determinar si una auditoría es obligatoria para una junta en particular. Se considera que una auditoría al final de cada año fiscal es una buena regla general . Sin embargo, la necesidad de un examen no programado puede surgir en casos de cambios importantes, como una transición a una nueva junta o empresa de gestión, la implementación de un proyecto de mejora a gran escala, la recepción de una suma significativa de dinero en circunstancias inusuales, la sospecha de fraude o malversación de fondos u otra mala conducta. [ cita requerida ]
El proceso de auditoría de las asociaciones de propietarios se puede dividir en cuatro etapas: [58]
Algunos académicos y funcionarios de la AARP han denunciado que, de diversas maneras, las asociaciones de propietarios suprimen los derechos de sus residentes. [60] Debido a decisiones judiciales que describen a las asociaciones de propietarios como una especie de entidad privada, las juntas directivas de las asociaciones de propietarios no están sujetas a restricciones constitucionales sobre los gobiernos , aunque de facto son un nivel de gobierno. [61] Los propietarios que consideren que la junta directiva ha incumplido sus deberes pueden postularse para la junta en las próximas elecciones o, en casos extremos, demandar a la asociación a expensas personales. [ investigación original? ]
Las leyes de corporaciones y asociaciones de propietarios otorgan un papel limitado a los propietarios de viviendas de las asociaciones de propietarios. [62] A menos que la ley estatutaria o los documentos que rigen la corporación reserven una cuestión o acción particular para la aprobación de los miembros, las leyes de corporaciones establecen que las actividades y los asuntos de una corporación serán conducidos y "todos los poderes corporativos serán ejercidos" por o bajo la dirección de la junta directiva. Muchas juntas funcionan fuera de las leyes de corporaciones sin fines de lucro de su estado. [ cita requerida ] El conocimiento de las leyes corporativas y los estatutos estatales es esencial para administrar adecuadamente una asociación de propietarios. [ cita requerida ]
Una vez que un propietario, un abogado u otro funcionario del gobierno notifique a la junta que una asociación de propietarios no está cumpliendo con los estatutos del estado, esta tiene la responsabilidad de corregir su gobernanza. Algunos estados, como Texas , permiten que se presenten cargos por delitos menores contra una junta que no cumpla con los estatutos y que se presenten demandas contra la junta y la asociación de propietarios. En algunos casos, un incumplimiento conocido de la rectificación de la gobernanza de la junta para cumplir con los estatutos del estado puede exponer a los miembros de la junta a responsabilidad personal, ya que la mayoría de las pólizas de seguro que indemnizan a los miembros de la junta contra acciones legales no cubren la mala conducta intencional. [ cita requerida ]
El Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey informó estas observaciones sobre la conducta de la junta de la asociación: [63]
"De las quejas presentadas ante el DCA se desprende claramente que los propietarios no se daban cuenta de hasta qué punto las normas de la asociación podían regir sus vidas".
"Curiosamente, salvo raras excepciones, cuando el Estado ha notificado a las juntas directivas de obligaciones legales mínimas de la asociación con los propietarios, éstas cuestionan su cumplimiento. En un número preocupante de casos, los propietarios que ocupan puestos en la junta directiva utilizan su influencia para castigar a otros propietarios con los que no están de acuerdo. La ausencia total de normas mínimas, de formación o incluso de orientación para quienes ocupan puestos en las juntas directivas y la falta de supervisión independiente se hacen evidentes en la forma en que las juntas ejercen el control".
En su gran mayoría, las frustraciones que plantean los demandantes repetidos o los malentendidos de los demandantes se ven eclipsadas por las imágenes que revelan de la vida antidemocrática a la que se enfrentan los propietarios en muchas asociaciones. Las cartas expresan rutinariamente una frustración e indignación que se explica fácilmente por la incapacidad de conseguir la atención de las juntas o los administradores de propiedades, de reconocer y, por lo tanto, de atender sus quejas. Tal vez lo más alarmante sea la revelación de que las juntas, o los presidentes de juntas, deseosos de actuar en contra de la ley, de sus documentos rectores o de los principios democráticos fundamentales, son imparables sin un esfuerzo extremo de los propietarios y, a menudo, litigios costosos.
Algunos estados están presionando para que haya más controles y contrapesos en las asociaciones de propietarios. La Ley de Comunidades Planificadas de Carolina del Norte [64] , por ejemplo, exige que se celebre una audiencia de debido proceso antes de que se pueda multar a un propietario por una violación de un convenio. También limita el monto de la multa y establece otras restricciones.
La ley de California ha limitado estrictamente las prerrogativas de las juntas directivas al exigir audiencias antes de poder imponer multas y luego reducir el monto de dichas multas incluso si los propietarios-miembros no comparecen. En California, cualquier cambio de reglas realizado por la junta directiva está sujeto a una afirmación mayoritaria de los miembros si solo el cinco por ciento de los miembros exige una votación. Esta parte del código civil [65] también garantiza que cualquier individuo disidente que busque un puesto de director debe estar plenamente representado ante los miembros y que todas las reuniones sean abiertas y los puntos del orden del día se publiquen con anticipación. En estados como Massachusetts, no existen leyes que prohíban cambios unilaterales a los documentos por parte de la junta directiva de la asociación.
La mayoría de los propietarios de viviendas están sujetos a impuestos sobre la propiedad, independientemente de que dicha propiedad esté o no ubicada en un desarrollo de unidades planificadas regido por una asociación de propietarios. Dichos impuestos son utilizados por los municipios locales para mantener las carreteras, el alumbrado público, los parques, etc. Además de los impuestos municipales sobre la propiedad, las personas que poseen propiedades privadas ubicadas dentro de desarrollos de unidades planificadas están sujetas a evaluaciones de la asociación que son utilizadas por el desarrollo para mantener las carreteras privadas, el alumbrado público, el paisajismo, la seguridad y los servicios ubicados dentro del desarrollo de unidades planificadas. [66]
Los propietarios de viviendas que no son miembros de una asociación de propietarios pagan impuestos para financiar las reparaciones de las calles que realiza la ciudad. Los propietarios de viviendas que son miembros de una asociación de propietarios pagan estos mismos impuestos y se benefician del uso de las vías públicas, etc., sin que el gobierno local (es decir, los contribuyentes) tengan que pagar por las vías privadas de la asociación de propietarios, etc., que los propietarios que no son miembros de una asociación de propietarios no pueden utilizar. La proliferación de desarrollos de unidades planificadas ha dado lugar a un ahorro de costes para los gobiernos locales de dos maneras. Una, al exigir a los promotores que construyan "mejoras públicas", como parques, y trasladar el coste de mantenimiento de las mejoras a los propietarios de interés común; y dos, al hacerse responsables los desarrollos de unidades planificadas del coste de mantenimiento de las infraestructuras que normalmente estarían a cargo del municipio. [66]
En junio de 2012, la Corte Suprema de Virginia dictaminó en el caso Shadowood Condominium Association et al. v. Fairfax County Redevelopment and Housing Authority que el poder de una asociación de propietarios para multar a los propietarios por violaciones de las normas (incluido el atraso en el pago) está limitado a lo expresamente previsto en los documentos de gobierno válidos de la asociación (por ejemplo, los estatutos de la asociación). [67] [68]
Antes de la Ley de Telecomunicaciones de 1996 , las asociaciones de propietarios podían limitar o prohibir la instalación de antenas parabólicas . Muchas comunidades aún tienen estas reglas en sus CC&R, pero después de octubre de 1996, ya no son aplicables. Con algunas excepciones, cualquier propietario puede instalar una antena parabólica de un tamaño de un metro o menos de diámetro (las antenas más grandes están protegidas en Alaska ). Si bien las asociaciones de propietarios pueden alentar que las antenas se coloquen lo más discretamente posible, se debe permitir que la antena se coloque en un lugar donde pueda recibir una señal utilizable. [69]
Muchas asociaciones de propietarios tienen cláusulas restrictivas que impiden a los propietarios instalar una antena OTA (por aire) en el techo. Estas restricciones ya no son aplicables, excepto en algunos casos. Por ejemplo: la antena puede instalarse en cualquier lugar, a menos que afecte a una propiedad común. Además, la antena debe estar diseñada para recibir señales locales, no de larga distancia, y no debe extenderse más de doce pies por encima de la línea superior del techo de la casa, a menos que la asociación de propietarios conceda una excepción debido a interferencias terrestres atenuantes. [69]
En Florida , la ley estatal prohíbe que los convenios y las restricciones de escritura prohíban el "Paisajismo amigable con Florida", [70] un tipo de xerojardinería . A pesar de la ley, al menos un propietario se ha enfrentado al acoso y la amenaza de multas de una asociación de propietarios por no tener suficiente césped después de ajardinar su jardín para reducir el uso de agua. [71] Se presentó y aprobó una legislación similar en Colorado , pero fue vetada por el gobernador Bill Owens . [72] [73] Los residentes de Colorado han seguido pidiendo una regulación para proteger la xerojardinería, citando a las asociaciones de propietarios que requieren el uso de césped que consumen grandes cantidades de agua y amenazan con multas a quienes no cumplan con los convenios. [74]
Una alternativa a las HIO es la propiedad con rentas de múltiples inquilinos (MTIP). Las HOA y las MTIP tienen formas de gobierno fundamentalmente diferentes. En una CID, las cuotas se pagan a una asociación sin fines de lucro. En una MTIP, las rentas del suelo se pagan a un propietario, que decide cómo gastarlas. [16]
En ambos casos, el pacto o el contrato de arrendamiento establecen ciertas pautas. En el segundo caso, el propietario de la tierra tiene un incentivo mayor para maximizar el valor de toda la propiedad gobernada en el largo plazo (porque es el reclamante residual de todo) y para mantener contentos a los residentes, ya que sus ingresos dependen de su patrocinio continuo. Estos factores se citan como argumentos a favor de los MTIP. [16]
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